Báo cáo thị trường chung cư của Avison Young, trong quý III/2026 Hà Nội đón hơn 3.200 căn hộ mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án của MIK Group, Masterise, Gamuda Land, SJ Group, Sunshine Group… Qua đó, nâng số lượng căn hộ sơ cấp đang mở bán lên gần 11.500 căn hộ.

Cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha khi hơn 80% rổ hàng mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ khu Đông và khu Tây. Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân nội đô gần như không có. 

Mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội neo đỉnh trong quý III, với đơn giá trung bình đạt 4.180 USD/m2 (108 triệu/m2). Căn hộ cao cấp mới tại các khu đô thị vệ tinh phía Đông và Tây dao động 3.300 - 4.500 USD/m2 (85 - 116 triệu/m2). Khu vực lõi nội đô và Tây Hồ Tây khoảng 5.500 - 9.800 USD/m2 (142 - 254 triệu/m2). 

Mặt bằng giá căn hộ trung cấp dao động 1.900 - 2.600 USD/m2 (49 - 67 triệu/m2), nguồn hàng mới khan hiếm. Còn căn hộ bình dân sơ cấp có mức giá dưới 1.500 USD/m2 (39 triệu/m2) gần như vắng bóng.

Giá bán trung bình tại một số dự án như Lumiere Hanoi Seasons Garden - The Bloom khoảng 148 triệu/m2 (chủ đầu tư Masterise Homes), Sunshine River Park khoảng 142 triệu/m2 (Sunshine Group), The Magnolia Private Residences khoảng 119 triệu/m2 (MIK Group), My Dinh Pearl khoảng 116 triệu/m2 (SSG), Vista Văn La khoảng 85 triệu/m2 (SJ Group)... 

Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp trung bình suy giảm do mức giá đã vượt qua ngưỡng chi trả của phần đông người mua ở thực, đạt khoảng 31%.

Bên cạnh đó, rào cản lãi suất vay thả nổi neo cao ở mức 12 - 15%/năm khiến tệp khách hàng phụ thuộc đòn bẩy trên 50% đứng ngoài thị trường, loại bỏ hoàn toàn các nhà đầu cơ ngắn hạn. Trái lại, nhóm khách hàng mua bằng tiền mặt tích sản đã có động thái bắt đầu tham gia thị trường, tỷ lệ giao dịch thành công phần lớn đến từ nhóm này.  

Thị trường chứng kiến sự phân hóa giá sâu sắc. Trong khi các dự án mới mở bán neo giá cao để bảo toàn biên lợi nhuận trước áp lực chi phí đất mới, thì trên thị trường thứ cấp, làn sóng cắt lỗ đã xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư đang chịu áp lực đòn bẩy tài chính và giá giảm ở mức thương lượng từ 5 - 12%.

Theo Avison Young, người mua nhà đã chủ động từ bỏ tâm lý mua đuổi mà chuyển sang cách tính toán thận trọng và tìm kiếm giá trị thực, dẫn tới sự phân hóa trong thanh khoản.

Dù các dự án sơ cấp giãn tiến độ thanh toán linh hoạt, người mua ở thực lại có xu hướng quay về thị trường thứ cấp với các căn hộ đã bàn giao 5 - 10 năm sẵn sổ hồng quanh mức giá khoảng 2.000 – 2.500 USD/m2 (51 - 65 triệu/m2), thay vì chi trả mức giá sơ cấp trên 85 triệu/m2 ở vùng ven. Khách mua có sẵn tiền mặt nắm quyền chi phối trên bàn đàm phán, trực tiếp ép giá 8 - 12% đối với các chủ nhà hết ân hạn nợ gốc.

Nhìn chung trong quý III, thị trường căn hộ Hà Nội chính thức chấm dứt giai đoạn tăng giá diện rộng để bước vào chu kỳ sàng lọc và tái cân bằng thực chất. Sau đợt tăng nóng kéo dài từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm 2026, tốc độ tăng giá sơ cấp đã chững lại rõ rệt (tăng khoảng 1,5 - 2,3% từ tháng 7 - 9).  

Ngoài ra, tâm lý chung trên thị trường trong tháng 8 và tháng 9 là quan sát, nghe ngóng các hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (niên hạn sở hữu chung cư), Luật Đất đai và Luật Phát triển đô thị trước khi đưa ra quyết định giải ngân lớn. Yếu tố này cũng góp phần làm chậm nhịp quyết định mua thực tế của khách hàng. 

Lãi vay neo cao khiến nhu cầu nhà ở suy yếu

Mặt bằng lãi suất tại Việt Nam đã duy trì xu hướng tăng cao suốt nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, kéo theo những tác động lên thị trường bất động sản.  

Song, nhiều dự báo về việc lãi suất khó giảm trong giai đoạn từ nay đến cuối 2026 đã được đưa ra tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”. 

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) dự báo ít nhất đến hết quý I/2027 lãi suất vẫn sẽ ở mức cao.

Bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cũng đánh giá khả năng giảm lãi suất từ nay đến cuối năm 2026 là khó xảy ra. Nhu cầu vốn vay và áp lực thanh khoản đều đang ở mức cao, trong khi khả năng tiếp cận dòng tiền gặp khó khăn.  

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes chia sẻ, với tình hình kinh tế thế giới cũng như Việt Nam, lãi suất cho vay trong thời gian tới chắc chắn sẽ không có sự điều chỉnh nhiều, thay vào đó chỉ có thể điều chỉnh nhẹ. Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vẫn sẽ duy trì như hiện tại.   

Khi ngành địa ốc vẫn còn đang phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, việc lãi suất liên tục neo cao trong thời gian qua đã tạo áp lực vốn không nhỏ lên các chủ thể trên thị trường.  

Dưới góc nhìn của CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), nhu cầu trên thị trường nhà ở đã suy yếu đáng kể trong nửa đầu năm 2026 do nguồn cung dư thừa và chi phí vay tăng cao gây áp lực lên tâm lý người mua nhà. Từ đầu năm 2026 đến nay, lãi suất vay mua nhà bình quân đã tăng lên mức 14 - 16%/năm. 

CTCP Chứng khoán MB (MBS) cũng cho biết sau giai đoạn tăng trưởng mạnh từ 2024 - 2025, thị trường bất động sản bước vào chu kì điều chỉnh kể từ năm 2026 trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao hơn. Áp lực tài chính gia tăng đối với cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp địa ốc, thanh khoản thị trường giảm mạnh so với cùng kỳ. Nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng thận trọng khi đầu tư bất động sản.