Thị trường bất động sản (BĐS) đang xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong quý III, giá chung cư, đất nền thứ cấp có xu hướng giảm so với quý II, song vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Thanh khoản thị trường ở mức thấp.

Ghi nhận của Avison Young, mặt bằng lãi suất vay mua nhà neo cao 12 - 15%/năm khiến tâm lý thị trường dè dặt hơn, giảm hẳn các hoạt động lướt sóng ngắn hạn. Một số khách hàng dùng vốn vay lớn khi hết thời gian hỗ trợ lãi suất đã bắt đầu chịu áp lực trả nợ, chấp nhận thương lượng giảm giá biệt thự, liền kề thứ cấp từ 5 - 10%. Trên thị trường sơ cấp, mặt bằng giá không giảm dù thanh khoản chưa có dấu hiệu phục hồi. 

Giá BĐS tăng không nên đổ do chi phí đất đai

Tại Hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?” do Báo Dân Việt tổ chức sáng nay, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng nhận định, giá BĐS hiện nay vẫn đang ở mức cao, trong đó giá đất và chi phí lãi vay là hai yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá. 

Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng cao cần được nhìn nhận dưới góc độ tổng quát, không thể quy tất cả nguyên nhân cho chi phí đất đai. Lý do còn xuất phát từ nhiều yếu tố khác như thủ tục đầu tư, chi phí tài chính, tình trạng đầu cơ và sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm. 

Việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán sản phẩm. 

Những vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài. Doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi vay trong thời gian dài, dẫn đến chi phí đầu tư tăng và được tính vào giá bán BĐS. 

Lãi suất cho vay tăng cũng khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu áp lực trả nợ, nhất là khi thanh khoản thị trường suy giảm. 

Về tình trạng đầu cơ, không ít người sử dụng vốn vay để mua BĐS với mục đích chờ tăng giá, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này khiến nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực bị hạn chế, tạo ra sự khan hiếm và tiếp tục đẩy giá lên cao. 

Nhìn chung, thị trường đang tồn tại sự lệch pha cung cầu. Nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cấp, cao cấp và các sản phẩm dành cho người thu nhập cao. Người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính.  

Khó xác định đáy thị trường

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, giá BĐS sơ cấp và thứ cấp đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể. Giá bán trực tiếp từ các chủ đầu tư chưa có sự điều chỉnh nhiều. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường tiếp tục gặp khó khăn.  

Trong khi đó, giá trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu giảm. Tuy nhiên, cần lưu ý điều này chưa hẳn đồng nghĩa với nhà đầu tư đang bán cắt lỗ. Bởi trước đó, giá BĐS đã tăng lên mức rất cao, một số trường hợp giảm giá thực chất mới chỉ là giảm lợi nhuận kỳ vọng.   

Đối với người có nhu cầu mua nhà để ở lúc này, bà Hằng khuyến nghị không nên chờ đợi giá giảm xuống đáy quá lâu, bởi rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường chạm đáy. Thay vì chỉ kỳ vọng mua được nhà với giá rẻ nhất, người mua cần đánh giá mức giá hiện tại có phù hợp với giá trị thực của BĐS, biến động giá qua các năm và khả năng tài chính của bản thân.

Ví dụ một căn chung cư rộng 70 m2 trước đây có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Người mua cần xem xét mức tăng này có hợp lý so với diễn biến thị trường và giá trị thực của căn hộ để đưa ra quyết định. Nếu mức giá đã hợp lý và đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của bản thân, người mua có thể cân nhắc xuống tiền mua nhà.

Trong khi đó, đối với nhóm người mua nhằm mục đích đầu tư, không có nhu cầu ở thực, cần tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường trước khi quyết định, nhất là khi lãi suất tăng cao và thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh. 

Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, đây là một trong những công cụ điều tiết được sử dụng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS. Những người sử dụng vốn vay để nắm giữ BĐS cần đánh giá kỹ khả năng tài chính và rủi ro. 

Nhóm nhà đầu cơ đang "ôm" hàng cần chủ động tính toán phương án xử lý tài sản, cân nhắc mức cắt lãi hoặc cắt lỗ phù hợp để giải phóng nguồn vốn, tránh xảy ra tình trạng áp lực tài chính đến mức quá nặng nề.  

Trong bối cảnh chính sách đang hướng tới hạn chế đầu cơ, người tham gia thị trường cần thận trọng hơn với các quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng cao như giai đoạn trước. 

"Không ai có thể dự báo chính xác giá BĐS sẽ giảm đến mức nào hay thời điểm nào thị trường chạm đáy. Vì vậy, người mua cần chủ động đánh giá nhu cầu, khả năng tài chính và mức giá có thể chấp nhận, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào những dự báo về xu hướng thị trường", bà Hằng nhấn mạnh. 

Ba vấn đề chủ đầu tư cần lưu ý

Với các doanh nghiệp địa ốc, đại diện Bộ Xây dựng khuyến nghị cần thay đổi tư duy đầu tư, kinh doanh, tập trung vào 3 vấn đề quan trọng trong bối cảnh hiện nay. 

Thứ nhất, cơ cấu lại nguồn cung và phân khúc sản phẩm. Doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án mới, thay vì đầu tư bằng mọi giá hoặc chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao.

Nguồn cung ở các phân khúc trung cấp và cao cấp đang có dấu hiệu dư thừa, trong khi thị trường lại thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực. Do đó, chủ đầu tư cần đánh giá khả năng hấp thụ của từng phân khúc, xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu và phát triển sản phẩm phù hợp.

Nếu tiếp tục đặt kỳ vọng lợi nhuận quá cao, doanh nghiệp có nguy cơ không bán được hàng, không thu hồi được vốn và thiếu dòng tiền để triển khai các dự án tiếp theo.

Thứ hai, chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền. Đây là thay đổi quan trọng mà các doanh nghiệp cần cân nhắc. Thay vì cố duy trì mức giá cao để đạt lợi nhuận lớn trên từng sản phẩm, nên tính toán mức giá hợp lý nhằm đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

Phần lớn các dự án BĐS đều sử dụng vốn vay ngân hàng. Khi sản phẩm chậm tiêu thụ, doanh nghiệp không chỉ bị ứ đọng vốn mà còn phải tiếp tục gánh chi phí lãi vay, làm gia tăng rủi ro tài chính. Ngược lại, nếu điều chỉnh giá phù hợp để bán được hàng, doanh nghiệp có thể cải thiện dòng tiền, giảm chi phí vốn và tạo nguồn lực triển khai các dự án khác.

Ví dụ thay vì tập trung vào một dự án với kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn, khoảng 15%, để đẩy nhanh tiến độ bán hàng và tiếp tục đầu tư dự án mới. Cách tiếp cận này có thể giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động kinh doanh và sử dụng vốn hiệu quả hơn.

Thứ ba, tăng cường phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây là những phân khúc đang được Nhà nước ưu tiên nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Những năm gần đây, nhiều quy định liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung nhằm giải quyết các vướng mắc, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia thị trường.