Dù công trình xuống cấp, diện tích chật hẹp, hệ thống điện nước hay hỏng hóc,... nhưng nhiều căn hộ tập thể cũ tại khu vực trung tâm TP Hà Nội vẫn đang được rao bán hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông.  

Khảo sát tại quận Cầu Giấy, giá nhà tập thể cũ hiện dao động chủ yếu trong khoảng 26 - 56 triệu/m2, tập trung nhiều trên địa bàn các phường Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch. 

Sang quận Hai Bà Trưng, phổ giá dao động nhiều trong khoảng 26 - 66 triệu/m2. Tại Khu tập thể 189 Minh Khai, một căn diện tích 50 m2 đang được rao bán với giá 1,35 tỷ (tức 27 triệu/m2), chủ nhà giới thiệu căn hộ sẵn sổ chính chủ, có 2 phòng ngủ và được giữ nguyên bản, chưa cơi nới. 

Ở Khu tập thể Đại học Kinh tế Quốc Dân, căn 3 ngủ diện tích 113 m2 đang được bán với giá 5,5 tỷ (tức gần 49 triệu/m2). Người bán cho biết, 113 m2 là diện tích thực tế đang ở sau khi cơi nới, còn trên sổ đỏ chỉ có 30 m2.  

Trên địa bàn quận Thanh Xuân cũng tập trung nhiều khu tập thể lâu đời, phân bố rải rác ở các phường Thượng Đình, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam,... Giá bán khoảng 23 - 62 triệu/m2, tuỳ từng vị trí.   

Với tài chính dưới 3 tỷ có thể lựa chọn căn hộ rộng 35 m2 ở tầng 5 Khu tập thể Thanh Xuân Bắc (giá 1,8 tỷ), căn 70 m2 ở tầng 1 Khu tập thể Thuốc Lá Thăng Long (giá 2,9 tỷ, có 2 phòng ngủ), căn 60 m2 ở tầng 2 Khu tập thể Liên đoàn Lao động (giá 3 tỷ, sổ đỏ chính chủ),...

Tại quận Đống Đa, nhiều căn có diện tích nhỏ 15 - 25 m2 nhưng được cơi nới lên tới 60 - 70 m2. Giá bán ở Khu tập thể Kim Liên hiện khoảng 40 - 56 triệu/m2, Khu tập thể Trung Tự khoảng 43 - 61 triệu/m2, Khu tập thể Khương Thượng từ 43 - 62 triệu/m2,...

Một môi giới khu vực chia sẻ: “Chủ nhà cơi nới căn hộ càng rộng thì càng bán được giá. Có những căn được cơi nới rất siêu, dựng khung cột chắc chắn, diện tích sử dụng gấp 2 - 3 lần diện tích trên sổ.

Tôi từng thấy có nhà ở tầng cao nhất khu tập thể, sau khi cơi nới cả mặt trước cả sau thì diện tích sàn đạt 60 m2, trên nóc không có ai ở nên họ lại cơi nới tiếp được phần không gian đó, thành ra lên tới 120 m2, trong khi diện tích trên sổ chỉ khoảng vài chục mét vuông. Với những căn cơi nới được 2 tầng như vậy, giá bán lên tới gần 4 tỷ là chuyện bình thường.  

Nếu chia theo diện tích trên sổ đỏ thì có những căn giá bán lên tới 150 triệu/m2, đắt ngang ngửa chung cư hạng sang. Tuy nhiên, nếu chia theo diện tích sử dụng thực tế thì chỉ khoảng mấy chục triệu một mét vuông”.

Có nơi tăng giá gần gấp đôi sau một năm

Trong bối cảnh phân khúc chung cư Hà Nội vừa trải qua cơn sốt giá và hiện vẫn neo cao, nhiều người có nhu cầu mua ở thực đã chuyển hướng tìm nhà tập thể cũ.

Anh Ng., một tư vấn viên bất động sản chia sẻ: “Từ sau Tết đến nay, tôi tiếp cả chục lượt khách hỏi tìm mua nhà tập thể cũ. Điểm chung của họ là thấy giá chung cư cao quá nên chuyển hướng với hy vọng tìm được sản phẩm rẻ hơn, chấp nhận ở nhà cũ đã xuống cấp, xập xệ". 

Theo chị Hoàng Hằng, môi giới lâu năm chuyên nhà đất thổ cư Hà Nội, những căn hộ tập thể cũ đang là sự lựa chọn phù hợp nhất đối với người lao động có thu nhập trung bình lúc này. 

“Chung cư Hà Nội hiện quá đắt, kéo giá nhà đất cũng tăng theo. Có nơi nhà trong ngõ đã lên tới mức 250 triệu/m2, có trong tay 6 tỷ thì cũng chỉ mua được những căn nhỏ diện tích sàn khoảng 25 - 30 m2. 

Nhìn chung, người có khả năng tài chính quanh ngưỡng 1 - 2 tỷ gần như không thể mua được căn hộ thương mại hay nhà đất lúc này. Trong khi đó, tiền thuê nhà cũng đang có xu hướng tăng do giá đất lên. Nhiều người đã chuyển hướng sang tìm mua nhà tập thể cũ”, chị Hằng nói. 

