Mặt bằng lãi suất tại Việt Nam đã duy trì xu hướng tăng cao suốt nhiều tháng qua và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở vừa công bố, VIS Rating nhận định khả năng tiếp cận nguồn vốn của các chủ đầu tư đang suy yếu khi tín dụng bất động sản thắt chặt. Trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiềm chế đà tăng nóng, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 8,6%, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm 2025.
Bên cạnh đó, hoạt động phát hành cổ phiếu diễn ra hạn chế. Tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các chủ đầu tư trong 6 tháng đầu năm giảm 86% so với cùng kỳ, đạt khoảng 350 tỷ đồng.
(Nguồn: Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, HNX, dữ liệu công ty, VIS Rating).
Diễn biến này khiến các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều hơn vào nguồn trái phiếu có chi phí vốn cao và chuyển sang kênh này.
Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm nay, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn bao gồm Vingroup và Masterise. Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.
VIS Rating dự báo hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 - 2027, bên cạnh nhu cầu vốn để phát triển các đại dự án.
CTCP Chứng khoán MB (MBS) cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Đơn vị cho biết trong tháng 8, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 61.500 tỷ đồng, tăng 48,7% so với tháng 7 và 1,7% so với cùng kỳ.
Trong đó, giá trị phát hành của nhóm bất động sản đạt 20.000 tỷ, tăng gấp 4 lần so với tháng 7. Một số đợt phát hành quy mô lớn đến từ CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long (7.000 tỷ đồng, lãi suất 10,6%, kỳ hạn 84 tháng), Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thành Quang (7.000 tỷ đồng, lãi suất 10,6%, kỳ hạn 60 tháng) và CTCP Vinhomes (3.000 tỷ đồng, lãi suất 11% -12,5%, kỳ hạn 24 - 36 tháng).
MBS cho biết, cả Thành Quang và Hưng Long đều là các doanh nghiệp có liên quan đến Tập đoàn Masterise. Nguồn vốn huy động từ các đợt phát hành này được sử dụng để nhận chuyển nhượng một phần dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh do liên danh Vingroup - Vinhomes làm chủ đầu tư.
(Nguồn: HNX, FiinPro, MBS Research).
Luỹ kế từ đầu năm, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành đạt gần 384.200 tỷ đồng, tăng 2,7% so với cùng kỳ. Lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bình quân gia quyền trong 8 tháng đầu năm 2026 duy trì ở mức cao với khoảng 9,5%, cao hơn so với mức bình quân 7,3% của năm 2025.
Nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng 42% với tổng giá trị phát hành đạt 161.300 tỷ đồng, tăng 147,3% so với cùng kỳ. Lãi suất bình quân gia quyền đạt 10,5% và kỳ hạn bình quân ở mức 3,6 năm. Các doanh nghiệp có giá trị phát hành lớn nhất từ đầu năm gồm CTCP Vinhomes (45.000 tỷ đồng), CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long (14.000 tỷ đồng) và Công ty TNHH Đầu tư Marina Center (10.200 tỷ đồng).
MBS ước tính khoảng 57.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong các tháng còn lại của năm 2026, tập trung chủ yếu ở nhóm bất động sản với khoảng 42.400 tỷ đồng (chiếm khoảng 74,5%).
GS. TS Hoàng Văn Cường. (Ảnh: Việt Nam Mới).
Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, Đại biểu Quốc hội khoá XIV, XV chia sẻ, sau những vấn đề xảy ra trên thị trường trái phiếu năm 2022, nhiều người có tâm lý e ngại nên kênh này phát triển chậm. Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã khác.
Trước đây, Việt Nam chưa có hoạt động xếp hạng tín nhiệm, còn hiện nay đã có hai tổ chức xếp hạng tín nhiệm bắt đầu hoạt động và Nhà nước cũng thúc đẩy phát triển lĩnh vực này.
Nếu kết quả xếp hạng tín nhiệm được công bố, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để đánh giá và yên tâm hơn. Trước đây, họ mua trái phiếu nhưng không có cơ quan đánh giá để biết rõ mức độ rủi ro. Theo ông Cường, cho rằng đây là một kênh cần tiếp tục thúc đẩy.
Đối với những chủ đầu tư có uy tín và những dự án thực sự khả thi, bảo đảm tính pháp lý và có cơ chế kiểm soát thì việc huy động vốn qua kênh này không có gì xa lạ. Nếu được thực hiện tốt, đây có thể trở thành một kênh hiệu quả, giúp những người có số vốn nhỏ cũng có thể tham gia đầu tư vào bất động sản.
Về dài hạn, thị trường bất động sản vẫn cần đa dạng hoá nguồn vốn hơn nữa. Bên cạnh những kênh truyền thống như ngân hàng hay trái phiếu, chuyên gia cho biết dòng vốn có thể huy động thông qua các quỹ đầu tư, bao gồm các quỹ đầu tư nước ngoài hoặc quỹ đầu tư trong nước.
Tuy nhiên tại Việt Nam, loại hình quỹ đầu tư tín thác bất động sản chưa phát triển. Vì vậy, hiện nay, một người muốn đầu tư bất động sản thường phải có ít nhất 500 - 700 triệu đồng hoặc 1 tỷ đồng.
Nếu hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản thì người chỉ có 50 - 100 triệu đồng vẫn có thể tham gia đầu tư thông qua quỹ. Hình thức này sẽ giúp hoạt động đầu tư trở nên đa dạng hơn. Để các quỹ này phát triển, cần có khung pháp lý phù hợp.
Việc thay tên đổi họ diễn ra sau khi các nhà máy VinFast tại Việt Nam không còn nằm trong hệ sinh thái của VinFast toàn cầu.
TP HCM đang lấy ý kiến dự thảo quy định tiêu chí, chính sách chuyển đổi khu, cụm công nghiệp sang mô hình sinh thái từ 6/10 đến 6/11.
HĐND TP Đà Nẵng vừa thông qua danh mục 2 khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm với tổng mức đầu tư dự kiến 7.359 tỷ đồng.
Ủng hộ áp thuế với đất bỏ hoang, song nhiều chuyên gia kiến nghị cần có tiêu chí xác định rõ ràng để tránh gây khó thêm cho doanh nghiệp, thị trường địa ốc.
