Chia sẻ tại chương trình Data Talk | The Catalyst: 'Chuyển động thị trường bất động sản quý I/2025: Hạ tầng, dòng tiền và chiến lược đầu tư’ do VietnamBiz và WiGroup đồng tổ chức, các diễn giả đã có những đánh giá tổng quan về diễn biến thị trường địa ốc trong thời gian vừa qua.

Theo ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT đánh giá, thị trường bất động sản 10 năm tới nằm trong xu hướng tăng giá rất tiềm năng và ấn tượng. Những yếu tố vĩ mô hiện nay đang tốt lên nhưng yếu tố chính được xem là động lực của thị trường đó là đất nước đang bước vào kỷ nguyên vươn mình. Việc đẩy mạnh về đầu tư công cũng như tăng cung tiền trong nền kinh tế sẽ là hai động lực chính cho thị trường.

Cùng với tín hiệu phục hồi rõ nét hơn của thị trường, nhiều khu vực gần đây ghi nhận tăng giá bất thường sau tin đồn sáp nhập các tỉnh, thành.

Bàn về vấn đề này, ông Tùng cho biết trước khi xuất hiện thông tin này đã có một đội nhà đầu tư đi gom hàng. Bất động sản dân sinh hiện nay đang có nhiều yếu tố thuận lợi, khi kết hợp với câu chuyện sáp nhập thì đây sẽ là những động lực tạo ra sự kỳ vọng cho thị trường.

Tuy nhiên, khi nhìn thấy một khu vực tăng giá theo những kỳ vọng về tăng trưởng kinh tế, phát triển khu công nghiệp hay sáp nhập tỉnh thành, hạ tầng giao thông phát triển… các nhà đầu tư cần phải có một số kỹ thuật để quyết định xem đầu tư ở một khu vực như vậy có còn phù hợp nữa hay không.

Theo chuyên gia, các nhà đầu tư cần đánh giá từ hai yếu tố. Thứ nhất, thường là khi sáp nhập các tỉnh, thành sẽ hình thành một trung tâm hành chính mới.

"Theo quan sát của tôi, nếu khu trung tâm mới không khác gì so với trung tâm cũ hiện tại thì động lực tăng trưởng của những tỉnh lân cận không nhiều. Do đó, nhà đầu tư cần phải cảnh giác, không nên chạy theo quá đà, bởi một số khu vực sẽ lợi dụng những tin tức như này để đẩy sóng bất động sản lên cao.

Một số nơi ghi nhận giá bất động sản tăng trưởng 30 - 40% trong giai đoạn vừa qua, nhưng thật ra chỉ tăng bằng với thời điểm đỉnh của năm 2022. Do đó, nhà đầu tư cá nhân cần phải tỉnh táo, rất có thể những nhà đầu tư lớn đang tạo sóng để thoát hàng", ông Tùng nhận định.

Chuyên gia cho biết thêm, một số khu vực đã có hiện tượng đẩy giá để thoát được hàng ở đỉnh giá cũ. Do đó, một kỹ thuật nữa mà nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ đó là phải xem khu vực đó trong một khoảng thời gian, chẳng hạn 3 tháng, 6 tháng đến một năm vừa qua xem giá đã tăng nhiều hay chưa. Nếu trong vòng một năm qua mức giá đã tăng giá 40 - 70% thì đó là một khoản đầu tư khá là rủi ro. Nếu ai nhảy vào ôm hàng lúc này rất có thể sẽ bị thế chỗ cho cho những nhà đầu tư trước đó đang bị kẹp hàng.

"Có nhiều nhận định rằng bất động sản trong thời gian tới có nhiều triển vọng nhưng sẽ không còn được như giai đoạn trước đây, đó là khi mà chỉ cần ôm đất là có lời, thì giai đoạn tới là giai đoạn sẽ cần nhiều sự đánh giá về rủi ro, tiềm năng cũng như là những yếu tố về pháp lý, quy hoạch…", vị này nói.

Rót tiền vào phân khúc nào?

Nói về chiến lược đầu tư bất động sản dân sinh cho nhà đầu tư cá nhân trong năm 2025 - 2026, ông Tùng khuyến nghị nên tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.

"Xét theo chu kỳ kinh tế, chúng ta đang bước vào giai đoạn tiền hồi phục nhưng đây chưa phải là giai đoạn có thể mạo hiểm, mạnh tay đầu tư vào bất động sản ở tỉnh, thành hay gọi chung là những khu vực xa", vị này nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tùng, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực tạo được thanh khoản tốt, đảm bảo an toàn về bài toán tài chính trong bức tranh chung. Ví dụ, một căn hộ ở TP HCM được rao bán với mức giá hợp lý thì khoảng 2 - 3 tuần đã có thanh khoản, thậm chí còn nhanh hơn. Nếu sử dụng đòn bẩy thì đây là một phân khúc an toàn.

Chuyên gia cũng lưu ý các nhà đầu tư khi lựa chọn bất động sản trong hai năm tới là cần tránh nhảy vào một khu vực giá đất đã tăng quá cao. Thứ hai, với những dự án có nguồn cung quá lớn, lớn hơn khả năng hấp thụ của thị trường thì nhà đầu tư nên thận trọng.

"Tất nhiên khi một dự án lớn, một đại đô thị ra đời sẽ kéo theo bất động sản xung quanh được hưởng lợi, tăng trưởng theo, hạ tầng đồng bộ kết nối dự án trong khu vực…  Song, nếu nguồn cung quá lớn, vượt qua sức hấp thụ của thị trường, các nhà đầu tư sơ cấp (tức mua trực tiếp từ chủ đầu tư) với chiến lược không phù hợp hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao thì khoản đầu tư này có thể sẽ không hiệu quả.

Một điểm nữa khi nói về đầu tư bất động sản trong giai đoạn kế tiếp, là những dự án có đặc điểm nổi bật như sống xanh, đô thị thông minh sẽ có tiềm tiềm năng, động lực để có thể đem lại một khoản đầu tư tốt và dài hạn cho cho nhà đầu tư cá nhân", ông Tùng khuyến nghị.