Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có công văn gửi các tổ chức tín dụng yêu cầu kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản.

Theo bản tin của VTV, NHNN cho biết dư nợ cho vay bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng. Tuy nhiên, tăng trưởng tín dụng bất động sản đã lên tới khoảng 30%, cao hơn đáng kể so với mức trung bình chung của toàn hệ thống ngân hàng. Do đó, cần phải có các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn với nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này.

Dẫn số liệu từ VTV, tính đến cuối tháng 11/2025, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 34,3% so với mức 3,35 triệu tỷ đồng cuối năm 2024), tương đương 24,8% tổng dư nợ của toàn hệ thống.

Đáng chú ý, tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản – tức là nguồn vốn dành cho các doanh nghiệp hay các dự án vay, chiếm tới 44,2% dư nợ. Do đó, các ngân hàng đang phải thận trọng hơn khi cho vay lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như bất động sản.

Bất động sản thường là các khoản cho vay trung và dài hạn, lên tới 10 - 20 năm. Tuy nhiên, 80% vốn huy động của hệ thống ngân hàng là ngắn hạn. Nếu dồn quá nhiều vào bất động sản sẽ gây rủi ro chênh lệch kỳ hạn với các ngân hàng. Hơn nữa, các ngân hàng cũng phải đáp ứng yêu cầu cho vay các lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ để hỗ trợ tăng trưởng.

"Bất động sản là một trong những động lực phát triển kinh tế tuy nhiên nếu dồn vốn nhiều vào lĩnh vực này có thể gây ra sốt nóng về đất đai", ông Nguyễn Hưng - Tổng Giám đốc Ngân hàng TPBank cho hay.

Kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm hạn chế tăng trưởng nóng, tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống. Các chuyên gia cho rằng dòng vốn vẫn cần được phân bổ cho lĩnh vực này nhưng theo hướng chọn lọc, ưu tiên dự án có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân.

"Tỷ lệ tăng trưởng đối với từng phân khúc, ví dụ như là chung cư cao cấp như thế nào, bất động sản công nghiệp như thế nào, nhà ở xã hội ra sao, thì từ đấy chúng ta sẽ có những cái quản trị rủi ro nó phù hợp",ông Nguyễn Quang Huy - Giám đốc điều hành, Khoa Tài chính ngân hàng, Đại học Nguyễn Trãi nêu ý kiến.

Hiện NHNN đang sử dụng nhiều công cụ để điều tiết dòng vốn vay như: giới hạn tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, hay đưa ra hệ số rủi ro cho vay bất động sản. Những biện pháp này sẽ góp phần định hướng để dòng vốn chảy nhiều hơn vào sản xuất kinh doanh.

Ở góc độ người vay, hiện nay người mua nhà vẫn có thể tiếp cận các gói vay ưu đãi, đặc biệt là với nhà ở xã hội. Tuy nhiên, đối với các khoản vay thương mại, lãi suất cho vay mua nhà đang có xu hướng tăng, bởi lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi thường sẽ được áp dụng theo lãi suất tiền gửi cộng thêm biên độ chênh lệch. Vì vậy, người vay cần phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ trong suốt thời gian vay mua nhà.

"Người mua có nhu cầu thực trong giai đoạn này cần phải căn cứ vào sản phẩm cũng như năng lực tài chính của bản thân.Theo tôi, vốn tự có nên ở mức tối thiểu 40–50%, thậm chí 50–60% thì hãy mua trong giai đoạn này", ông Nguyễn Quang Huy cho hay.

Theo ông Quách Duy Mỹ, Trưởng phòng cao cấp Sản phẩm cho vay bất động sản VPBank, tỷ lệ vay an toàn cho một căn nhà thường dao động trong khoảng 50–70%, tùy theo khả năng trả nợ của người vay. “Nguồn vốn tự có càng lớn thì áp lực trả nợ về dài hạn càng an toàn”, ông Mỹ chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng dù nhiều chủ đầu tư hiện chấp nhận cho vay tới 70% giá trị căn nhà, nhưng với bối cảnh kinh doanh còn nhiều khó khăn, việc vay ở mức cao có thể khiến người mua chịu áp lực trả nợ rất lớn trong thời gian dài.