Sau 6 tháng trả mặt bằng tại 13 Hàn Thuyên (quận 1, TP HCM), Starbucks đã tìm được địa điểm mới để mở cửa hàng Reserve. Vị trí mới của Starbucks ở mặt bằng ngay mặt tiền Bitexco (quận 1), thay thế cho cửa hàng Adidas hiện tại. Toàn bộ cửa hàng này có diện tích 256 m2, giá thuê trung bình từ 150 USD/m2 mỗi tháng. Như vậy, Starbucks có thể sẽ phải trả gần 980 triệu đồng mỗi tháng, theo Znews.

Tuy nhiên, một môi giới bất động sản tiết lộ Starbucks có thể sẽ thương lượng được giá thuê tốt hơn vì hiện tại Bitexco đang tương đối vắng khách.

Starbucks Reserve tại 13 Hàn Thuyên từng là điểm đến quen thuộc của nhiều người dân TPHCM, bao gồm cả khách du lịch nhờ có view đẹp mắt, nằm tại vị trí trung tâm và có đồ uống đặc biệt.

Nguyên nhân khiến Starbucks trả mặt bằng Hàn Thuyên do hết hạn hợp đồng và không thương lượng được giá cũ. Một số nguồn tin cho biết, chủ căn nhà đã tăng giá từ 600 triệu/tháng lên 750 triệu/tháng khiến hãng đồ uống đến từ Mỹ phải nói lời “chia tay” sau 7 năm gắn bó.

Vì thế, thông tin Starbucks chuyển đến Bitexco với giá thuê cao hơn vị trí ở Hàn Thuyên tạo ra nhiều quan điểm trái chiều trên mạng xã hội. Một số ý kiến cho rằng, phải chăng đây là chiến dịch quảng cáo của hãng đồ uống đến từ Mỹ.

Bình luận về vấn đề này, ông Minh Phan, Co-Founder Site Plus, chuyên gia phát triển cửa hàng, cho rằng, với hơn 38.000 cửa hàng trên toàn cầu, Starbucks không phải tay mơ trong việc chọn mặt bằng. Để có hàng chục nghìn cửa hàng đang hoạt động thì số cửa hàng họ từng đóng cửa cũng không ít.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, việc chọn điểm bán không phải theo sở thích, đây là một quá trình tìm hiểu và đánh giá, dựa trên "mô hình chiến thắng" với các tiêu chí cụ thể. Đối với những chuỗi lớn như Starbucks, họ đã tính toán kỹ lưỡng rồi mới quyết định, chứ không phải làm bừa.

Theo ông Minh Phan, khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh người ta sẽ sử dụng chi phí như một tiêu chí giới hạn. Tuy nhiên, lối tư duy này vừa không khả thi, không hiệu quả và cũng không cần thiết. 

Đầu tiên là yếu tố không khả thi. Theo ông, chi phí thuê mặt bằng là một trong những chi phí ít có tiêu chuẩn định mức nhất trong các loại chi phí kinh doanh. Những người cho thuê mặt bằng thường nhìn sang “hàng xóm” để định giá.

“Tuy nhiên, kinh nghiệm của tôi cho thấy những người hàng xóm này lại thường xuyên thay đổi giá thuê theo thời gian và tuỳ từng khách hàng. Vậy nên giá mặt bằng gần như không dự đoán được”, ông nói.

Vị chuyên gia lấy một ví dụ từ trải nghiệm của bản thân. Cụ thể, ông từng thuê một mặt bằng rộng 100m2 với giá 450.000 đồng/m2, tương đương 45 triệu đồng/tháng cho toàn bộ mặt bằng. Mức giá trên được áp dụng trong vòng 4 năm. Song, đến một ngày, có một thương hiệu lớn thuê mặt bằng gần đó với giá 40 triệu đồng cho 40m2, nghĩa là 1 triệu/m2, hơn gấp đôi giá đang thuê. Chủ nhà thấy vậy liền gây áp lực đòi tăng giá.

Sau một thời gian đàm phán, người đi thuê đành ngậm ngùi ký hợp đồng mới với giá thuê lên đến 75 triệu đồng. Sở dĩ có chuyện giá nhảy loạn xạ là do các thương hiệu lớn đua nhau mở cửa hàng, bất chấp nâng giá để thuê được mặt bằng, từ đó làm liên lụy đến cả thị trường.

Yếu tố thứ hai là là không hiệu quả. Phương pháp thường được áp dụng khi tính giá cho thuê mặt bằng là theo tiềm năng kinh doanh. Nếu mở một quán cà phê, mọi người sẽ muốn nhìn vào quán cà phê bên cạnh để xem doanh thu hàng tháng của họ bao nhiêu, chủ mặt bằng cũng thế. Hai bên sẽ dùng con số này để đàm phán với nhau. Tiềm năng kinh doanh của mặt bằng càng cao, giá thuê càng cao và ngược lại.

Vì thế, quyết định thuê mặt bằng là nói đến bài toán tỷ lệ chi phí mặt bằng/doanh thu.

“Tôi đã nhiều lần bỏ gấp đôi số tiền dự tính ban đầu để thuê các mặt bằng có tiềm năng cao, kết quả là có được những cửa hàng kinh doanh thành công tốt đẹp. Thuê mặt bằng theo phương pháp hoạch định trước ngân sách sẽ chỉ khiến chúng ta lỡ mất nhiều cơ hội tốt hơn”, ông Minh Phan chia sẻ.

Yếu tố thứ ba là là không cần thiết. Theo vị chuyên gia, có nhiều cách giúp mọi người cân bằng chi phí mặt bằng. Nếu tìm được mặt bằng có tiềm năng kinh doanh cao, nhưng diện tích quá lớn làm tăng chi phí, dư thừa diện tích, mọi người có thể chia nhỏ và cho thuê lại. Chưa kể có thể những mặt bằng ở vị trí tiếp cận nhiều traffic cũng là một điểm để làm thương hiệu, đây cũng là một phần chi phí ẩn ít khi để ý tới.

Theo ông Minh Phan, không nên cứng nhắc quá về chi phí thuê mặt bằng vì mặt bằng tốt thì giá cao. Quan trọng là phải cân bằng được bài toán chi phí và doanh thu. Mà khi đã đặt bút ký hợp đồng thuê mặt bằng thì cần phải tính toán xem cửa hàng bán được bao nhiêu, lời hay lỗ. Đây là cái mà chủ doanh nghiệp cần phải biết và tính được.

Trước những lập luận trên, vị chuyên gia cho rằng, Starbucks chi gần 1 tỷ mỗi tháng thuê mặt bằng ở Bitexco chắc chắn là có lý do. Vì nơi đó có vị trí đẹp, không gian sang chảnh, thu hút khách hàng du lịch, văn phòng, giới trẻ đến tụ tập và cũng có thể là những bước đi có tính chiến lược về địa điểm của hãng trong những năm tiếp theo của hãng tại thị trường Việt Nam.