Tại Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt giá sẽ đi về đâu?” do Báo Dân Việt tổ chức, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam đã chỉ ra những khó khăn lớn nhất mà ngành địa ốc đang phải đối mặt.  

Khách hàng chờ giá rẻ giật mình mới mua nhà   

Vị lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, giá bất động sản (BĐS) đang có sự điều chỉnh, giao dịch sụt giảm rất mạnh, gần như chỉ diễn ra với 2 phân khúc chính là nhà ở xã hội và sản phẩm thứ cấp tại các dự án đang hoàn thiện, đã ổn định dân cư. Một số dự án giảm giá mạnh đang ghi nhận tình hình mua bán khá sôi động.   

Diễn biến khó khăn không chỉ xảy ra với Hà Nội và TP HCM. Ở các tỉnh thành xung quanh hai đô thị này, thị trường cũng gần như tê liệt hoàn toàn. Ông Toản dẫn chứng một dự án tại trung tâm TP Hải Phòng (quận Hồng Bàng cũ) có giá đất rẻ, khoảng 20 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào. Để tồn tại, các doanh nghiệp tung ra nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá, ân hạn lãi suất 6 - 12 tháng... Tuy nhiên, các biện pháp này thất bại, chỉ tạo ra một lượng nhỏ giao dịch rồi thị trường lại tiếp tục đóng băng.  

Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà, trừ khi giá rẻ đến mức giật mình. Người bán đã sẵn sàng giảm giá, nhưng người mua vẫn có tâm lý chờ đợi, kỳ vọng giá BĐS tiếp tục giảm và chưa muốn xuống tiền. Hai bên còn thăm dò lẫn nhau nên giao dịch chưa thực sự sôi động.   

Ông Toản chia sẻ: "Nhiều doanh nghiệp hiện nay đang ở trạng thái sống mòn, phải ăn "lương khô" để duy trì hoạt động. Việc huy động vốn từ khách hàng đang rất khó khăn. Có những dự án phải thi công do chi phí vốn quá lớn mà hàng không bán được.

Room tín dụng ngân hàng dành cho BĐS gần như cạn kiệt, các nhà băng đang tập trung dành vốn cho các tập đoàn lớn. Doanh nghiệp vừa và nhỏ gần như không thể tiếp cận vốn lúc này, nếu vay được thì cũng chỉ dùng để đảo khoản nợ cũ hoặc duy trì dự án dở dang, không ai dám vay để đầu tư mới lúc này.

Tính từ năm 2008 đến nay, đây là đợt suy giảm thứ 4 của thị trường. Giá đã bị đẩy lên mức quá ảo trong thời gian qua, đơn cử như tại Khu chung cư cũ Nam Trung Yên trước đây giá chỉ 20 triệu/m2, song đã bị thổi lên 60 - 70 triệu/m2. Do đó, tôi nghĩ chắc chắn thị trường phải trải qua một đợt giảm giá mạnh".

Doanh nghiệp chấp nhận giảm lợi nhuận, bán lỗ để thoát hàng 

Lãnh đạo EZ Việt Nam nhìn nhận trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công với doanh nghiệp BĐS. Không phải lúc nào cũng nên cố giữ tài sản bằng mọi giá. Khó khăn lớn nhất hiện nay là mất dòng tiền. Do đó, chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản để sống sót qua giai đoạn khó khăn, cũng là thành công.   

Khi kinh doanh thuận lợi, ngân hàng là đòn bẩy giúp doanh nghiệp phát triển. Tuy nhiên, dòng tiền như mạch máu, một khi bị tắc nghẽn thì rất dễ rơi vào tình trạng kiệt quệ. Ngân hàng và các chủ nợ gây áp lực, doanh nghiệp phải tự xoay xở để tồn tại. Muốn tồn tại, các công ty có thể phải phải chấp nhận bán những tài sản quý giá nhất, huy động mọi nguồn lực để giải quyết khó khăn trước mắt.

"Chúng tôi sẵn sàng giảm tới 20% cho một sản phẩm. So với mặt bằng giá trên thị trường trước đây, mức này đã giảm rất sâu. Nếu tính cả chi phí tài chính, chúng tôi chấp nhận bán lỗ. Chẳng hạn, tại các khu đất nền ở phường Chánh Phú Hòa, phường Thới Hòa, khu vực Bình Dương (cũ), chúng tôi đang bán với giá khoảng 10 - 12 triệu đồng/m2, sản phẩm đã có sổ đỏ.

