Thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường mới đây chỉ ra, phần lớn các căn hộ chung cư mới mở bán tại Hà Nội đều có giá hơn 4 tỷ đồng, giá chào bán sơ cấp đã chạm ngưỡng 70 triệu đồng/m2. Tính đến hiện tại, khoảng cách giá nhà tại Hà Nội và TP HCM đã thu hẹp đáng kể.

Theo thống kê của CBRE, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp trong quý III/2024. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), thấp hơn 3% so với TP HCM.

So với quý trước, giá bán đã tăng 8,7% và tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu/m2 (chưa gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm.

Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP HCM khoảng 2 triệu/m2.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân dẫn tới giá nhà tăng cao trong thời gian vừa qua là do cầu vượt quá nguồn cung. Bên cạnh đó là chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất. Ngoài ra là do hiện tượng thổi, đẩy giá trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nêu một nghịch lý là giá căn hộ chung cư tăng cao là do nguồn cung khan hiếm. Thế nhưng, thời gian qua, dù nguồn cung được cải thiện nhưng giá vẫn tiếp tục tăng. Nguyên nhân là bởi nguồn cung mới cải thiện nhưng giá chào bán cao và mức giá này vẫn được thị trường hấp thụ.

Nhu cầu đầu tư cho thuê tăng mạnh

Rất khó để kỳ vọng vào việc giảm giá chung cư, khi những yếu tố căn bản đều đang ủng hộ cho xu hướng tăng giá. Trong bối cảnh này, cơ hội sinh lời “nóng” thông qua đầu tư căn hộ liệu sẽ giảm hay tăng sức hấp dẫn?

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội năm 2024 cao hơn khoảng 25% so với các năm trước. Sang năm 2025, giá chung cư không giảm nhưng chắc chắn sẽ không tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Theo đó, mặt bằng giá dự báo tăng khoảng 5 – 8% vào năm sau, trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng.

Theo quan sát của vị này, khẩu vị đầu tư trong mỗi giai đoạn đều có sự khác nhau, và luôn có những nhà đầu tư thích lướt sóng, đầu tư ngắn hạn. Việc này hoàn toàn dễ hiểu, nhất là trong bối cảnh thị trường nóng như hiện tại sẽ là cơ hội để các nhà đầu tư mua bán sang tay nhanh để kiếm lời.

Tuy nhiên cũng không phủ nhận, chu kỳ thị trường gần đây cũng cho thấy một lớp nhà đầu tư tìm kiếm các khoản đầu tư dài hạn hơn, họ mua một tài sản vừa để giữ giá, vừa có dòng tiền thu về đều đặn. Đơn cử, hiện nay có nhiều người mua chung cư sau đó cho những người có nhu cầu ở thực thuê để ở.

“Thời gian gần đây, chúng tôi nhận thấy lớp nhà đầu tư tìm kiếm mua các căn hộ chung cư cũ trên thị trường thứ cấp để khai thác cho thuê tăng khá nhanh. Trước đây nhiều nhà đầu tư muốn lướt sóng và mua nhà đất chờ tăng giá nhưng trong thời gian chờ tăng giá, rất ít sản phẩm nhà đất có thể khai thác cho thuê được. Có thể thấy dòng tiền sinh ra từ các sản phẩm nhà đất sẽ hạn chế hơn so với chung cư. Và chúng tôi cũng thấy rằng, dòng tiền đầu tư cũng góp phần khiến giá chung cư tăng lên trong thời gian vừa qua”, bà An nói.

Cũng theo chuyên gia, việc giá chung cư tăng nhanh trong nửa đầu năm nay đã khiến tỷ suất sinh lời khi đàu tư phân khúc này tại Hà Nội giảm nhanh trông thấy. Lý do là bởi giá thuê thường ít biến động hơn. Trong khi đó, nhiều người kỳ vọng vào tỷ suất sinh lời cao hơn từ việc mua đi bán lại chung cư.

Ở một diễn biến khác, nhu cầu thuê chung cư để ở thay vì đi mua hiện nay cũng tăng trưởng khá tốt. Bà An đánh giá, đây là một hình thức rất phổ biến ở các nước phát triển. Thậm chí có những nhà đầu tư đi mua một căn hộ nhưng không để ở mà đi cho thuê, sau đó họ đi mua một căn nhà khác gần nơi làm việc để ở.

“Điều này phần nào sẽ khiến cho nhu cầu đầu tư, cho thuê cũng như đi thuê sẽ tiếp tục tăng trưởng tại các thành phố lớn của Việt Nam”, vị này nhận định.

Bàn về việc sử dụng đòn bẩy khi đầu tư chung cư hiện nay, bà An cho rằng, tín dụng cho chủ đầu tư bất động sản hiện nay đang tăng nhanh hơn so với tín dụng cho cá nhân vay mua nhà. Các hoạt động mua bán thời gian qua có vẻ tấp nập, song tỷ lệ đòn bẩy không quá cao dù mặt bằng lãi suất hiện đang ở mức thấp, tương đối thuận lợi để mua bán bất động sản.

Do đó, chuyên gia đưa ra lời khuyên, với một căn hộ giá 3 - 4 tỷ đổ lại, tiền vay ngân hàng không nên quá 50% (tùy vào mức thu nhập hàng tháng) trong bối cảnh môi trường lãi suất hiện tại và ngân hàng cho phép thời gian vay khoảng 15 - 25 năm.