Lãi suất cho vay bất động sản tăng cao thời gian gần đây không phải là diễn biến bất thường. Từ cuối năm 2025, tín dụng bất động sản đã tăng trên 20%, buộc cơ quan quản lý phải điều tiết lại dòng vốn nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống. Khi tăng trưởng tín dụng nóng, chi phí vốn tăng là hệ quả khó tránh.

Ở góc độ vĩ mô, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao được đặt ra cho năm 2026, dòng vốn tín dụng được định hướng ưu tiên cho sản xuất - kinh doanh, xuất khẩu và đầu tư công. Việc lãi suất bất động sản duy trì ở mức 10 - 12% vì vậy cũng phản ánh quá trình tái phân bổ nguồn vốn, thay vì chỉ là áp lực riêng của thị trường bất động sản.

Hiện nay, mức lãi suất 10 - 12%/năm không áp dụng đồng loạt cho mọi khoản vay. Với những căn hộ có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, đã có người thuê ổn định và người vay sử dụng đòn bẩy ở mức vừa phải, ngân hàng vẫn có thể cho vay với lãi suất quanh mức 10%/năm. Ngược lại, với tài sản thanh khoản kém hơn, chẳng hạn như nhà phố, nhà trong hẻm nhỏ, đất ở chưa khai thác được dòng tiền, lãi suất vay có thể lên 12%/năm, thậm chí 14%/năm.

Nhìn lại giai đoạn 2023, nhiều thông tin phân tích cho rằng bất động sản là nhóm được ưu tiên hỗ trợ, khiến một bộ phận người vay hình thành kỳ vọng rằng mình sẽ được hưởng mặt bằng lãi suất thấp trong thời gian dài.

Tuy nhiên, thực chất vay mua bất động sản vẫn là hoạt động kinh doanh vốn. Lãi suất phản ánh rủi ro của thị trường và của chính tài sản thế chấp, chứ không phải là một đặc quyền ưu đãi cố định.

Thị trường vốn có chu kỳ lãi suất thấp và cũng có chu kỳ lãi suất cao. Nhà đầu tư chuyên nghiệp hiểu rằng điều đó là bình thường. Vấn đề không nằm ở việc lãi suất bao nhiêu, mà là cơ hội sinh lời có đủ bù đắp chi phí vốn hay không.

Tác động hiện nay thể hiện rõ ở hai nhóm.

Nhóm thứ nhất là người mua để ở. Đây là nhóm chịu áp lực trực tiếp nhất. So với đầu năm 2025, lãi suất tăng thêm 3- 4 điểm phần trăm khiến khoản trả góp hàng tháng tăng đáng kể.

Với một căn hộ giá khoảng 4 tỷ đồng, vay 60 - 70% giá trị tài sản (tương đương 2,4 - 2,8 tỷ đồng) trong thời hạn 15 năm, nếu lãi suất tăng thêm 3 - 4 điểm phần trăm, số tiền phải trả mỗi tháng có thể tăng thêm khoảng 6 - 10 triệu đồng tùy dư nợ và phương thức trả nợ. Với nhiều hộ gia đình, đây là áp lực thực sự đủ để họ cân nhắc lại kế hoạch mua nhà.

Nhóm thứ hai là nhà đầu tư kỳ vọng lợi nhuận vượt lãi vay. Ở đây, câu chuyện không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở chỗ cơ hội tăng giá không còn rõ ràng như trước.

Nếu mua chung cư vào quý III/2024, đến nay giá có thể tăng 15 - 20% tùy vị trí. Nhưng nếu mua chung cư từ giữa năm 2025, mức tăng bình quân chỉ khoảng 5%. Dự kiến năm 2026, tốc độ tăng giá cũng khó vượt quá 5%, thậm chí thấp hơn. Trong khi đó, lãi suất vay đang ở mức 10 - 12% một năm, còn suất sinh lời cho thuê phổ biến chỉ khoảng 2,5%.

Ví dụ trường hợp mua một căn hộ có giá khoảng 4 tỷ đồng và cho thuê được 20 triệu đồng mỗi tháng, tương khoảng 240 triệu đồng một năm. Nhìn dòng tiền thu về 240 triệu đồng có vẻ ổn nhưng thực tế không phải toàn bộ số tiền này là lợi nhuận.

