Tại buổi làm việc diễn ra vào chiều 24/9, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng đã dành nhiều thời gian làm rõ hơn những định hướng quan trọng trong sửa đổi các luật trình Quốc hội, đặc biệt là Luật Đất đai và các luật có liên quan, theo Cổng TTĐT Chính phủ.

Trong đó, điểm mấu chốt là Nhà nước sẽ điều tiết và quản lý giá đất, không để giá đất tăng cao, làm tăng chi phí đầu vào của nền kinh tế. Mặt khác, Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm chỗ ở cho công dân, cho người dân với giá cả phù hợp và thời gian dài hạn, thông qua ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê...

Khi Nhà nước đã điều tiết, quản lý được giá đất thì việc tính giá đất để thu hồi đất cũng như đền bù, cấp đất, giao nhà sẽ phù hợp với nhau. Việc bảo đảm chỗ ở cho người dân với giá cả phù hợp và thời gian dài hạn thì nhu cầu, áp lực về sở hữu nhà sẽ giảm đi. Từ đó sẽ kiểm soát, điều tiết được từ giá đất tới giá nhà và hoạt động của thị trường bất động sản.

Trước đó vào cuối tháng 7, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Trong đó nhấn mạnh tinh thần giá đất do Nhà nước quyết định, đồng thời Nhà nước sẽ điều tiết và kiểm soát giá đất.

Tinh thần này có phần khác so với Nghị quyết 18 (ban hành năm 2022) với định hướng bỏ khung giá đất, xây dựng cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đã được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2024.

Nguồn lực đất đai được xác định với vai trò mới 

Tại Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách”,  PGS. TS Trần Đình Thiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhìn nhận, Nhà nước sẽ không còn để cho thị trường đầu cơ quyết định giá đất.

Trước đây, giá đất do Nhà nước quyết định thường để ở mức rất thấp, điều này vô tình tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ. Song, tại lần thay đổi chính sách này, cách đặt vấn đề trong quan hệ Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở thị trường đã có những yếu tố mới và được giải thích rõ ràng hơn.  

TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội Khóa XVI nhận định, Nghị quyết 21 có nhiều nội dung thay đổi, thậm có phần ngược dòng so với Nghị quyết 18.

Song, không nên hiểu theo hướng: Nghị quyết 21 là phủ nhận hoàn toàn những chính sách trước đó, hay Luật Đất đai 2024 ban hành xong đã sai. Đây là cách hiểu không đúng.  

Chuyên gia cho biết, mỗi đạo luật sẽ hợp lý trong một bối cảnh cụ thể. Tuy nhiên, ngay sau khi Luật Đất đai 2024 ban hành xong thì bối cảnh cụ thể, mục tiêu, quan điểm, khát vọng phát triển đất nước đều có sự thay đổi. Lúc này, nguồn lực đất đai cũng phải được đối xử và xác định với vai trò khác.

"Chúng ta đừng hiểu lầm rằng Nghị quyết 21 phủ nhận những bộ luật trước đó, thực tế trong đó có nhiều nội dung mang tính kế thừa. Đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng, chiếm phần lớn chi phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh kế của người dân. Vì vậy, đất đai cần được xác định là một nguồn lực đặc biệt quan trọng và giá đất cần được xác định phù hợp", ông Hiếu nói. 

Theo vị này, Nghị quyết 21 đặt ra vấn đề về giá đất, đồng thời có sự thay đổi cả về vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá đất. Đối chiếu với quy định hiện hành, việc thể chế hoá nội dung này vào Luật Đất đai (sửa đổi) là thách thức không dễ cho cơ quan soạn thảo.  

Ông Hiếu đánh giá, tại dự thảo luật được lấy ý kiến góp ý, vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất đã được thể hiện tương đối rõ. Còn phương pháp xác định giá đất như thế nào thì vẫn chưa được thể hiện đầy đủ.

Vì vậy, cần làm rõ phương pháp xác định giá đất. Đồng thời, cần phân định nội dung nào phải được quy định trong luật, đặc biệt là các quyền và lợi ích pháp lý của người dân, nội dung nào có thể giao cho văn bản dưới luật. Tránh tình trạng vấn đề cần quy định trong luật lại được giao cho văn bản dưới luật hoặc ngược lại. 

Đất không có giá thị trường như gạo, vàng...

Dưới góc nhìn của GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, không phải Nghị quyết 21 phủ nhận nội dung của Nghị quyết 18, cũng không phải Luật Đất đai 2024 bị sai và phải bỏ. Vấn đề là tại Nghị quyết 18 và Luật đất đai 2024, tinh thần của chính sách chưa thực sự được hiểu đúng. Bỏ khung giá đất nhưng không có đủ cơ chế áp đặt, mà vẫn dùng công cụ thị trường. 

"Điều chưa được hiểu đúng tại Nghị quyết 18, sau đó dẫn đến áp dụng tại Luật Đất đai 2024 gây bất cập, là chúng ta chạy theo thị trường và để thị trường chi phối toàn bộ.

Tất cả hàng hóa thông thường như gạo, vàng... đều có giá thị trường. Tuy nhiên, đất không có giá thị trường, mỗi mảnh mỗi giá khác nhau. Đây là điểm mà chúng ta đã nhầm lẫn trước đây và đưa giá thị trường vào chính sách, dẫn đến việc phải chạy theo thị trường, đây là cách thức là không đúng", ông Cường nói.

Theo chuyên gia, hiện nay Nghị quyết 21 đã khẳng định lại việc Nhà nước quyết định giá đất. Trước đây, Nghị quyết 18 và Luật Đất đai cũng đều quy định theo hướng như vậy, bảng giá đất sau khi được tư vấn, xây dựng xong các khâu, cuối cùng vẫn là lãnh đạo địa phương quyết định. Tuy nhiên, điểm bất cập là dựa vào thông tin, giá mua bán trôi nổi nên dẫn đến chuyện bị thị trường đưa đẩy.

Theo bản chất khoa học, việc tính toán phải được dựa theo các phương pháp cụ thể. Tham khảo kinh nghiệm thế giới, từ “định giá đất” được sử dụng nhiều, tức xác định ước lượng giá trị, không phải đi tìm giá trên thị trường. Điểm sai lầm trong thời gian qua là chúng ta đi tìm giá trên thị trường, rồi lại lấy mức đó để định giá. 

Thay vào đó, cách thức đúng phải là xác định ước lượng giá trị. Nói theo cách dễ hiểu là xác định mảnh đất nếu có thể tạo ra nhiều giá trị thì được định giá cao và ngược lại. Đây là mức giá mà các chủ thể trên thị trường có thể chấp nhận được. Doanh nghiệp nhận thấy nếu đưa vào sử dụng, mảnh đất mang lại cho họ nhiều giá trị thì sẽ trả giá cao và ngược lại. 

Ngoài ra với trường hợp đầu cơ bán giá cao, theo ông Cường, cần áp thuế để điều tiết, không thể chạy theo thị trường. Với Nghị quyết 21, chính sách quay trở lại đúng nghĩa bản chất định giá và ước lượng giá trị. Lúc này, thị trường sẽ không còn chuyện giá cao bất hợp lý.