Lãi suất cho vay mua nhà đã bắt đầu tăng lên quanh ngưỡng 11% từ cuối năm 2025 và tiếp tục leo thang trong thời gian gần đây.Diễn biến này cho thấy giai đoạn dòng vốn giá rẻ chảy mạnh vào bất động sản đang dần khép lại, đặt thị trường trước những thay đổi đáng kể về hành vi đầu tư và khả năng tiếp cận vốn.

Thực tế, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh biểu lãi suất cho vay bất động sản theo hướng tăng lên rõ rệt. Đơn cử, BIDV đã công bố biểu lãi suất cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân với mức tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 8,2%/năm áp dụng cho các khoản vay phục vụ mục đích khác. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 10,1%/năm và lên tới 13,5%/năm đối với kỳ hạn 18 tháng.

Tương tự, Vietcombank cũng thông báo mức lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán ở mức cao, với lãi suất cố định 9,6%/năm trong 6 tháng; 9,9%/năm trong 12 tháng; 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm trong 24 tháng. 

Ở góc độ chính sách, năm nay Ngân hàng Nhà nước tiếp tục định hướng tín dụng cho vay bất động sản không được vượt quá tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế, dự kiến khoảng 15%.

Theo giới phân tích, khi hạn mức tín dụng bị thu hẹp, các ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng, áp đặt điều kiện vay khắt khe hơn để kiểm soát nợ xấu. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn so với giai đoạn trước.

Lãi suất tăng - bộ lọc tự nhiên với dòng tiền đầu cơ 

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng nhanh đang tạo ra những tác động rõ nét lên thị trường. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy là hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện với tần suất nhiều hơn, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Hiện tượng này chủ yếu đến từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường trong giai đoạn tăng trưởng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, nhất là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Khi hết thời gian ưu đãi, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, áp lực tài chính gia tăng buộc họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền.

Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua theo tâm lý “fomo”, chấp nhận mua chênh giá với kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, nhưng khi thị trường chững lại, buộc phải “cắt lỗ” phần chênh nhằm giảm thiểu rủi ro.

Trước đó, trong giai đoạn dịch COVID-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược “house hacking” - mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp, từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này cho phép người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.

Không siết đồng loạt nhưng cũng không nới lỏng bằng mọi giá

Theo các chuyên gia của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, việc mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài không chỉ khiến người dân gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà còn gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai dự án, từ đó làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu trên thị trường. 

Ngược lại, việc buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, bởi thực tế cho thấy lãi suất thấp kéo dài có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt, tương tự những gì đã xảy ra trong giai đoạn trước.

Do đó, VARS cho rằng, bài toán đặt ra không phải là “nới hay siết”, mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực.

Cũng theo các chuyên gia, việc chính sách tín dụng được điều hành theo hướng phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, với định hướng xuyên suốt là không siết tín dụng một cách đồng loạt, mà phân hóa rõ theo từng lĩnh vực và từng phân khúc thị trường, là cần thiết.

Lý do là bởi bất động sản có đóng góp lớn vào GDP, có tác động lan tỏa mạnh tới nhiều ngành kinh tế như xây dựng, vật liệu, tài chính - ngân hàng,... Đồng thời, tài sản bảo đảm của hệ thống tín dụng hiện nay chủ yếu là bất động sản, nên nếu siết quá mạnh và kéo dài sẽ ảnh hưởng tiêu cực tới tăng trưởng kinh tế nói chung.

Do đó, chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi.

Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.