Sau khi trừ hết các chi phí như bảo trì, sửa chữa, phí quản lý, thuế và cả những khoảng thời gian có thể trống khách thuê, số tiền mà chủ nhà thực nhận sẽ thấp hơn khá nhiều.

Khi lấy phần thu ròng 240 triệu đồng đó chia cho 4 tỷ tiền vốn ban đầu, lợi suất thực tế vào khoảng 4,5 - 5%/năm ở điều kiện lý tưởng. Còn nếu tính theo mặt bằng giá đã tăng 30 - 40% so với năm 2022 trong khi giá thuê gần như đi ngang, lợi suất thực tế ở phân khúc căn hộ trung bình khá hiện nay chỉ phổ biến quanh 2 - 3%/năm.

Khi biên độ tăng giá tương lai được dự báo chỉ quanh 5% mỗi năm, trong khi chi phí vốn ở mức 10 - 12%, bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên kém hấp dẫn. Giai đoạn 2026 - 2028 vì thế có thể chứng kiến sự thu hẹp mạnh của các chiến lược đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là hình thức lướt sóng dựa vào vay vốn.

Trước đây, ở phân khúc căn hộ trung bình, lợi suất 3,5 - 4%/năm được xem là phổ biến, căn nào đạt 4 - 4,5%/năm đã được xem là tốt. Đặc điểm chung là căn hộ càng ở vị trí đẹp, giá càng cao thì lợi suất cho thuê càng thấp. Nay giá bán tăng nhanh nhưng giá thuê không tăng tương ứng nên tỷ suất sinh lời giảm dần là điều tất yếu.

Nguyên tắc đầu tư cuối cùng vẫn quay về lợi suất. Ngắn hạn, người ta có thể mua vì kỳ vọng tăng giá. Nhưng về dài hạn, giá trị - tức khả năng tạo dòng tiền và lợi nhuận - mới quyết định giá cả. Với chung cư, nền tảng giá trị chính là khả năng cho thuê và nhu cầu thực.

Vì vậy, sự chững lại của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ do lãi suất. Bề ngoài có thể thấy lãi suất là yếu tố tác động trực tiếp, nhưng sâu xa hơn là giá đã tăng nóng nhiều năm trong khi lợi suất giảm dần. Khi biên độ tăng giá tương lai được dự báo chỉ quanh 5% mỗi năm, trong khi lãi vay 10 - 12%, nhà đầu tư tự nhiên sẽ thận trọng hơn.

Khác với quý I/2025, khi nhiều người lo ngại không mua sẽ mất cơ hội vì giá còn tăng tiếp, đến cuối năm 2025 tâm lý thị trường đã bình tĩnh hơn. Người mua có thời gian quan sát, cân nhắc và lựa chọn thay vì quyết định vội vàng.

Lãi suất vay mua nhà thường thuộc nhóm thấp nhất trong hệ thống tín dụng do có tài sản thế chấp an toàn. Kinh nghiệm từ các chu kỳ trước, gần nhất là năm 2023, cho thấy lãi suất cao chỉ kéo dài khoảng nửa năm trước khi hạ nhiệt. Với chu kỳ hiện tại, nhiều khả năng từ giữa hoặc cuối quý III/2026, mặt bằng lãi suất sẽ dần ổn định hơn.

Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là phải nhìn đúng bản chất của giai đoạn này. Áp lực tài chính khi bước vào lãi suất thả nổi là có thật, nhất là với nhóm mua để ở. Nhưng nếu xét toàn bộ bức tranh thị trường, lãi suất không phải yếu tố quyết định khiến bất động sản chậm lại.

Điểm mấu chốt nằm ở việc giá đã tăng mạnh trong nhiều năm, trong khi lợi suất đầu tư ngày càng thu hẹp. Khi nền tảng sinh lời không còn hấp dẫn như trước, thị trường tự điều chỉnh về trạng thái thận trọng hơn.

Lãi suất chỉ là yếu tố bề mặt, còn câu chuyện cốt lõi là sự cân bằng giữa giá cả và giá trị. Hiểu đúng điều này sẽ giúp người mua và nhà đầu tư tiếp cận thị trường bằng sự tỉnh táo, thay vì phản ứng theo cảm xúc trước những biến động ngắn hạn của lãi suất.