Theo số liệu từ DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà đối với khoản cố định 12 - 24 tháng tại nhiều ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9% một năm. Một số ngân hàng áp dụng mức cao như VPBank 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng, VIB ở mức 11,1% cho kỳ hạn 12 tháng và 12% với kỳ hạn 24 tháng. Trên 10% còn có ngân hàng MSB và ACB với lãi suất ưu đãi khoảng 11%/năm. Ở chiều ngược lại, một số ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10% như HDBank 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%...

Mặt bằng này cao hơn 2 - 3% so với hồi quý II (khi lãi ưu đãi vào khoảng 8,5 - 9,2%/năm). Dù vậy, thời gian ưu đãi chỉ kéo dài khoảng 6 tháng đến 2 năm, sau giai đoạn này lãi suất sẽ thả nổi vào mức 12 - 15%/năm tùy điều kiện vay và từng ngân hàng.   

Trên thực tế, lãi suất là một trong những biến số quan trọng tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở. Chi phí vốn thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng vay, sức mua cũng như quyết định giao dịch.  

Ghi nhận của Bộ Xây dựng cho thấy trong quý II/2026, giá giao dịch căn hộ thứ cấp nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ. Nguyên nhân chủ yếu do chi phí vốn tăng, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12 - 14%/năm (lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15 - 16%/năm), làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân. 

Báo cáo của CTCP Chứng khoán Guotai Haitong (Việt Nam) phản ánh diễn biến tương tự. Trong nửa đầu năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà (đặc biệt lãi thả nổi) neo cao ở mức 13 - 14%, cá biệt 16%, do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) siết chặt tăng trưởng tín dụng bất động sản cùng với xu hướng lãi suất huy động tăng so với đầu năm. Lãi vay và giá nhà tăng cao tạo áp lực dòng tiền lớn lên nhà đầu tư và thu hẹp khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ, phản ánh rõ vào thanh khoản ảm đạm giai đoạn này.  

Chi phí vay tăng mạnh làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm sử dụng đòn bẩy cao, đồng thời làm suy yếu nhu cầu mua nhà và tốc độ hấp thụ của thị trường. Trong bối cảnh thanh khoản giao dịch chậm lại cục bộ, rủi ro cơ cấu tài sản hoặc bán ra để giảm áp lực tài chính có xu hướng tăng, đặc biệt tại thị trường thứ cấp và nhóm nhà đầu tư phụ thuộc vốn vay.  

Báo cáo của CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) ghi nhận thời gian qua, việc lãi suất cho vay ưu đãi mua bất động sản của nhiều ngân hàng chạm ngưỡng 10%, trong khi lãi thả nổi có thời điểm tăng lên 15 - 16%.

Nhu cầu sử dụng đòn bẩy để mua bất động sản trở nên kém hấp dẫn hơn, khiến khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền và chờ đợi mặt bằng lãi suất hoặc giá bán điều chỉnh về mức phù hợp hơn.

Số lượng giao dịch có xu hướng suy giảm từ đầu năm trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Đáng chú ý, thị trường thứ cấp tại một số khu vực đang xuất hiện áp lực bán gia tăng khi nhiều dự án đã kết thúc thời gian ân hạn lãi suất, buộc nhà đầu tư phải cơ cấu lại danh mục. Dù giá bán tại nhiều dự án đã điều chỉnh giảm khoảng 10 - 20% so với vùng đỉnh, thanh khoản vẫn ở mức thấp, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua cũng như sự suy yếu của dòng tiền trên thị trường.

Tại cuộc làm việc ngày 13/8, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã yêu cầu NHNN và hệ thống ngân hàng phải chia sẻ trách nhiệm với người dân, doanh nghiệp thông qua các biện pháp cụ thể về ổn định mặt bằng lãi suất, giảm lãi suất cho vay, đưa tín dụng vào đúng lĩnh vực, phục vụ tăng trưởng và kiểm soát chặt chẽ rủi ro. 

Đến phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 8/2026 diễn ra mới đây, Thủ tướng đã đề nghị NHNN chủ động sử dụng các công cụ thuộc thẩm quyền để phát huy tối đa hiệu quả chính sách, giữ ổn định thanh khoản, phấn đấu giảm lãi suất cho vay. 

Lãi suất tăng mở ra cơ hội đàm phán cho người mua

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn chia sẻ: "Nhìn lại 5 năm qua, có thể thấy lãi suất thực sự có tác động khá rõ đến thị trường chung cư, nhưng không phải lúc nào lãi suất tăng thì giá giảm và lãi suất giảm thì giá tăng. Mức độ tác động còn phụ thuộc rất lớn vào cung cầu tại từng thời điểm".

Chuyên gia dẫn chứng có giai đoạn lãi suất tăng mạnh, song nguồn cung hạn chế, giá vẫn tăng. Từ năm 2022 - 2023, lãi suất cho vay tăng lên tới hơn 14%, nhưng nguồn cung chung cư khan hiếm khiến giá vẫn duy trì xu hướng đi lên. Điều này cho thấy lãi suất có thể tạo áp lực lên sức mua, nhưng chưa đủ để kéo giá xuống khi cung thiếu.

Ở diễn biến ngược lại khi lãi suất giảm, theo ông Tuấn, đây là chất xúc tác tốt cho việc giá nhà tăng. Cụ thể, chi phí vay giảm giúp cải thiện khả năng chi trả, kích thích nhu cầu, trong khi nguồn cung chưa theo kịp, tạo thêm dư địa cho giá tăng. Đây cũng là điều thể hiện khá rõ trong giai đoạn 2024 - 2025, khi giá chung cư tăng mạnh ở cả Hà Nội lẫn TP HCM.     

Trong năm 2026, tác động của lãi suất bắt đầu rõ hơn, đặc biệt tại Hà Nội. Sau một giai đoạn tăng mạnh, mặt bằng giá cao như hiện nay khiến người mua nhạy cảm hơn với chi phí vốn. Khi lãi suất tăng trở lại, nhiều dự án tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể, còn khu vực TP HCM cũ điều chỉnh nhẹ hơn.

Theo lãnh đạo Batdongsan.com.vn, nhìn chung, tác động của lãi suất chủ yếu mang tính ngắn hạn. Về dài hạn, giá nhà vẫn được quyết định bởi cung cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản.

Vì vậy, xét ở khía cạch tích cực, khi lãi suất tăng, thị trường có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán. Còn nếu mua để ở và có khả năng tài chính phù hợp, không nhất thiết phải chờ đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất.