Nhu cầu căn hộ tại TP HCM cao đến mức nào?

Theo chuyên gia Savills, TP HCM cần khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân. Tuy nhiên, khi nhìn sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của 3 địa phương này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu ở TP HCM.

Báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam về thị trường nhà ở TP HCM cho biết trong quý I, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh 35% theo quý và 28% theo năm xuống còn 4.922 căn sau khi 9 dự án tạm ngưng bán hàng do chưa hoàn thiện các yêu cầu pháp lý hoặc điều chỉnh chính sách bán hàng.

Hai dự án bị trì hoãn kế hoạch mở bán, dẫn đến nguồn cung mới khiêm tốn ở mức 633 căn từ một dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo. Hầu hết nguồn cung sơ cấp tập trung ở quận 9, Bình Tân và Bình Chánh (chiếm 82%).

Đơn vị này nhận định, tình hình bán hàng trầm lắng trong quý vừa qua là do các hoạt động bán hàng bị gián đoạn bởi kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng như nhiều chủ đầu tư dành thời gian để tinh chỉnh chiến lược doanh nghiệp. 

Lượng bán gồm 1.116 căn, giảm 63% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Các sản phẩm hạng C được người mua ưa chuộng và chiếm 61% thị phần lượng bán theo quý. Tiếp theo là hạng B với 37%. Nguồn cung mới hoạt động tốt và được hấp thụ 68%, trong khi tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho thấp ở mức 16%.

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, quý I Savills ghi nhận có 42 căn mới được mở bán, tăng 56% theo quý nhưng giảm 11% theo năm. Nguồn cung này đến từ một dự án duy nhất được ra mắt là Đông Tăng Long - Hưng Gia với mức giá ở khoảng 10 tỷ.

Nguồn cung bị giới hạn kéo dài trong 3 năm chủ yếu vì các rào cản pháp lý, dẫn đến các dự án mới bị hạn chế. Tổng nguồn cung sơ cấp hiện nay trên thị trường đạt 762 căn. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ chiếm 76% thị phần. Đặc biệt, 85% nguồn cung sơ cấp nằm tại TP Thủ Đức. Các sản phẩm mới giá rẻ và chiết khấu lớn được chủ đầu tư áp dụng để thúc đẩy lượng bán đã làm giá bán sơ cấp trung bình giảm 13% theo quý.

Do thị trường khó khăn, hầu hết các chủ đầu tư đều đưa ra phương thức thanh toán kéo dài 2 năm cùng chương trình ân hạn gốc và lãi. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại hiện cũng đưa ra mức lãi suất hấp dẫn, kích thích tiêu dùng cho người dân. Lãi vay mua nhà giảm được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở và gia tăng lượng giao dịch khi các dự án tương lai mở bán.

Theo ước tính của Savills, TP HCM cần khoảng 50.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân và khoảng 60 - 70% tổng nguồn cung đó đến từ phân khúc nhà ở bình dân. Dưới góc nhìn chuyên gia, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc, Bộ phận nghiên cứu và S22M Savills nhận định với tình hình hiện tại, khi nhìn về nguồn cung tương lai của TP HCM thì không thể đáp ứng được mức cầu này.

Kể cả khi nhìn sang các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, tổng nguồn cung của 3 địa phương này cũng không thể đáp ứng được nhu cầu hiện hữu ở TP HCM. Đây là kết quả từ sự dồn nén kéo dài trong nhiều năm của tình trạng chênh lệch cung cầu. 

Lãnh đạo Savills cho biết xu hướng này đang diễn ra khá rõ rệt tại Bình Dương khi các dự án căn hộ được triển khai lại nhắm đến khách hàng tại TP HCM nhằm phục vụ cả nhu cầu ở lẫn mua đầu tư. Giá bán các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ tại đây đang ở mức tầm 2 tỷ đồng/căn, phù hợp với những gia đình nhỏ. 

“Nếu không tính thời điểm cuối 2023 và đầu 2024, các dự án mới mở bán đều có sức hấp thụ trong từ 3 - 4 quý. Đối với những khu vực giáp ranh, khi hạ tầng được cải thiện và thời gian di chuyển rút ngắn, thị trường được khơi thông quỹ đất, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân. Trong quá trình đó, sự hỗ trợ của Chính phủ về mặt pháp lý và hạ tầng là rất quan trọng”, bà Giang bổ sung.

Vừa qua, Thủ tướng đã có chỉ đạo để nhanh chóng đề xuất Quốc hội dời ngày triển khai thi hành Luật Đất đai (sửa đổi) từ 1/1/2025 lên 1/7/2024. Chính sách mới có 3 thay đổi lớn gồm tiền sử dụng đất sẽ theo định giá thị trường, quy định về đền bù và giải phóng mặt bằng được thiết lập, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua tài sản tại Việt Nam với quyền sở hữu như người trong nước.

Trong quý I, TP HCM đã gấp rút giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm, tăng 25% theo năm. Nổi bật là các dự án đường Vành đai 3, tuyến Metro 1 và nút giao An Phú. Khu vực phía đông của thành phố được thúc đẩy nhờ làn sóng đầu tư và cơ sở hạ tầng phát triển mạnh mẽ.

Do đó, chuyên gia Savills cho rằng bất động sản tại các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai và Bình Dương cũng được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng và trở thành đối thủ cạnh tranh trực tiếp của TP HCM với giá bán thấp hơn 79% và nguồn cung sơ cấp lớn hơn 31%.