Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính của 77 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tính đến ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay ghi nhận khoảng 500.045 tỷ đồng, tăng gần 99.749 tỷ đồng, tương đương tăng 25% so với cuối năm 2025.

Quy mô nợ vay của nhóm doanh nghiệp này đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Từ khoảng 222.600 tỷ đồng cuối năm 2022 lên 235.900 tỷ đồng cuối năm 2023, tiếp tục tăng lên hơn 284.200 tỷ đồng cuối năm 2024 và xấp xỉ 400.300 tỷ đồng cuối năm 2025.

Như vậy, chỉ trong khoảng ba năm rưỡi, dư nợ của nhóm doanh nghiệp bất động sản đã tăng hơn 277.000 tỷ đồng, tương đương hơn 2,2 lần.

Bình quân lãi vay đã trả gần 89 tỷ đồng mỗi ngày

Trong 6 tháng đầu năm, 77 doanh nghiệp trong thống kê ghi nhận tổng chi phí lãi vay gần 12.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, số tiền lãi vay thực tế đã trả trong kỳ hơn 16.100 tỷ đồng. Khoản tiền lãi thực trả trong nửa đầu năm nay tương đương khoảng 59% tổng số lãi vay đã trả trong cả năm 2025.

Nếu chia đều cho 181 ngày của nửa đầu năm, bình quân mỗi ngày nhóm doanh nghiệp này đã chi gần 89 tỷ đồng để thanh toán lãi vay.

Trong số các doanh nghiệp được thống kê, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) là đơn vị đã trả tiền lãi vay nhiều nhất với hơn 6.300 tỷ đồng, tương đương mức bình quân gần 35 tỷ đồng mỗi ngày. Đứng thứ hai là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với gần 2.700 tỷ đồng, tương đương bình quân gần 15 tỷ đồng mỗi ngày. CTCP Tập đoàn Sunshine (Mã: KSF) đứng thứ ba với khoảng 1.500 tỷ đồng, tương đương bình quân hơn 8,2 tỷ đồng mỗi ngày.

Riêng ba doanh nghiệp này đã trả khoảng 10.500 tỷ đồng tiền lãi vay trong nửa đầu năm, chiếm khoảng 65% tổng lãi vay thực trả của toàn nhóm.

Một số doanh nghiệp kế cận đã trả lãi vay cao có Becamex IDC (Mã: BCM) đã trả gần 1.200 tỷ đồng tiền lãi, tương đương khoảng 6,6 tỷ đồng mỗi ngày; Kinh Bắc (Mã: KBC) đã trả gần 640 tỷ đồng, Khang Điền (Mã: KDH) trả gần 500 tỷ đồng....

Tính chung 6 doanh nghiệp đứng đầu đã trả khoảng 12.850 tỷ đồng, tương đương gần 80% tổng số tiền lãi vay thực trả của nhóm trong nửa đầu năm.

Không phải trả lãi nhiều nhất cũng chịu áp lực dòng tiền lớn nhất

Số liệu từ BCTC của 77 doanh nghiệp cho thấy dòng tiền kinh doanh trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 88.260 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với số tiền lãi đã trả nhưng được đóng góp chủ yếu từ Vinhomes với khoảng 89.500 tỷ đồng. Nếu loại Vinhomes khỏi danh sách thống kê, dòng tiền kinh doanh của 76 doanh nghiệp còn lại âm hơn 1.200 tỷ đồng.

Đối với Novaland, doanh nghiệp đã trả gần 2.700 tỷ đồng tiền lãi vay trong nửa đầu năm, tương đương gần 15 tỷ đồng mỗi ngày, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm gần 3.600 tỷ đồng. Tương tự, Becamex IDC trả gần 1.200 tỷ đồng tiền lãi trong kỳ, trong khi dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.790 tỷ đồng.

Tại Kinh Bắc, số tiền lãi vay đã trả khoảng 640 tỷ đồng, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm gần 7.300 tỷ đồng. Khang Điền cũng ghi nhận gần 500 tỷ đồng tiền lãi vay đã trả trong 6 tháng, trong khi dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.480 tỷ đồng.

Những trường hợp trên cho thấy áp lực nợ vay không chỉ nằm ở quy mô dư nợ hay số tiền lãi phải trả mà còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi để đáp ứng các nghĩa vụ thanh toán trong tương lai.

Tiền lãi thực trả lớn hơn nhiều so với chi phí lãi vay

Đối với doanh nghiệp bất động sản, "chi phí lãi vay" trên báo cáo kết quả kinh doanh và "lãi vay đã trả" trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ không hoàn toàn đồng nhất, thậm chí có sự chênh lệch lớn ở một số đơn vị, bởi chi phí lãi vay chỉ thể hiện khoản lãi vay phát sinh trong kỳ kế toán, không phải số tiền lãi vay thực tế doanh nghiệp đã trả.

Ngoài ra, một phần chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến quá trình đầu tư, xây dựng tài sản đủ điều kiện có thể được vốn hóa vào giá trị tài sản hoặc chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang thay vì ghi nhận ngay vào chi phí trong kỳ. Các chi phí này sẽ được phân bổ dần vào giá vốn thay vì hạch toán vào chi phí lãi vay.

Tại Novaland, chi phí lãi vay trong 6 tháng khoảng 180 tỷ đồng, trong khi tiền lãi đã trả gần 2.700 tỷ đồng. Hay như Khang Điền ghi nhận chi phí lãi vay chưa đến 25 tỷ đồng nhưng đã trả gần 500 tỷ đồng; Văn Phú - Invest (VPI), chi phí lãi vay khoảng 38 tỷ đồng, trong khi tiền lãi đã trả hơn 200 tỷ đồng…

Tổng dư nợ của 77 doanh nghiệp tăng gần 100.000 tỷ đồng chỉ trong nửa đầu năm nhưng mức tăng tập trung chủ yếu ở một số doanh nghiệp lớn.

Trong đó, Vinhomes tăng dư nợ khoảng 69.000 tỷ đồng. Mức tăng này tương đương gần 70% tổng phần dư nợ tăng thêm của toàn nhóm. Kế đến Tập đoàn Sunshine tăng khoảng 11.530 tỷ đồng, Khang Điền tăng 6.510 tỷ đồng, Novaland tăng 5.520 tỷ đồng, Kinh Bắc tăng hơn 4.038 tỷ đồng…

Quy mô nợ vay của nhóm bất động sản đã vượt nửa triệu tỷ đồng nhưng câu chuyện đáng chú ý hơn nằm ở gần 100.000 tỷ đồng dư nợ tăng thêm, bởi điều này phản ánh mức tăng đòn bẩy hiện nay đang phục vụ cho việc mở rộng hoạt động, phát triển dự án, tạo dòng tiền trong tương lai, hay chủ yếu dùng để bổ sung vốn lưu động, cơ cấu lại nghĩa vụ tài chính hiện hữu của doanh nghiệp...