Thống kê từ 76 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên sàn chứng khoán cho thấy, dòng tiền kinh doanh của 36 doanh nghiệp ghi nhận âm trong năm 2024 (năm 2023 là 40 doanh nghiệp).

Trong đó, 9 doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh âm hàng nghìn tỷ đồng gồm: Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Nam Tân Uyên, DIC Corp, TTC Land, Hoàng Quân, Sunshine Homes và Đất Xanh.

2024 là năm CTCP Vinhomes (Mã: VHM) tiếp tục dẫn đầu kết quả kinh doanh toàn ngành với doanh số vượt 4 tỷ USD (tương đương 103.900 tỷ), doanh thu thuần hơn 102.00 tỷ và lãi ròng trên 31.500 tỷ.

Các dự án đóng góp chính vào kết quả kinh doanh năm gồm Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Golden Avenue, doanh thu từ hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) tại dự án Vinhomes Royal Island.

Dòng tiền kinh doanh của Vinhomes âm hơn 21.400 tỷ, chủ yếu do các khoản phải thu và phải trả trong năm đều cao gấp khoảng 2 lần so với năm trước đó (phải thu hơn 92.300 tỷ, phải trả hơn 56.800 tỷ).

Phần lớn các khoản phải thu là tiền công ty tạm ứng cho hoạt động giải phóng mặt bằng; tạm ứng theo hợp đồng hợp tác đầu tư, kinh doanh; lợi nhuận chia sẻ theo hợp đồng hợp tác kinh doanh; đặt cọc, góp vốn…

Còn các khoản phải trả lớn là tiền phải trả theo hợp đồng hợp tác kinh doanh, tiền nhận từ khách hàng theo các hợp đồng đặt cọc và các thỏa thuận có liên quan khác, nhận góp vốn và đặt cọc theo thỏa thuận…

Đối với CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL), bên cạnh khoản lỗ thuần hơn 500 tỷ từ hoạt động kinh doanh, công ty tiếp tục phải trả tiền hợp tác đầu tư phát triển dự án, nhận ký quỹ, nhận hỗ trợ tài chính… với tổng giá trị hơn 12.500 tỷ và lãi vay gần 1.700 tỷ. Do vậy, dù có sự cải thiện so với năm 2023 nhưng dòng tiền kinh doanh của Novaland vẫn âm gần 5.940 tỷ đồng.

Năm 2024, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng cả về doanh thu và lợi nhuận (riêng quý cuối năm tăng trưởng bằng lần so với mức nền thấp ở cùng kỳ).

Trong đó, công ty đạt 3.279 tỷ đồng doanh thu thuần và 810 tỷ đồng lãi ròng, lần lượt tăng trưởng 57% và 13% so với năm 2023; tương ứng thực hiện được 84% kế hoạch doanh thu và vượt 2% kế hoạch lợi nhuận năm.

Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh trong năm ghi nhận âm 4.252 tỷ đồng - mức thấp nhất trong lịch sử hoạt động của công ty. Phần thuyết minh cho thấy nguyên nhân chính do phải thu và tồn kho đều tăng mạnh.

Phải thu lớn chủ yếu nằm ở tiền tạm ứng công tác đền bù dự án tại TP Thủ Đức, huyện Bình Chánh và quận Bình Tân; trả trước để mua quyền sử dụng đất và nhận chuyển nhượng vốn góp…

Trong năm qua, Khang Điền không mở bán dự án mới. Tồn kho tại các dự án (Mega Township, Clarita, Emeria, The Foresta, The Solina Khang Điền…) tính đến cuối năm ngoái gần 22.180 tỷ đồng, tăng 18% và chiếm hơn 72% tổng giá trị tài sản.

Kết quả kinh doanh 2024 của CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) tăng trưởng 57% về doanh thu và 6% về lợi nhuận, lần lượt đạt 368 tỷ và 317 tỷ (hoạt động tài chính gồm lãi tiền gửi, lãi cho vay, cổ tức được chia đóng góp gần 200 tỷ doanh thu).

Mặc dù có lãi và tăng trưởng lợi nhuận nhưng dòng tiền kinh doanh của Nam Tân Uyên âm kỷ lục 2.240 tỷ đồng, trong đó tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh hơn 2.800 tỷ (không được thuyết minh cụ thể).

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) đạt 1.315 tỷ đồng doanh thu thuần và lãi ròng 105 tỷ đồng trong năm 2024, tăng 28% về doanh thu nhưng giảm 39% về lợi nhuận so với năm trước đó; tương ứng thực hiện được 57% kế hoạch doanh thu và 13% kế hoạch lợi nhuận năm.

