Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm mới đây đã có phát biểu gây chú ý liên quan đến thị trường bất động sản: "Nhà là để ở chứ không phải để kinh doanh, tích sản".

Ông cũng lưu ý các cơ quan phải kiểm soát chặt chẽ, minh bạch diện được mua nhà ở xã hội, không để xảy ra tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách. "Cần kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở, cơ chế mua, bán, không để tình trạng nhà ở thành tài sản đầu cơ. Không để chính sách nhà ở bị lợi dụng để trục lợi", Tổng Bí thư, Chủ tịch nước nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, tại buổi làm việc với một số cơ quan về tình hình triển khai chỉ thị 34 của Ban Bí thư về nhà ở xã hội và định hướng phát triển nhà ở trong thời gian tới, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm cũng nêu rõ, Nhà nước có chính sách hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở.

Việc phát triển nhà ở trong giai đoạn tới theo cơ chế thị trường, có sự định hướng, quản lý hiệu quả của Nhà nước. Nhà nước không bao cấp về nhà ở, nhưng cũng không hoàn toàn để thị trường tự điều tiết. 

Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua xây dựng thể chế, chính sách, quy hoạch để thị trường phát triển lành mạnh, minh bạch, doanh nghiệp tham gia xây dựng, vận hành với lợi nhuận hợp lý và người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn, phù hợp với khả năng chi trả.

"Bên cạnh nhà ở để bán, cần ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê, nhất là mô hình chung cư cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế, vùng động lực và các hành lang kinh tế quan trọng", kết luận nêu.

Theo các chuyên gia phân tích của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, các nhà hoạch định chính sách đã tái tập trung vào việc khơi thông nguồn cung và giải quyết các nút thắt pháp lý, giúp hoạt động phê duyệt dự án và tái khởi động các dự án bị trì hoãn phục hồi rõ rệt kể từ năm ngoái. Đây chắc chắn là một xu hướng tích cực.

Thực tế, chính sách hỗ trợ tiền tệ đang bị hạn chế. Thị trường bất động sản tiếp tục phụ thuộc lớn vào nguồn vốn ngân hàng, trong khi các ngân hàng lại đối mặt với áp lực thanh khoản và chi phí vốn khi tăng trưởng tín dụng liên tục vượt xa tăng trưởng huy động. Nhóm phân tích cho rằng bộ đệm dự trữ ngoại hối mỏng cũng làm hạn chế dư địa giảm thêm lãi suất của NHNN.

Do đó,dư địa cho các chính sách hỗ trợ bổ sung đang thu hẹp, trong khi rủi ro sụt giảm đang gia tăng. Đơn cử như các biện pháp tiềm năng nhằm kiểm soát đầu cơ và giá nhà, tác động của lãi suất và áp lực nguồn vốn lên sức mua, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao. Đáng chú ý, chính sách đang tập trung mạnh mẽ hơn vào an sinh xã hội.

Trong bối cảnh trên, nhà ở xã hội (NOXH) có thể trở thành một yếu tố cạnh tranh mang tính chọn lọc trong trung hạn. Chính phủ đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn NOXH vào năm 2030, đồng nghĩa với nguồn cung hàng năm cần khoảng 200.000 căn, so với mức chỉ khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép bán hàng trong năm 2025.

Kế hoạch nguồn cung NOXH lũy kế tại TP HCM đạt gần 200.000 căn tính đến năm 2030 (tương đương khoảng 40.000 căn/năm), trong khi Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn (tương đương khoảng 24.000 căn/năm), lớn hơn nhiều khi so với nguồn cung thương mại dự kiến hàng năm khoảng 35.000 - 40.000 căn ở mỗi thành phố.

Tuy nhiên, nhóm phân tích cho rằng NOXH sẽ không ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường nhà ở thương mại. Hầu hết các dự án NOXH đều nằm ở khu vực ngoại thành và không thể so sánh trực tiếp với phân khúc nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm thành phố. Tác động có thể sẽ chỉ tập trung vào các nhà phát triển bất động sản tư nhân thuộc phân khúc bình dân, nơi các dự án có sự cạnh tranh trực tiếp về vị trí và giá bán.

Vì vậy, chính sách sẽ phụ thuộc vào tình hình thực tế và sẽ ưu tiên ổn định giá cả thông qua nguồn cung NOXH, thay vì thắt chặt diện rộng đối với thị trường bất động sản nhà ở thương mại trong ngắn hạn. Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục tăng quá nóng, thông điệp chính sách gần đây có thể sẽ chuyển dịch sang một lập trường chính sách chính thức và mang tính thắt chặt hơn.

Theo các chuyên gia phân tích của Chứng khoán Yuanta, định hướng chính sách này cũng có nhiều nét tương đồng với thông điệp về nhà ở của Trung Quốc ở giai đoạn trước. Năm 2016, ông Tập Cận Bình đã đưa ra thông điệp: “Nhà là để ở, không phải để đầu cơ”, đồng thời nhấn mạnh hệ thống nhà ở đa kênh và phát triển mạnh mẽ hơn thị trường nhà cho thuê.

Bất chấp những tín hiệu sớm này, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục mở rộng thêm nhiều năm sau đó, với giá nhà vẫn tăng bình quân khoảng 8% mỗi năm trong giai đoạn 2017 - 2020 khi tình trạng lạm dụng đòn bẩy và dư cung ngày càng trầm trọng. Hệ quả là Bắc Kinh đã phải áp dụng các biện pháp can thiệp nghiêm khắc hơn nhiều sau đó, bao gồm chính sách “Ba lằn ranh đỏ”, khơi mào cho một cuộc khủng hoảng thanh khoản kéo dài trên toàn ngành.

"Không loại trừ khả năng các thông điệp chính sách gần đây của Việt Nam có thể chuyển dịch thành một lập trường quản lý thắt chặt hơn, đặc biệt là nếu giá nhà có dấu hiệu tăng nóng trở lại một cách rõ rệt.

Đồng thời, một môi trường thị trường thận trọng và được quản lý chặt chẽ hơn xét cho cùng có thể hỗ trợ ngành phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn. Điều này sẽ giúp Việt Nam tránh được chu kỳ mất cân bằng nghiêm trọng như những gì Trung Quốc đã trải qua", nhóm phân tích nêu quan điểm.