Nhiều ngân hàng đã đồng loạt điều chỉnh biểu lãi suất huy động. BIDV vừa nâng lãi suất tiền gửi trực tuyến kỳ hạn 1 - 5 tháng lên 4,75%/năm, kỳ hạn 6-11 tháng lên tới 6,6%/năm. Mức cao nhất được đẩy lên 6,8%/năm cho các kỳ hạn từ 12-36 tháng, tăng 1,5 - 1,6 điểm phần trăm so với trước. 

MB Bank cũng liên tục công bố các mức lãi suất cao, có thời điểm lên tới 7,5%/năm và thậm chí 8,4%/năm cho khách hàng cá nhân. Những gói lãi suất đặc biệt chạm ngưỡng 9%/năm đã xuất hiện tại một số ngân hàng như MSB hay PvcomBank, nhưng đi kèm điều kiện về số tiền gửi lớn. 

Sự gia tăng mạnh của lãi suất huy động đã nhanh chóng lan sang thị trường cho vay, tạo áp lực chi phí vốn của cả doanh nghiệp lẫn người dân. 

Nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay từ 1 - 2 điểm phần trăm trong thời gian gần đây. Ở phân khúc cho vay mua nhà, lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng thương mại cổ phần hiện phổ biến trong khoảng 8,5 - 9,5%/năm cho giai đoạn đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 11 - 15%/năm.

Một số ngân hàng như MB áp dụng mức lãi suất khoảng 8,5%/năm trong 12 tháng đầu, tăng lên 9 - 9,5%/năm trong các giai đoạn tiếp theo. Các ngân hàng khác như VIB, ACB hay Techcombank cũng duy trì mặt bằng lãi suất tương đương, thậm chí cao hơn tùy theo kỳ hạn vay và hồ sơ tín dụng của khách hàng. BIDV áp dụng mức lãi suất khoảng 9,5%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng đầu và có thể lên tới 13%/năm trong các giai đoạn tiếp theo.  

Thắt chặt tiền tệ không phải xu hướng dài hạn

Lãi suất là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến diễn biến ngành địa ốc khi vừa ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp, vừa quyết định tâm lý của nhà đầu tư cũng như người mua thực.

Chia sẻ tại hội thảo do Báo Tiền Phong vừa tổ chức, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận, trong trong 30 năm qua, thị trường luôn vận động theo chu kỳ. Các giai đoạn 2007 - 2008, 2011 - 2013 hay sau Covid - 19 đều cho thấy khi lãi suất cao, thị trường chững lại, khi chính sách nới lỏng, thị trường phục hồi.

Bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng rất lớn bởi tâm lý. Nhà đầu tư Việt Nam đặc biệt nhạy cảm với chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, cần phân loại rõ các nhóm: mua để ở thực (tiêu dùng), đầu tư dài hạn, hay đầu tư ngắn hạn, lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính. 

Theo vị này, trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất.

Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà.

Tuy nhiên, nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn.

Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu.

Ông Lượng kiến nghị: "Chúng ta cần thay đổi cách nhìn. Bất động sản không bất động, mà là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.

Tôi đề xuất phân biệt rõ giữa nhà ở xã hội (mang tính chính sách), nhà ở phù hợp với thu nhập trung lưu, phân khúc cao cấp, thương mại. Chính sách cần phân tầng rõ ràng thay vì áp dụng chung.

Trong ngắn hạn, thị trường sẽ chịu áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng. Nhóm dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ. 

Còn xét về trung và dài hạn, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn khi ổn định chính trị, đô thị hóa cao, dân số trẻ, khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động. Bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng.

Tôi cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không".

Giá bất động sản chưa có cơ sở giảm sâu 

Đồng quan điểm, TS Vũ Đình Ánh - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính cho rằng nhiều năm qua, bất động sản vẫn bị nhìn nhận như một tài sản chết, thậm chí bị đặt đối lập với hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, đây là cách hiểu sai lệch cần sớm thay đổi. Minh chứng là trong tiếng Anh, bất động sản là "real estate" - tài sản thực, phản ánh đúng bản chất là một cấu phần lớn của nền kinh tế.

Theo chuyên gia, không chỉ dừng ở xây dựng hay dịch vụ, lĩnh vực này cần được coi là một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa. Về đóng góp, số liệu thống kê lâu nay cho thấy bất động sản chỉ chiếm khoảng 10%, tuy nhiên con số này chưa phản ánh đúng thực tế khi thị trường đã xuất hiện nhiều đại dự án quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng thực tế có thể lên tới 20 - 30%, kéo theo nhu cầu tăng tỷ lệ tín dụng dành cho lĩnh vực này lên khoảng 30% tổng dư nợ.

Ông Ánh đề xuất: "Cần phân biệt rõ các loại hình bất động sản thay vì gom chung để quản lý. Thị trường gồm 4 nhóm chính là tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng.

Đáng nói, Việt Nam thực tế không tồn tại đầu cơ theo nghĩa thao túng thị trường, mà chủ yếu là hoạt động đầu tư, cần được đối xử bình đẳng như các ngành khác.

Với bất động sản là tư liệu sản xuất như nhà xưởng, văn phòng, cần đặt vấn đề về sự bất hợp lý khi doanh nghiệp vay mua máy móc được ưu đãi, còn vay mua bất động sản lại bị siết chặt. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, không nên thúc đẩy người thu nhập thấp vay mua nhà khi chưa đủ khả năng trả nợ. 

Về chính sách, tôi khuyến nghị không phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu. Dù vậy, thị trường đã xuất hiện tín hiệu tích cực khi một số chủ đầu tư cam kết cố định lãi suất dài hạn, góp phần giảm rủi ro và hỗ trợ phục hồi thị trường". 

Trước những biến động của lãi suất, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) thông tin nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách hỗ trợ như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ 3 - 5 năm nhằm kích cầu. 

Thị trường đang có sự thay đổi rõ rệt về xu hướng đầu tư. Người mua ưu tiên sản phẩm chất lượng cao, hạ tầng tốt, không gian sống tốt. Các dự án nhỏ lẻ, chật hẹp dần kém hấp dẫn. Nhu cầu mua để ở và đầu tư dài hạn tăng lên. Đây là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế thay đổi và niềm tin thị trường được củng cố từ các chính sách vĩ mô.

Tuy nhiên, về giá cả lại chưa có cơ sở để giảm sâu. Muốn thị trường phát triển bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đa dạng hóa nguồn vốn (như trái phiếu), giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp cần tối ưu chi phí, còn nhà đầu tư nên giữ tâm lý bình tĩnh, nắm bắt cơ hội trong chu kỳ phát triển mới.