Theo thống kê của chúng tôi, tại ngày ngày 30/6, 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết ghi nhận hơn 325.627 tỷ đồng tồn kho (tương đương hơn 14 tỷ USD), tăng 7,54% so với cuối tháng 3 và tăng 14,75% so với cuối năm ngoái. Riêng 10 doanh nghiệp đứng đầu chiếm 81,98% tổng giá trị tồn kho của nhóm.

Trong hai năm qua, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với tổng quy mô hàng nghìn ha và tổng giá trị phát triển hàng tỷ USD như Aqua City, NovaWorld Ho Tram, NovaWorld Phan thiet,... Qua đó, tồn kho của doanh nghiệp tăng mạnh từ 57.200 tỷ (cuối 2019) lên gần 86.870 tỷ (cuối 2020), dẫn đầu nhóm và chính thức vượt 110.000 tỷ (cuối 2021).

Tính đến ngày 30/6, tồn kho của Novaland hơn 125.506 tỷ đồng, chiếm 52,5% tài sản của doanh nghiệp và tăng hơn 14% so với cuối năm ngoái. Phần lớn tồn kho của doanh nghiệp là các chi phí liên quan trực tiếp đến các dự án đang triển khai (bao gồm tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng,…).

Nửa đầu năm nay, Novaland đã M&A thêm một số doanh nghiệp dự án, đơn cử như Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) và ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng tồn kho từ doanh nghiệp này.

Tương tự, chiếm tỷ trọng lớn trong gần 42.000 tỷ đồng tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) là tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án: Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Dream City, Khu đô thị Đại An và một số dự án khác.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) chính thức bước vào top doanh nghiệp tồn kho trên 10.000 tỷ sau khi doanh nghiệp M&A thêm dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (hay còn được gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, có quy mô 60.732 m2, thuộc phường Bình Trưng Đông, Cát Lái, TP Thủ Đức, TP HCM).

Trước đây dự án này từng thuộc sở hữu của Khang Điền nhưng doanh nghiệp đã thoái vốn tại doanh nghiệp dự án vào năm 2013 - giai đoạn thị trường bất động sản có nhiều khó khăn.

Theo nhận định của BVSC, khả năng cao Khang Điền mua lại dự án này nhằm có sản phẩm gối đầu cho năm 2024, trong lúc nhiều dự án của doanh nghiệp vẫn còn vướng nhiều thủ tục và quỹ đất sẵn sàng triển khai đang giảm dần.

Một số doanh nghiệp như Dat Xanh Service (Mã: DXS), CEO Group, Danh Khôi (Mã: NRC) cũng ghi nhận tồn kho tăng mạnh trên 50% so với cuối năm 2021.

Trong đó, tồn kho của Dat Xanh Service tăng 86,5% so với cuối năm 2021 lên hơn 3.700 tỷ đồng, chủ yếu là tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và phát triển dự án La Maison, Đất Quảng Riverside, Tuyên Sơn,…

Đối với CEO Group, tồn kho của doanh nghiệp hơn 900 tỷ đồng, tăng 52% so với cuối năm ngoái, chủ yếu là chi phí của các dự án đang triển khai. Ngoài ra, Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbour City - một trong những dự án chiến lược của CEO Group – có chi phí xây dựng dở dang dài hạn gần 1.700 tỷ đồng.

Tồn kho của Danh Khôi (Mã: NRC) cũng tăng trên 50% so với cuối năm ngoái, ghi nhận gần 77 tỷ đồng vào cuối tháng 6 và toàn bộ đều là chi phí của dự án Benhill tại Thuận An, Bình Dương. Đây là dự án Danh Khôi M&A vào năm ngoái, thông qua việc nhận chuyển nhượng 65% vốn của CTCP Đầu tư Benhouse Việt Nam - chủ đầu tư dự án.

Ngoài những doanh nghiệp kể trên, còn nhiều doanh nghiệp có tồn kho lớn như Nam Long (hơn 16.000 tỷ), DIC Corp (5.370 tỷ), An Gia (hơn 5.000 tỷ), Văn Phú-Invest (4.280 tỷ), Hải Phát (hơn 4.000 tỷ), Tân Tạo (hơn 3.600 tỷ),…

Ở chiều ngược lại, 18/60 doanh nghiệp giảm tồn kho so với cuối năm 2021, trong đó giảm mạnh ở một số doanh nghiệp bất động sản công nghiệp như: CTCP Thống Nhất (Mã: BAX) giảm 74% về hơn 18 tỷ; SZC: CTCP Sonadezi Châu Đức (Mã: SZC) giảm 12% về 5,8 tỷ; Becamex IJC (Mã: IJC) giảm 9% về 3,7 tỷ;… Riêng Thống Nhất (Mã: BAX) đã hoàn thành dự án phát triển Khu trung tâm dịch vụ Khu công nghiệp Bàu Xéo và đang chờ bán nên không còn ghi nhận chi phí dở dang tại dự án này.