Ban Chấp hành Trung ương vừa qua đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Trong đó định hướng hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn nhìn nhận trên thực tế, chủ trương này đã diễn ra từ nhiều năm qua, một số khu vực đã cấm phân lô bán nền hoàn toàn chứ không chỉ dừng ở mức hạn chế.

Hiện nay với Nghị quyết 21, thị trường có thể tiến tới việc được quy định cụ thể, chi tiết hơn theo hướng với đô thị loại mấy thì sẽ thực hiện cấm và không phát triển loại hình đất nền.

Chuyên gia cho biết, trước đây chỉ cần có miếng đất, xong tiến hành phân lô, hiến đường là chủ sở hữu có thể "chia năm xẻ bảy" để bán lại cho nhiều người khác. Trong quá khứ, việc này từng diễn ra thường xuyên ở khu vực xung quanh các đô thị lớn và gây sốt đất. 

Đến thời điểm hiện nay, tại rất nhiều khu vực từng được phân lô bán nền theo hướng truyền thống (không có tiện ích, không có tính kết nối và không ở những nơi được hưởng lợi trong quá trình dịch chuyển dân cư), đất nền đã không còn ghi nhận tăng giá. Thay vào đó, nhiều nơi giảm từ 30 - 40%, thậm chí có những khu vực từng lên cơn sốt đất trước đây thì bây giờ giá đã giảm tới 50%.

"Thực tế cho thấy, dù chưa chính thức hạn chế phân lô bán nền, có những nơi giá đất đã hạ nhiệt rất nhiều kể từ sau năm 2022", ông Tuấn nói. 

Bàn về tác động chính sách, theo lãnh đạo Batdongsan.com.vn, ảnh hưởng dễ dàng nhận thấy nhất là nguồn cung đất nền sẽ sụt giảm. 

Trong bối cảnh đó, đất nền phân lô ở những khu vực đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng kết nối tốt, toạ lạc trong các đô thị sẽ trở thành những sản phẩm "của hiếm" trên thị trường, do nguồn cung tương lai không còn được bổ sung thêm. Những sản phẩm như vậy có thể sẽ ghi nhận giao dịch tốt và vẫn được người mua thực lẫn nhà đầu tư đón nhận bình thường.

Chuyên gia cho rằng, mục đích của chủ trương hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn là Nhà nước muốn định hướng doanh nghiệp chuyển mạnh sang phát triển dự án quy mô với hạ tầng đầy đủ, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. Định hướng sau này sẽ chủ yếu diễn ra theo hướng cơ quan có thẩm quyền thực hiện phê duyệt dự án cho doanh nghiệp phát triển bài bản.  

Điều này khác với trước đây, khi nhiều nơi còn làm theo kiểu manh mún, phân lô xong nhưng không có người ở, sau đó những khu vực này cũng không tạo ra giá trị. Theo xu hướng mới, một sản phẩm bất động sản muốn tăng giá thì phải phục vụ nhu cầu thực, có khả năng tạo dòng tiền, toạ lạc ở những khu vực có tính kết nối tốt.

Ông Tuấn chỉ ra trong những giai đoạn đất nền tăng giá trước đây, nhiều người có thể đầu cơ là do thị trường còn bất cân xứng về mặt dữ liệu, không phải ai cũng nắm được các thông tin chính xác về việc hạ tầng được triển khai ra sao trong tương lai. Việc mua theo tin đồn diễn ra phổ biến và chủ yếu dựa trên định hướng quy hoạch, chủ đất sau đó bán tiếp với giá cao hơn và hưởng lợi phần chênh lệch từ việc bất cân xứng thông tin mang lại.

Tuy nhiên, bối cảnh bây giờ đã khác. Các thông tin trên thị trường về quy hoạch, hạ tầng, đầu tư... đều được Nhà nước công bố chuẩn xác, minh bạch, đầy đủ, người dân có thể dễ dàng tra cứu. Thị trường ngày càng ít xảy ra hiện tượng sốt giá, khó thấy cảnh tự nhiên một khu vực tăng giá nhanh 2 - 3 lần mà không gắn liền với bất cứ giá trị nào.  

Lãnh đạo Batdongsan.com.vn dự báo với những thửa đất không gắn liền với bất cứ những hạ tầng nào xung quanh, giá trị bị ảnh hưởng là điều không tránh khỏi.

Trái lại, với những thửa đất ở các đô thị lớn, các dự án lớn đã có pháp lý đầy đủ, nằm ở vị trí đẹp, kết nối tốt, đây vẫn sẽ là những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực, vẫn có sức hút nhất định trên thị trường. Định hướng chính sách vô tình khiến nguồn cung của nhóm sản phẩm này ngày càng khan hiếm. Một số nhóm nhà đầu tư có thể sẽ nhìn thấy xu hướng và vẫn còn nhu cầu, giúp lượng người mua được duy trì. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá của những thửa đất này sẽ chậm và mang tính bền vững hơn.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định việc hạn chế phân lô bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng đồng bộ cảnh quan và tập trung vào nhu cầu ở thực, thay vì chỉ phân lô bán nền và không có sự tái đầu tư như quá khứ.

Đây là xu hướng mà chúng ta đang nỗ lực hướng đến, giúp rất nhiều bên được hưởng lợi, đặc biệt là người dân. Dòng vốn đầu tư sẽ được đổ vào những sản phẩm mang tính bền vững như nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội... thay vì dồn vào những bất động sản mang tính đầu cơ, mua xong để đấy và không tạo ra được nhiều giá trị phát triển. 

"Triển vọng thị trường đất nền nhiều khả năng sẽ không diễn biến tích cực trong thời gian tới. Ở khía cạnh nào đó, sản phẩm này sẽ không còn là phân khúc chủ đạo. Trong bối cảnh đó, vấn đề là pháp lý là yếu tố cốt lõi. Tôi nghĩ những thửa đất phân lô từ trước mà đã có sổ đỏ, pháp lý đảm bảo, hạ tầng đầy đủ sẽ vẫn có thể giao dịch tốt. Trái lại, những thửa đất chưa có sổ đỏ, pháp lý không rõ ràng thì có thể sẽ không tránh khỏi việc bị giảm sức hút", bà Hằng nói. 

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, việc hạn chế phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn, cần được nhìn nhận trong bối cảnh rộng hơn của quá trình tái cấu trúc không gian đô thị và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Khi các đô thị lớn được định hướng phát triển theo mô hình TOD, tăng cường kết nối giao thông công cộng và tổ chức lại không gian đô thị, quỹ đất sẽ được ưu tiên cho các dự án có quy hoạch bài bản, công trình hỗn hợp và mật độ phát triển phù hợp.

Qua đó, việc phát triển đô thị cũng sẽ chú trọng hơn đến sự hài hòa giữa mật độ xây dựng, chỉ tiêu tầng cao và hệ số sử dụng đất, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất và chất lượng sống.

Với định hướng trên, nhà đầu tư nhiều khả năng sẽ thận trọng hơn với sản phẩm đầu tư đất nền. Khi tìm hiểu và đánh giá, họ sẽ quan tâm nhiều hơn đến quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng, pháp lý và định hướng phát triển đô thị lâu dài tại khu vực. Về dài hạn, điều này sẽ hạn chế hoạt động mua bán đầu cơ và những đợt tăng giá thiếu cơ sở dựa trên kỳ vọng về thay đổi quy hoạch hoặc hạ tầng.