Quốc hội mới đây đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý là điều kiện tách, hợp thửa đất được nới lỏng hơn so với trước đây.

Cụ thể, trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi, khi tách thửa, hợp thửa đất thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. Đồng thời nghị quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa.

Đối với hợp thửa, nghị quyết cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng đất. 

Trao đổi với người viết, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết quy định rõ rằng thửa đất được tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông.

Trong khi đó, Điều 220 Luật Đất đai 2024 chỉ nêu yêu cầu chung “phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có”, không làm rõ khả năng sử dụng lối đi chung qua thửa đất liền kề. Vì vậy, Nghị quyết đã bổ sung và cụ thể hóa, cho phép dùng lối đi chung nếu được chủ sử dụng đất liền kề đồng ý.

Cũng theo ông Tuấn, Nghị quyết quy định khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. So với Luật Đất đai 2024 vốn về nguyên tắc yêu cầu tách thửa khi chuyển mục đích một phần thửa đất, trừ một số trường hợp đặc biệt (như thửa có đất ở và đất khác), quy định tại Nghị quyết là nới lỏng và rộng hơn, giảm bớt yêu cầu tách thửa trong thực tế.

Ngoài ra, Nghị quyết cho phép hợp thửa mà không bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc không bắt buộc cùng thời hạn sử dụng đất. Điều này khác với quy định tại Luật Đất đai 2024, theo đó ba tiêu chí trên phải thống nhất thì mới được hợp thửa, trừ một số ngoại lệ hạn chế. Nghị quyết vì vậy mang tính linh hoạt hơn.

"Những quy định mới về tách thửa, hợp thửa trong Nghị quyết tạo ra tác động tích cực rõ rệt đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai trong thực tiễn. Quy định mới giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, giảm chi phí cho người dân. Nhìn chung, các điều chỉnh này tăng tính linh hoạt trong sử dụng đất, phù hợp hơn với nhu cầu thực tiễn và góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của người dân", ông Tuấn nhận định.

Không lo phân lô bán nền tự phát

Còn theo phân tích của chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên, Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định rõ, khi thực hiện tách thửa, bắt buộc mỗi thửa đất sau tách phải giáp đường, và con đường này phải được thể hiện trên bản đồ địa chính. Tuy nhiên, nghị quyết mới ban hành vừa qua đã bổ sung thêm một trường hợp đặc biệt.

"Thực chất, đây là trường hợp trước đây từng bị hạn chế. Cụ thể, trước đây có những trường hợp khi tách thửa thì thửa đất không có đường giáp ranh, hoặc có đường hiện trạng nhưng con đường đó chưa được cập nhật trên bản đồ địa chính thì vẫn được tách. Ngoài ra, cũng có trường hợp người dân chủ động hiến đất, chừa ra một phần đất để hình thành lối đi vào thửa đất bên trong", vị này cho hay.

Với nghị quyết mới này, Nhà nước cho phép thực hiện theo hướng như trước đây. Điều này khiến nhiều người lo ngại rằng liệu quy định này có mở đường cho tình trạng phân lô bán nền quay trở lại hay không. Tuy nhiên, ông Kiên nhận định rằng có thể hoàn toàn yên tâm, bởi quy định này chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp, không áp dụng cho đất ở.

Cụ thể, đây là những thửa đất nông nghiệp có diện tích lớn, việc cho phép tách thửa nhằm tạo điều kiện cho người dân địa phương chia đất cho con cái để canh tác. Sau khi tách, những thửa đất này gần như không thể xin chuyển mục đích sang đất ở, cũng không thể xin giấy phép xây dựng do không giáp đường theo quy định. Vì vậy, nguy cơ phân lô bán nền là rất thấp.

"Thực tế, quy định này nhằm tháo gỡ sự “vênh nhau” giữa Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015. Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp một bất động sản bị bao vây bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, thì chủ sở hữu có quyền yêu cầu các chủ đất liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ", vị này nói.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 yêu cầu thửa đất sau tách phải có đường, trong khi Bộ luật Dân sự lại cho phép giải quyết trường hợp không có đường thông qua quyền yêu cầu lối đi. Hai quy định này trước đây vô tình mâu thuẫn với nhau, dẫn đến nhiều tranh cãi. Nghị quyết mới đã bổ sung nội dung này vào Luật Đất đai, giúp hai quy định này không còn “đá nhau” như trước.

Song, theo ông Kiên, việc tạo thêm điều kiện cho những mảnh đất nông nghiệp không giáp đường được tách thửa chỉ là một trong nhiều điều kiện. Ngoài ra, còn rất nhiều điều kiện khác mà mỗi địa phương còn có các quy định riêng như diện tích tối thiểu được tách thửa, chẳng hạn có nơi yêu cầu tối thiểu 500 m2, có nơi là 1.000 m2,... Do đó, không phải cứ có quy định này là có thể tách thửa một cách thoải mái.

Liên quan đến việc hợp thửa theo quy định mới, chuyên gia đánh giá điều này tạo điều kiện thuận lợi hơn rất nhiều cho người dân.

Ông Kiên lấy ví dụ, một người dân đang sở hữu một thửa đất gồm 200 m2 đất ở và 300 m2 đất trồng cây lâu năm, tổng diện tích là 500 m2. Nếu người này muốn mua thêm một thửa đất trồng cây lâu năm 1.000 m2 liền kề thì theo quy định cũ sẽ không thể hợp thửa, và người dân buộc phải đứng tên hai giấy chứng nhận riêng biệt.

Với nghị quyết mới, theo chuyên gia, trường hợp này được giải quyết linh hoạt hơn. Người dân có thể mua thửa đất 1.000 m2 đất trồng cây lâu năm kế bên và được phép hợp thửa với thửa đất hiện có, tạo thành một thửa đất duy nhất.

"Đây là một điểm rất thuận lợi cho những người có nhu cầu mua đất và hợp sổ, giúp việc quản lý và sử dụng đất hiệu quả hơn", chuyên gia Lê Quốc Kiên đánh giá.