Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa phối hợp Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức Hội thảo Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Tại sự kiện, bà Ngô Thị Hương Lan, Ban Đối ngoại Tập đoàn Sun Group đã chia sẻ nhiều nội dung góp ý chính sách. 

Cụ thể, dự thảo quy định việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được xem xét trên cơ sở đánh giá tình hình thực hiện tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư và hiệu quả sử dụng đất của các dự án mà người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Chính phủ. 

Doanh nghiệp đề xuất bỏ nội dung này khỏi dự thảo, do tạo ra một điều kiện không gắn trực tiếp với dự án được xem xét giao đất, cho thuê đất. Dẫn đến kết quả thực hiện các dự án khác của cùng người sử dụng đất có thể trở thành căn cứ ảnh hưởng đến quyết định đối với dự án mới. Dự án bị chậm triển khai do vướng mắc chưa được tháo gỡ tại một địa phương có thể bị viện dẫn để trì hoãn triển khai dự án ở địa phương khác.

Mặt khác, quy định này không đưa ra tiêu chí đánh giá cụ thể, giới hạn phạm vi, thời gian đánh giá, thời hạn xử lý và các nội dung liên quan khác. Điều này sẽ tạo rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư, dù dự án mới đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, việc giao đất, cho thuê đất vẫn có thể phụ thuộc vào những yếu tố ngoài phạm vi dự án. Điều này làm giảm tính minh bạch, khả năng dự liệu của chính sách và có thể dẫn đến cách hiểu, áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. 

Về chuyển hình thức sử dụng đất, theo dự thảo, Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và người sử dụng đất không được lựa chọn hình thức thuê đất, không được chuyển hình thức sử dụng đất từ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sang Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với trường hợp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ số tập trung, khu công nghệ cao; sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản du lịch. 

Bà Hương đề xuất bỏ cụm từ “sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để thực hiện dự án kinh doanh bất động sản du lịch” khỏi dự thảo.

Bởi, việc hạn chế quyền lựa chọn hình thức thuê đất đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch có thể làm giảm tính linh hoạt trong huy động và sử dụng nguồn lực đất đai. Các dự án này thường có quy mô đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn dài và cần nguồn vốn ổn định để đầu tư hạ tầng, công trình, dịch vụ du lịch. Việc cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất phù hợp sẽ giúp chủ động cân đối dòng tiền, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu tư. Không nên đặt ra hạn chế riêng đối với dự án kinh doanh bất động sản du lịch.  

Dự thảo còn quy định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu đối với trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng điều kiện mời quan tâm, hoặc có nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm.

Doanh nghiệp đề xuất sửa đổi theo hướng nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư được chấp thuận, phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức mời quan tâm theo quy định pháp luật về đấu thầu, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực đối với trường hợp chỉ có một nhà đầu tư, một liên danh nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng điều kiện mời quan tâm. Hoặc có nhiều nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm. Trường hợp nhà đầu tư, liên danh nhà đầu tư thành lập doanh nghiệp để thực hiện dự án thì Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp dự án đó.  

Liên quan đến thời điểm xác định giá đất của dự án đối ứng dự án BT, theo dự thảo, thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến lúc có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Sun Group đề xuất sửa đổi theo hướng thời điểm xác định giá đất là thời điểm Hợp đồng BT được ký kết và quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được phê duyệt. Giá đất được xác định tại thời điểm này được giữ ổn định trong suốt quá trình thực hiện Hợp đồng BT và không xác định lại, trừ trường hợp quy hoạch chi tiết của dự án đối ứng được điều chỉnh làm thay đổi mục đích sử dụng đất, diện tích đất hoặc các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất.

Lý do bởi việc xác định giá đất tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất có thể dẫn đến chênh lệch giá đất trong thời gian thực hiện dự án BT, gây khó khăn trong xác định giá trị quỹ đất thanh toán, cân đối với giá trị công trình BT và phương án tài chính của dự án.

Cho rằng dự thảo chưa quy định rõ nguyên tắc ổn định bảng giá đất, biên độ điều chỉnh hằng năm và thời điểm xác định giá đất đối với dự án đầu tư phân kỳ, bà Hương đề xuất sửa đổi theo hướng đối với dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư và thực hiện theo phân kỳ tiến độ, trường hợp dự án chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định nghĩa vụ tài chính phải bảo đảm ổn định trong thời gian thực hiện dự án theo tiến độ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp Nhà nước điều chỉnh bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất làm tăng nghĩa vụ tài chính thì việc áp dụng mức điều chỉnh đối với dự án phải có lộ trình phù hợp, không làm ảnh hưởng đến tính khả thi của phương án tài chính đã được xác lập. 

Lý do bởi đối với dự án thực hiện theo phân kỳ, thời gian từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi được giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài và việc thay đổi bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất trong thời gian này có thể làm tăng đáng kể nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến phương án tài chính và tính khả thi của dự án.

Cần có cơ chế ổn định và lộ trình điều chỉnh phù hợp đối với dự án đã được chấp thuận, nhất là dự án thực hiện theo nhiều phân kỳ, nhằm bảo đảm tính dự báo, ổn định của môi trường đầu tư và tránh rủi ro do biến động chính sách giá đất.  

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đại diện Sun Group đề xuất duy trì cơ chế linh hoạt, áp dụng bảng giá đất cho trường hợp thông thường và giá đất cụ thể cho trường hợp đặc thù.

Theo bà Hương, cần giữ lại căn cứ giá đất cụ thể đối với trường hợp bảng giá đất không phản ánh đầy đủ giá trị thực tế, nhất là dự án lấn biển, có hạng mục lấn biển hoặc sử dụng đất có mục đích hỗn hợp, do giá trị đất phụ thuộc đặc thù vào điều kiện hình thành, cơ cấu, thời hạn và khả năng khai thác đất. Việc bỏ cơ chế này có thể dẫn đến định giá không sát thực tế, thất thu nguồn lực đất đai hoặc làm tăng chi phí, giảm tính khả thi của dự án.  

Ngoài ra, doanh nghiệp đề xuất bổ sung nội dung chi phí lấn biển được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan; chi phí lấn biển được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp đối với phần diện tích đất được hình thành từ hoạt động lấn biển.

Lý do bởi hoạt động lấn biển có chi phí đầu tư ban đầu rất lớn, trong khi dự thảo chưa quy định cơ chế xử lý chi phí này khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Việc bổ sung cơ chế khấu trừ chi phí lấn biển vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bảo đảm phản ánh đúng chi phí hình thành quỹ đất, tránh tính trùng chi phí đầu tư, tạo điều kiện triển khai các dự án lấn biển có quy mô lớn, bảo đảm minh bạch trong xác định nghĩa vụ tài chính và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.