Bắt đầu từ tháng 10/2025, một số ngân hàng thương mại đã tăng nhẹ lãi suất ở một số gói vay mới trong bối cảnh room tín dụng đã gần hết; các gói vay mua nhà cũng có thời gian hưởng lãi cố định ngắn hơn. Theo đó, mặt bằng lãi suất cho vay bình quân trong năm tại các ngân hàng lớn trong đầu năm 2026 đang ở mức cao hơn so với 2025.

Lãi suất tăng đã tác động đến thị trường bất động sản khiến giao dịch chững lại trong tháng 11, cả bên mua lẫn bên bán chậm lại, khi lo ngại chi phí vốn và khả năng tăng lãi suất cho vay trong thời gian tới. Tuy nhiên, bước sang tháng 12/2025, khi mặt bằng lãi suất dần ổn định hơn, hoạt động tìm kiếm và đăng tin bất động sản đã có sự cải thiện. 

Báo cáo thị trường tháng 12/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu hồi phục.

Cụ thể, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên phạm vi toàn quốc trong tháng 12/2025 tăng khoảng 10% so với tháng trước đó. Lượng tin đăng bán và cho thuê cũng lần lượt tăng 8% và 10%. Diễn biến này cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm nhất sau cú chững tháng 11/2025, dù chưa đủ để tạo ra một chu kỳ sôi động mới.

Sự ổn định trở lại được ghi nhận tại hầu hết khu vực. Hà Nội, TP HCM và nhiều tỉnh, thành khác đều có mức tăng trưởng dương về cả lượng quan tâm lẫn nguồn cung, song tốc độ phục hồi không đồng đều.

Đáng chú ý, đơn vị này chỉ ra thị trường ghi nhận sự cải thiện rõ hơn ở các phân khúc từng chịu áp lực lớn trong giai đoạn trước, đặc biệt là biệt thự và nhà mặt phố. Mức độ quan tâm đối với nhà mặt phố tăng khoảng 16% so với tháng 11/2025, trong khi biệt thự tăng khoảng 15%. Lượng tin đăng bán ở 2 phân khúc này cũng ghi nhận mức tăng hai chữ số.

Theo Batdongsan.com.vn, xu hướng này phản ánh việc dòng tiền bắt đầu quay lại với những sản phẩm có giá trị cao, vị trí tốt và khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng, thay vì đầu tư dàn trải. Trong khi đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng và đất nền duy trì đà tăng ổn định, tiếp tục đóng vai trò nền tảng của thị trường.

Cũng theo đơn vị này, mặt bằng giá rao bán bất động sản trên toàn quốc vẫn duy trì xu hướng đi lên trong hai năm qua.

Chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất do nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu tại các đô thị lớn vẫn cao. Tính đến quý IV/2025, giá rao bán chung cư trung bình toàn quốc đã tăng hơn 50% so với quý I/2024, hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường nhà ở đô thị.

Theo khu vực, Hà Nội là thị trường thể hiện rõ trạng thái ổn định và cải thiện trong tháng 12/2025. Sau nhịp chững lại do biến động lãi suất, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tại Hà Nội tăng khoảng 11% so với tháng liền trước. Các phân khúc biệt thự, nhà riêng và nhà mặt phố đều ghi nhận mức tăng 2 chữ số về lượng tìm kiếm, cho thấy nhu cầu quay trở lại tương đối đồng đều.

Tại TP HCM, diễn biến thị trường thận trọng hơn. Lượng tìm kiếm bất động sản bán trong tháng 12/2025 tăng khoảng 6% so với tháng trước đó. Phân khúc nhà mặt phố ghi nhận mức tăng mạnh cả về mức độ quan tâm lẫn lượng tin đăng bán, trong khi biệt thự cũng cho thấy dấu hiệu sôi động trở lại. Ngược lại, phân khúc chung cư tại TP HCM có dấu hiệu chững khi mức độ quan tâm giảm nhẹ so với tháng 11/2025.

Lãi suất tăng chưa hẳn là tín hiệu tiêu cực

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, trong tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất, bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, song đã xuất hiện sự quan tâm ở các phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng khai thác dòng tiền.

Bước sang năm 2026, cùng với các chính sách minh bạch hóa dữ liệu và định danh bất động sản, thị trường được kỳ vọng sẽ vận hành theo hướng thực chất hơn, nơi giá trị thật dần thay thế các kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn.

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, việc lãi suất có xu hướng tăng chắc chắn là yếu tố mà thị trường bất động sản cần theo dõi, tuy nhiên chưa hẳn là tín hiệu tiêu cực nếu được điều tiết hợp lý.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, lãi suất cao hơn sẽ buộc người mua cân nhắc kỹ hơn giữa khả năng tài chính và mục đích sử dụng, đặc biệt là với các quyết định mang tính đầu tư. Trong khi đó, với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và cần sự hỗ trợ tài chính, việc điều chỉnh chính sách tín dụng theo hướng linh hoạt và phù hợp là rất quan trọng nhằm giảm áp lực vay mua nhà.

"Khi mặt bằng lãi suất được điều hành ở mức hợp lý, cả người mua, chủ đầu tư và các tổ chức tín dụng đều có thể hưởng lợi, qua đó giúp thị trường vận hành ổn định và cân bằng hơn. Bên cạnh yếu tố lãi suất, điều quan trọng là thị trường cần đa dạng hóa các giải pháp phát triển, đặc biệt là mở rộng nguồn cung phù hợp với từng nhóm đối tượng", bà Hằng nói.

Vị chuyên gia này đưa ra nhận định, năm 2026 sẽ không phải là giai đoạn “lướt sóng” mà là thời điểm để đầu tư bền vững và chọn lọc kỹ lưỡng.

Dưới góc nhìn của TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác ngày càng cạnh tranh, các ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất đầu vào, kéo theo lãi suất cho vay khó có thể giảm sâu. Chính sự chênh lệch này đang hình thành một mặt bằng lãi suất mới cho thị trường nhà ở.

Vị chuyên gia này cho rằng lãi suất là yếu tố then chốt quyết định sức mua ở thực. Khi lãi suất ở mức cao hơn, thời gian vay, tỷ lệ vay và khả năng trả nợ của người mua nhà trở thành bài toán cần được tính toán kỹ lưỡng hơn so với trước đây.

Đối với doanh nghiệp, ông Lực nhấn mạnh cần phải thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và đầu tư dàn trải. Trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ, những doanh nghiệp triển khai cùng lúc nhiều dự án nhưng dòng tiền hạn chế sẽ đối mặt với áp lực lớn nếu thị trường biến động. 

"Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ sàng lọc mạnh mẽ của thị trường nhà ở. Dòng tiền vẫn tồn tại, nhưng sẽ chỉ chảy vào những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân", vị này nói.