Làn sóng thông tin bắt nguồn từ chương trình cho vay ưu đãi được BIDV công bố gần đây, với mức lãi suất chỉ từ 7,8 - 8,8%/năm. Ngay sau đó, nhiều môi giới và hội nhóm bán bất động sản đã nhanh chóng diễn giải theo hướng lãi suất vay mua nhà đang giảm mạnh, qua đó góp phần tạo tâm lý tích cực cho người mua.

Tuy nhiên, khi xem xét kỹ nội dung chi tiết của chương trình, có thể thấy mức lãi suất này không áp dụng cho vay mua nhà mà thuộc nhóm vay sản xuất kinh doanh hoặc vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm bằng bất động sản. Thông tin về phạm vi áp dụng lại thường bị lược bỏ khi lan truyền, dẫn đến cách hiểu chưa đầy đủ về mặt bằng lãi suất thực tế.

Ghi nhận trên thị trường, không ít khách hàng đã chủ động tìm hiểu các gói vay 8% với kỳ vọng chi phí vốn giảm đáng kể so với trước đây. Anh Phú Hữu, một môi giới tại phường Tây Thạnh, TP HCM cho biết “có nhiều khách hỏi về mức 8 - 9% và nghĩ là vay mua nhà cũng áp dụng như vậy. Thực tế phải giải thích lại vì đây là hai sản phẩm khác nhau nhưng không phải ai cũng nắm rõ”.

Khảo sát tại Vietcombank cho thấy, ngay cả khi cùng sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm, lãi suất vẫn được phân tách rõ theo mục đích vay.

Cụ thể, với các khoản vay phục vụ mục đích tiêu dùng, sản xuất kinh doanh hoặc các nhu cầu khác, thời hạn vay tối đa khoảng 15 năm, lãi suất dao động từ 8,6%/năm cố định trong 12 tháng đầu, 9%/năm trong 18 tháng và 9,5%/năm trong 24 tháng. Tỷ lệ cho vay phổ biến khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm.

Với các khoản vay mua bất động sản, mức lãi suất cao hơn đáng kể, vào khoảng 9,9%/năm trong 12 tháng đầu, 13,6%/năm trong 18 tháng và 13,9%/năm trong 24 tháng.

Ở một ngân hàng Big4 khác là VietinBank, lãi suất cho vay mua bất động sản hiện ở mức khoảng 14%/năm. Trong một số trường hợp, nếu khách hàng vay để mua nhà ở và đáp ứng điều kiện cụ thể, mức lãi suất có thể được điều chỉnh xuống khoảng 11%/năm, tùy thuộc vào hạn mức tín dụng tại từng thời điểm. Đối với các khoản vay phục vụ mục đích khác, lãi suất tại ngân hàng này dao động quanh mức 9 - 9,5%/năm.

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua bất động sản cũng có sự phân hóa theo từng chương trình. Tại HDBank, các khoản vay mua nhà có hạn mức tối thiểu từ 500 triệu đồng, thời hạn vay có thể kéo dài đến 50 năm và được ân hạn gốc tối đa 10 năm. Lãi suất ưu đãi từ khoảng 8,8%/năm cố định trong 12 tháng đầu hoặc từ 9,5%/năm nếu cố định trong 24 tháng.

So với các khoản vay phục vụ mục đích khác dù cùng có tài sản bảo đảm bằng bất động sản, lãi suất vay mua bất động sản nhìn chung cao hơn đáng kể.

Sự khác biệt này xuất phát từ bản chất tín dụng. Vay mua nhà là khoản vay dài hạn, gắn với tài sản hình thành trong tương lai và có cấu trúc giải ngân riêng, trong khi các khoản vay mục đích khác thường yêu cầu tài sản đã hình thành và dòng tiền trả nợ rõ ràng hơn. Nếu không phân biệt rõ hai nhóm này, người vay rất dễ bị "neo" vào một mức lãi suất thấp nhưng không thể áp dụng trong thực tế.

Với các khoản vay mua nhà, lãi suất ưu đãi thường áp dụng trong thời gian ngắn, dao động 6 - 8%/năm trong 6 - 12 tháng đầu tại một số ngân hàng. Nếu kéo dài thời gian cố định, mức lãi suất có thể tăng lên 9 - 13%/năm.

Sau giai đoạn ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, phổ biến quanh mức 10 - 13%/năm, thậm chí cao hơn trong một số trường hợp, đặc biệt với các khoản vay từ giai đoạn 2022 - 2024. Tuy nhiên, mức 13 - 14%/năm không phải là mặt bằng chung toàn thị trường mà chỉ xuất hiện tại một số ngân hàng và khoản vay cụ thể.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập, cho rằng người vay cần tính toán dòng tiền cho toàn bộ vòng đời khoản vay thay vì chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi ban đầu. Với khoản vay 20 năm, lãi suất ưu đãi 7%/năm trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi 10 - 12%/năm, nhiều người vẫn tính toán khả năng tài chính dựa trên mức 7% cho toàn bộ thời gian vay, dẫn đến áp lực khi lãi suất điều chỉnh.

“Một nguyên tắc an toàn là khi tính toán tài chính nên giả định lãi suất sau ưu đãi cao hơn lãi suất khuyến mãi khoảng 3 - 4%. Ví dụ, nếu lãi ưu đãi 7% thì lãi thả nổi có thể ở mức 10 - 11%, tương tự nếu lãi ưu đãi khoảng 10% thì lãi sau ưu đãi có thể lên 13 - 14%”, ông Kiên khuyến nghị.

Ngoài ra, theo chuyên gia, người vay nên dự phòng ít nhất 6 tháng nghĩa vụ trả nợ. Chẳng hạn, nếu mỗi tháng phải trả khoảng 30 triệu đồng, cần có sẵn khoảng 180 triệu đồng dự phòng. Khoản dự phòng này giúp người vay có thời gian xử lý khi gặp biến cố như giảm thu nhập hoặc mất việc, thay vì ngay lập tức rơi vào áp lực tài chính.

Trong bối cảnh đó, việc phân biệt rõ giữa “vay mua bất động sản” và “vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản” trở thành yếu tố then chốt. Đây không chỉ là sự khác biệt về thuật ngữ mà còn quyết định trực tiếp đến lãi suất, thời hạn vay, phương thức giải ngân và áp lực tài chính của người vay.

Thông tin về lãi suất giảm thời gian qua chủ yếu xuất phát từ việc một số nội dung bị cắt ghép, diễn giải không đầy đủ khi lan truyền trên thị trường. Trong khi đó, các ngân hàng đều công bố rõ ràng mục đích vay và điều kiện áp dụng trong từng chương trình.

Lãi suất vay mua nhà trên thực tế không ghi nhận sự sụt giảm đáng kể và vẫn phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng khoản vay cũng như chính sách của từng ngân hàng. Đây cũng là lý do người vay cần thận trọng với các thông tin lãi suất lan truyền, tránh đưa ra quyết định dựa trên những con số chưa phản ánh đầy đủ bản chất khoản vay.