Theo môi giới này, từ lúc phân khúc chung cư lên cơn sốt giá vào năm ngoái, số lượng khách hàng liên hệ để hỏi mua nhà tập thể đã tăng lên đáng kể. 

“Hiện khách vẫn tìm mua đều. Tôi vừa chốt bán được 1 căn ở tầng 4 Khu tập thể 8/3 (quận Hai Bà Trưng). Chủ nhà rao 2,6 tỷ và bán được với giá 2,4 tỷ. Diện tích trên sổ đỏ của căn này là 14 m2, song diện tích sử dụng trên thực tế là 50 m2 do được cơi nới thêm (tức 48 triệu/m2).

Có những căn tập thể cũ giá đã tăng gần gấp đôi so với năm ngoái. Đơn cử hồi tháng 3/2024, tôi có khách cần bán 1 căn ở khu Lê Gia Định (quận Hai Bà Trưng) rộng 60 m2 với giá 1,2 tỷ. Tuy nhiên đến giờ khu đó thậm chí không còn hàng để bán, mà nếu có thì giá cũng phải trên 2 tỷ, trong trường hợp đã được sửa sang, cải tạo đẹp đẽ thì còn lên 2,7 tỷ”, chị Hằng thông tin. 

Ngoài ra, tâm lý mong bán với giá tốt của chủ nhà cũng được xem là yếu tố ảnh hưởng đến diễn biến thị trường. Việc nhiều người quan tâm hơn đến phân khúc nhà tập thể trong bối cảnh giá chung cư, nhà đất leo thang đã khiến một số chủ nhà "quay xe". 

Chị Hằng chia sẻ, năm ngoái có rất nhiều lần đã tìm được khách mua, tuy nhiên sau đó chủ nhà thấy thị trường nóng, sợ hớ giá nên lại quyết định không bán và đưa ra mức con số mới cao hơn 100 - 200 triệu. Sang năm 2025 thì tình trạng này ít xảy ra hơn.  

Giá mềm sẽ đánh đổi những gì?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lý giải, vị trí bất động sản chính là yếu tố quyết định khiến giá nhà tập thể cũ nội đô neo cao. 

Cụ thể, loại hình này thường toạ lạc ở những khu vực có vị trí tốt, rất thuận tiện cho việc sinh sống của người dân. Nhất là với những gia đình trẻ, hầu như các thành viên đều đi làm, đi học cả ngày và chỉ quay về nhà vào buổi tối để nghỉ ngơi.

Điều này sẽ khác với những người làm freelancer, làm việc online,... có thời gian ở nhà gần như cả ngày. Những người này sẽ có nhu cầu sinh sống ở các toà nhà có nhiều dịch vụ, tiện ích tốt hơn. Vị trí bất động sản đôi khi còn quan trọng hơn rất nhiều so với những yếu tố khác. 

Hiện trạng xuống cấp của Khu tập thể Kim Liên, quận Đống Đa. Nhiều căn nhà tại đây hiện được rao bán với giá 2,2 - 3,4 tỷ đồng. (Ảnh: Di Anh). 

Tuy nhiên theo chuyên gia, nhược điểm của loại hình nhà ở này là thường được thiết kế từ những năm 50 - 60 của thế kỷ trước, không gian nhỏ hẹp, trần thấp, không thông thoáng. Chủ sở hữu nhà cũng có thể gặp khó khăn trong trường hợp muốn cải tạo lại ngôi nhà vì công trình xây dựng đã lâu, nhiều hạng mục đã xuống cấp. Nếu quá trình cải tạo không tính toán kỹ lưỡng có thể ảnh hưởng tới sự an toàn của cả toà nhà. 

Bên cạnh đó, khác với chung cư, nhà tập thể cũ thường thiếu những tiện ích như chỗ gửi xe, thang máy, không có bảo vệ, không đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy,... nên tiềm ẩn rủi ro về an toàn, an ninh. 

Dưới góc nhìn của chị Hằng, ngoài việc toạ lạc ở những vị trí đẹp, thuộc khu vực trung tâm thì một ưu điểm khác của nhà tập thể cũ chính là sẵn sổ đỏ, có thể làm thủ tục sang tên nhanh chóng khi mua bán hay thế chấp vay tiền. 

Song, nhược điểm là nhà rất cũ, nhiều khu được xây từ những năm 1950 - 1960, chỉ xây bằng gạch, không có khung cột. Theo thời gian, các khu nhà đã bị xuống cấp nặng nề, nước bơm theo giờ, điện quá tải lúc cao điểm là bị ngắt...

“Sự thật là dù nhà cũ nát nhưng nhiều người vẫn chấp nhận xuống tiền, mua xong dọn đến ở ngay. So với việc cũng tầm tiền đó mà phải mua nhà không sổ rủi ro hay ra tận vùng ven, đi lại xa xôi thì nhiều người vẫn sẵn sàng đánh đổi”, chị Hằng cho hay.