Dòng tiền kinh doanh âm gần 2.200 tỷ đồng, trong khi năm 2023 dương 1.725 tỷ đồng. Trong năm, công ty đã chi trả cho bên cung cấp hàng hóa dịch vụ hơn 3.100 tỷ và chi khác cho hoạt động kinh doanh (không được thuyết minh cụ thể) hơn 1.390 tỷ.

CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, Mã: SCR) đạt gần 800 tỷ doanh thu thuần và gần 3 tỷ đồng lãi ròng trong năm 2024, gấp 2,2 lần doanh thu nhưng giảm 67% lợi nhuận so với năm 2023. Nguyên nhân chính là nộp thuế thu nhập doanh nghiệp gần 26 tỷ đồng.

Cùng với khoản lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh khoảng 80 tỷ, phải thu của công ty tăng thêm gần 1.000 tỷ (tiền hợp tác đầu tư tại dự án Phú Quốc), dẫn đến dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm hơn 1.830 tỷ (năm 2023 âm gần 1.590 tỷ).

Tương tự, CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm hơn 1.700 tỷ, chủ yếu do phải thu tăng thêm hơn 1.000 tỷ. Đây là số tiền mà Hoàng Quân đã cho Hoàng Quân Mê Kông vay và góp vốn hợp tác kinh doanh với CTCP Đầu tư Xây dựng Phát triển Nhà Bảo Linh.

CTCP Phát triển Sunshine Homes (Mã: SSH) là doanh nghiệp liên tục công bố kết quả kinh doanh tích cực ngay cả trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn, thua lỗ. Năm 2024, Sunshine Homes tiếp tục nằm trong top doanh nghiệp đạt lợi nhuận cao, chỉ xếp sau các doanh nghiệp Vinhomes, Vincom Retail, Becamex IDC, Idico, Sonadezi, Khang Điền.

Đối nghịch lại, dòng tiền kinh doanh của công ty âm đều đặn hơn nghìn tỷ trong ba năm qua, riêng 2024  âm kỷ lục hơn 1.600 tỷ.

Trong đó, Sunshine Homes đã chuyển cho các công ty con hơn 3.300 tỷ để đặt cọc mua cổ phần từ một số tổ chức, cá nhân. Khoản đặt cọc mua cổ phần, qua đó phát triển dự án Sunshine Grand Capital hơn 1.000 tỷ; đặt cọc mua cổ phần doanh nghiệp dự án The Phonenix Garden là 571 tỷ; đặt cọc mua cổ phần doanh nghiệp dự án Noble Empire hơn 300 tỷ; đặt cọc mua cổ phần doanh nghiệp dự án khu dân cư Phú Hữu (Nhơn Trạch, Đồng Nai) là 260 tỷ…

Kết quả kinh doanh của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) trong năm 2024 tăng trưởng so với mức mức nền thấp ở năm trước, riêng quý cuối năm đóng góp hơn một nửa lợi nhuận cả năm.

Tuy vậy, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh ghi nhận âm hơn 1.322 tỷ đồng (2023 âm 850 tỷ đồng), nguyên nhân chính là tiền thanh toán các khoản phải trả tăng mạnh (tiền đặt cọc mua căn hộ, vốn góp từ hợp đồng hợp tác kinh doanh) và ghi nhận các khoản phải thu nhiều hơn (ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị, phân phối dự án, tạm ứng đầu tư...).

Theo nhóm chuyên gia VIS Rating, các chính sách mới nhằm tháo gỡ pháp lý sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án trong năm 2025 nhưng cũng làm tăng tiền sử dụng đất, gây áp lực đáng kể lên những chủ đầu tư có nền tảng tài chính yếu, khiến dòng tiền trong ngành phục hồi không đồng đều. Giá đất mới tại nhiều vị trí đắc địa có nhiều dự án lớn đang được triển khai dự kiến tăng tới 10 lần so với trước đây.

Thông thường, các dự án cao cấp ghi nhận biên lợi nhuận gộp 45 - 50%, cao hơn so với mức biên 25 - 35% của phân khúc trung cấp và 10% đối với các dự án nhà ở xã hội. Do vậy, biên lợi nhuận cao từ các dự án nhà ở cao cấp có thể bù đắp phần nào chi phí tăng thêm này. 

Nhóm phân tích nhận định khoảng 70% các doanh nghiệp trong danh sách theo dõi có dòng tiền hoạt động để trả nợ đến hạn ở mức yếu. Chỉ số này có được kỳ vọng cải thiện trong năm 2025 khi dòng tiền thu từ bán hàng được cải thiện, kế hoạch mở bán tăng mạnh tại các thành phố lớn.