Trước yêu cầu của Thủ tướng về việc nghiên cứu chính sách đối với phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập trung bình trên 20 triệu/tháng, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Trong đó quy định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp tại dự án sẽ do chủ đầu tư quyết định. Xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí đất đai, đầu tư xây dựng và các chi phí khác theo quy định, cộng với lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án.   

Người Việt cần tích luỹ bao lâu để mua nhà?

Trao đổi với người viết, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn chia sẻ, về tinh thần, việc Thủ tướng chỉ đạo nghiên cứu chính sách mới về nhà ở thương mại giá phù hợp là đúng đắn và hợp lý. Qua đó, giúp hạ nhiệt giá bất động sản và tăng nguồn cung phân khúc hợp lý để người thu nhập trung bình, thu nhập thấp có thể tiếp cận nhà ở.

Tuy nhiên, dự thảo còn một số vấn đề cần nghiên cứu, cân nhắc kỹ lưỡng thêm trước khi chính thức ban hành. Đơn cử như bản thân cụm từ “giá phù hợp” là một khái niệm trừu tượng, khó định lượng cụ thể. 

Vị này lấy ví dụ, một người thu nhập trung bình tại đô thị ở mức 25 - 30 triệu/tháng. Để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thì các khoản chi tiêu trong cuộc sống thường chiếm khoảng 70% thu nhập, còn lại 30% để tiết kiệm mua nhà. Nếu khoản tiền để dành này được thực hiện liên tục trong vòng 10 - 15 năm và có thể giúp người đó mua nhà, thì đấy là giá phù hợp với người lao động thu nhập trung bình.

Với trường hợp hai vợ chồng, giả sử tổng thu nhập ước khoảng 50 triệu/tháng, nếu họ để dành 1/3 thu nhập hàng tháng và dành dụm trong 10 - 15 năm là đủ để mua nhà, thì đấy là giá phù hợp.

Tuỳ thuộc vào bối cảnh cuộc sống và thu nhập mỗi người mà khoảng thời gian mua nhà có thể dài hoặc ngắn hơn, song về cơ bản thì cách tính là như vậy.

"Từ đây, chúng ta tính toán ngược lại xem có thể thực hiện được những dự án nhà ở thương mại bán với giá ở mức như vậy hay không? Dự thảo Nghị quyết mới chỉ nêu là "giá phù hợp" chứ chưa đề cập thông tin cụ thể rằng như thế nào mới là phù hợp?", vị này nói.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn ghi nhận thời điểm năm 2024, một cá nhân thuộc thế hệ 9x cần 25,8 năm thu nhập để mua được một căn hộ rộng khoảng 60 m2 trên với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%. 

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người và giá căn hộ 2 phòng ngủ 70 m2 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, một gia đình phải mất gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà.

Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp 3 lần, tức khoảng 80 năm. Ngay cả ngành có thu nhập thuộc nhóm cao nhất cả nước - ngân hàng, cũng không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. 

Chuyên trang theo dõi dữ liệu bất động sản Numbeo thông tin, chỉ số House Price to Income Ratio (tỷ số giá nhà trên thu nhập - phản ánh một người cần bao nhiêu năm thu nhập để mua được một căn nhà) tại Việt Nam đã tăng từ mức 23,9 vào năm 2015, lên mức 30,2 vào đầu năm 2026. Điều này cho thấy người dân ngày càng mất nhiều thời gian hơn để có thể mua nhà.   

So sánh với thế giới, Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia và vùng lãnh thổ có chỉ số House Price to Income Ratio lớn nhất thế giới, xếp sau Hong Kong (Trung Quốc), Philippines, Campuchia, Nepal... và một số quốc gia tại các châu lục khác như Nigeria, Ghana, Cuba... 

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, những số liệu trên phản ánh với giá bất động sản như hiện nay, khó có khả năng người làm công ăn lương tích luỹ trong vòng một đến hai thập kỷ là sẽ mua được nhà.  

Đề xuất nhà ở thương mại giá phù hợp khoảng 30 - 70 triệu/m2

Dự thảo quy định giá bán, giá thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ do chủ đầu tư quyết định. Tuy nhiên, dự thảo cũng giới hạn chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án, trong khi quá trình đầu tư luôn tồn tại rủi ro với rất nhiều khoản chi phí phát sinh.

Chưa kể theo nội dung đề xuất, sau khi nghiệm thu hoàn thành công trình, chủ đầu tư kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng và gửi cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở.

Nếu giá theo kiểm toán, quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua nhà ở do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của khách hàng. Nếu thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở.  

Do đó, vị lãnh đạo kiến nghị chính sách cần có thêm những ưu đãi tương xứng khác để thu hút doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này. 

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án.

Lý do bởi về bản chất, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn là nhà ở thương mại, không phải là mô hình lai giữa nhà ở thương mại và NOXH. Nhà nước không nên can thiệp, không nên khống chế lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn dự án, và cũng không thể coi việc khống chế lợi nhuận là chính sách ưu đãi.

Luật Nhà ở 2023 không quy định chính sách ưu đãi chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở thương mại. Vì vậy, Hiệp hội đề xuất Nhà nước không bao cấp, không ưu đãi, không dùng ngân sách nhà nước để hỗ trợ, mà chỉ nên quy định cơ chế, chính sách đặc thù đối với chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp. 

Theo đó, nên quy định theo hướng doanh nghiệp có sản phẩm đảm bảo tiêu chí nhà ở thương mại giá phù hợp thì có thể đăng ký tham gia, doanh nghiệp có năng lực tài chính và quản trị dự án tốt, tiết kiệm chi phí đầu tư xây dựng thì có thể đạt lợi nhuận cao hơn 15%.

HoREA dẫn chứng điều này tương tự như cơ chế của Nghị quyết số 02/NQ-CP ban hành năm 2013 về gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, khi chỉ quy định loại nhà được hỗ trợ là chung cư giá không quá 1,05 tỷ đồng, gồm căn hộ thuộc cả dự án NOXH lẫn nhà ở thương mại, không quy định lợi nhuận định mức của chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định trần giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp sát với tình hình thực tiễn của từng địa phương. Trong tình hình thị trường bất động sản hiện nay, với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp là căn hộ chung cư 1 - 2 phòng ngủ thì có thể bán khoảng 30 - 70 triệu đồng/m2 (2 - 5 tỷ đồng/căn).  

Sau khi cấp tỉnh quyết định trần giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp, những doanh nghiệp bất động sản có năng lực hoặc chủ động tiết giảm chi phí, lợi nhuận có thể đưa ra thị trường sản phẩm vừa bảo đảm chất lượng, vừa bán ở mức thấp hơn giá trần, đây là điều có lợi cho người mua nhà.