Trong khi đó, riêng tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại đã thấp nhất 7 triệu đồng/m2. Cộng thêm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các khoản chi phí khác, giá thành có thể lên đến gần 20 triệu đồng/m2. Sản phẩm đang được bán thấp hơn giá thành rất sâu. Đây là thực tế mà các doanh nghiệp BĐS đang chịu áp lực dòng tiền phải đối mặt. Nhất là doanh nghiệp vừa và nhỏ do gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay ngân hàng", ông Toản nói. 

Tuy nhiên, vị này lưu ý giá bán chỉ là một phần của vấn đề. Thị trường BĐS còn chịu tác động rất lớn từ tâm lý người mua. Khi thị trường sốt nóng, mọi người tranh nhau mua. Nhưng khi giá bắt đầu giảm, người mua lại có tâm lý chờ đợi, cho rằng giá sẽ còn giảm nữa nên chưa vội xuống tiền.

Người sẵn tiền mặt đang có lợi thế lớn khi đàm phán. Có trường hợp chủ nhà rao bán 10 tỷ đồng, người mua có 7 tỷ đồng tiền mặt, hai bên vẫn thương lượng được mức giá phù hợp do người bán đang chịu áp lực tài chính. Thực tế hiện nay, doanh nghiệp cũng sẵn sàng bán số lượng lớn và đàm phán trực tiếp với khách hàng có khả năng thanh toán.

Ông Toản nhận định trong giai đoạn hiện nay, điều quan trọng không phải là giá bán cao hay thấp, mà là khả năng thanh khoản của sản phẩm. Khi giải quyết được khó khăn trước mắt, doanh nghiệp có thể chấp nhận một mức giá phù hợp hơn.

Nhìn chung, những khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp BĐS hiện gồm: vốn bị ứ đọng, thanh khoản thấp và khó tiêu thụ sản phẩm. Trước đây, doanh nghiệp thường e ngại giảm giá công khai vì lo ảnh hưởng đến khách hàng đã mua và hình ảnh dự án. Song, nhiều chủ đầu tư hiện buộc phải chấp nhận giảm giá sâu để thu hồi vốn.

Nhiều đơn vị đang phải thay đổi chiến lược kinh doanh, chấp nhận giảm lợi nhuận, bán lỗ. Điều quan trọng nhất lúc này không phải là lợi nhuận cao, thậm chí không nhất thiết phải có lãi, mà là duy trì được dòng tiền để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động. 

Dự báo diễn biến thị trường BĐS trong thời gian tới, lãnh đạo EZ Việt Nam cho rằng nguồn cung sẽ bùng nổ với loạt đại dự án quy mô hàng nghìn, hàng chục nghìn hecta, cộng thêm việc phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh. Để thị trường hấp thụ được lượng cung khổng lồ này, giá nhà bắt buộc phải giảm để tiệm cận với thu nhập thực tế, thu hút lượng lớn người dân di cư cơ học từ nông thôn ra thành thị.

Giá nhà ở xã hội hiện cao nhất khoảng trên 30 triệu/m2, đã bao gồm 10% lãi định mức cho chủ đầu tư. Ông Toản cho rằng, đây chính là hệ quy chiếu cho mức chi phí và giá bán hợp lý. Các địa phương đang sử dụng công cụ hệ số K để giảm tiền sử dụng đất, hỗ trợ dự án. Đơn cử tại Hải Phòng, thành phố đã áp dụng giảm 30% tiền sử dụng đất cho một dự án, hạ mức đóng ngân sách từ 11 - 13 triệu/m2 xuống còn 9 triệu/m2.

Xu hướng tương lai là phát triển một thị trường đa dạng, bao gồm nhà cho thuê, nhà ở xã hội, nhà công nhân, nhà công vụ và nhà ở thương mại giá hợp lý. Điều này sẽ giúp thị trường bình ổn lâu dài thay vì kiểu phát triển theo kiểu mất kiểm soát như hiện nay.