Thời gian qua, nhiều dự án NOXH đã được triển khai. Các cơ chế, chính sách về phát triển NOXH không ngừng được bổ sung, hoàn thiện.

Tuy nhiên, việc thực hiện mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" vẫn gặp không ít khó khăn. 

Chỉ 10% người lao động tại đô thị tiếp cận được nhà ở 

Tại tọa đàm "Đột phá để phát triển nhà ở xã hội" do Cổng TTĐT Chính phủ vừa tổ chức, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội chia sẻ, ở các thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp như Hà Nội, TP HCM, Bình Dương hay Đồng Nai, hàng triệu người lao động, thậm chí cả công chức, gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Với mức lương trung bình khoảng 10 - 13 triệu/người, trong khi giá nhà ở phân khúc trung và cao cấp dao động 30 - 35 triệu/m2, thậm chí lên đến 50 triệu/m2, việc sở hữu một căn nhà tiêu chuẩn (giá khoảng 2,5 - 3 tỷ/căn) trở nên xa vời.

Ước tính chỉ khoảng 10% công chức, người lao động, công nhân tại các đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở. Việc cung cấp NOXH cho đại đa số người dân có thu nhập thấp vẫn là một thách thức lớn.  

Trước thực tế này, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách. Một trong những bước tiến quan trọng là Quốc hội mới thông qua Nghị quyết 201 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển NOXH, góp phần khơi thông cả 3 nguồn lực về đất đai, tài chính, thể chế, đồng thời, có thể giảm bớt cả chi phí lẫn thời gian làm NOXH. 

Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu phát biểu: "Chúng tôi từng ca ngợi chính sách NOXH trong Luật Nhà ở 2023 là một trong những chính sách tốt nhất trong 30 năm qua. Vậy nhưng rõ ràng, khi triển khai thực tế thì vẫn còn một số vướng mắc.

Mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH nếu theo cơ chế cũ thì không thể thực thi được. Chúng ta phải có cơ chế đặc thù. Mong rằng những cơ chế chính sách trong Nghị quyết 201 này sau thời gian thực hiện thí điểm, có thể sớm được luật hóa vào Luật Nhà ở và các luật liên quan". 

Doanh nghiệp thoát cảnh "tắc tị"

Theo Chủ tịch HoREA, cơ chế chính sách đặc thù về NOXH có 2 nhóm nổi bật.

Thứ nhất là quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia. Qua đó, lần đầu tiên chúng ta giải quyết tới nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước - điều mà trong Luật Nhà ở 2023 còn quy định chưa rõ. Quỹ này cũng đầu tư cả hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê,...

Thứ hai là việc đổi mới triệt để quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án NOXH. "Thủ tướng đã nhận định là sẽ giảm được 350 ngày làm thủ tục NOXH, đây là đang tính theo thời gian trong các quy định của Nhà nước. Còn trong thực tiễn, chúng tôi thấy rút ngắn được hơn 1.000 ngày, tức không dưới 3 năm làm thủ tục NOXH", ông Châu thông tin. 

Lý do bởi khi làm dự án, doanh nghiệp bị vướng ngay từ thủ tục đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư. Tiếp đến, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020 khiến doanh nghiệp rơi vào cảnh "tắc tị", bởi quy định phải phù hợp với quy hoạch chi tiết, phù hợp với quy hoạch phân khu 1/2000.

"Đã tắc khâu này là tắc khâu tiếp theo" ông Châu nói và dẫn chứng, tới khi duyệt quy hoạch 1/500, doanh nghiệp bị tắc ở quy định phải phù hợp với quy mô dân số. Ví dụ 1 căn nhà ở thương mại thường có diện tích tối thiểu 25 m2, tối đa 200 - 300 m2. Nhưng với dự án NOXH, chỉ có hai loại căn hộ là căn 1 phòng ngủ và căn 2 phòng ngủ, tức diện tích khoảng 25 - 70 m2/căn.

Trên cùng 1 ha, chắc chắn nếu làm dự án nhà ở thương mại được 1.000 căn thì dự án NOXH phải lên đến 1.500 - 1.600 căn. Tuy nhiên, như vậy lại là vượt trần dân số. Vượt trần dân số mà không điều chỉnh được quy hoạch phân khu 1/2000 là doanh nghiệp tắc, không duyệt được 1/500.

Hay như với cơ chế lập thẩm định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, NOXH không phải làm quy hoạch chi tiết. Đây là thủ tục mất từ 1 - 3 tháng, nếu bỏ được và lồng ghép đồng thời với phê duyệt phòng cháy chữa cháy, cao độ tĩnh không,... vào thủ tục cấp giấy phép xây dựng thì sẽ rút ngắn khá nhiều thời gian.  

Cơ chế mới đã có, song theo Chủ tịch HoREA, khó khăn hiện nay vẫn là công tác chuẩn bị quỹ đất để phát triển NOXH. Đây là công việc rất lớn, đòi hỏi các địa phương phải ghi vào kế hoạch phát triển. Tức khi có Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia thì có luôn quỹ phát triển nhà ở của địa phương, để thực hiện giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, chủ đầu tư chưa được vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội, mà Nghị quyết chưa điều chỉnh được, còn Luật Nhà ở thì cho nhưng chưa thực thi được.

Về người mua NOXH, đề xuất được vay với lãi suất 4,8% như trước đây trong vòng 25 năm, thay vì mức 6,6% quá cao như hiện nay.