Thống kê của VARS chỉ ra giai đoạn 2018 - 2023, tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung căn hộ đã liên tục sụt giảm về số lượng. Bên cạnh đó, cơ cấu nguồn cung ngày càng nghiêng về phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới có giá bình dân (dưới 25 triệu/m2) liên tục sụt giảm và chính thức vắng bóng tại TP HCM vào năm 2021, tại Hà Nội vào năm 2023.

Cụ thể, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới ở Hà Nội từng đạt mức 35% vào năm 2018, sau đó giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, chỉ số này tiếp tục giảm và đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.

Ở TP HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018 xuống còn 0,5% vào năm 2020, trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.

Đến 9 tháng đầu năm 2024, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP HCM có giá bán từ 50 triệu/m2 trở lên.  

VARS thông tin mặc dù mức giá tăng cao, song các dự án mở bán mới hay có đợt ra hàng mới đều đạt tỷ lệ bán rất tốt. Bởi nhu cầu mua căn hộ (cả để ở và đầu tư) luôn duy trì ở mức cao và trong xu hướng tăng. Một số dự án căn hộ ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 99% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Thực trạng này khiến giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt xa khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đại đa số người dân.  

Nghiên cứu trong tập mẫu 150 dự án được VARS chọn lọc cho thấy, tính đến quý III/2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Còn giá bán bình quân cụm mẫu dự án ở TP HCM tăng từ 49,2 triệu/m2 lên 64,2 triệu/m2, tăng 30,6%.  

VARS chỉ ra 3 lý do dẫn đến thực trạng trên. 

Thứ nhất, nguyên nhân chính khiến nhà ở vừa túi tiền không nhận được nhiều sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản là do biên lợi nhuận từ phân khúc này thấp hơn so với các phân khúc cao cấp.

Để xây dựng được nhà ở vừa túi tiền, nhà phát triển phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Trong khi đó, với biên lợi nhuận khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ. 

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn.

Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng khan hiếm khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao và cũng không khó bán. Bởi nhu cầu về nhà ở cao cấp (gồm cả để ở và đầu tư) rất lớn, đến từ nhóm khách hàng có thu nhập cao đang gia tăng. Bên cạnh đó, nhu cầu còn đến từ người nước ngoài và Việt kiều, trên cơ sở hành lang pháp lý mới đã nới lỏng điều kiện sở hữu cho đối tượng này.