Chỉ còn 10 ngày nữa, Thông tư 06 sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 39/2026 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về hoạt động cho vay của TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng chính thức có hiệu lực.

Theo đó, bắt đầu từ 1/9 tới, các ngân hàng thương mại sẽ không được phép cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Cụm từ “các dự án không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” đang gây không ít tranh cãi trong thời gian vừa qua. Bởi không ít doanh nghiệp cho rằng cụm từ này chưa đủ rõ ràng, bởi nó có thể là điều kiện pháp lý, điều kiện mở bán,...

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP HCM (HoREA), quy định này đã "bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án. Điều này bất hợp lý, không hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà.

Lý giải cụ thể hơn về điều này, ông Châu cho rằng, ở thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng.

Lúc này, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án và dự án đã có đủ pháp lý thuộc giai đoạn thực hiện dự án, nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cũng theo vị này, nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao. Bởi lẽ, ở thời điểm này, chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng. Đây là nguồn vốn rẻ nhất, hiệu quả nhất của doanh nghiệp bất động sản do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

“Nếu không kịp sửa Thông tư 06 thì sẽ có những nhu cầu vốn hợp pháp như hoạt động đầu tư, góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, bù đắp tài chính nhưng các tổ chức tín dụng không được cho vay", ông Châu cho hay.

Ngân hàng Nhà nước nói gì?

Về phía NHNN, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng mới đây đã có văn bản gửi HoREA và thông tin, chủ đầu tư vẫn được vay kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và cả dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) vừa qua cũng cho biết, NHNN và hệ thống ngân hàng luôn tạo điều kiện thuận lợi hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản phát triển lành mạnh bền vững. Chính vì vậy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm và đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Theo vị này, Thông tư 06 không cấm cho vay thực hiện dự án bất động sản, NHNN chỉ quy định tổ chức tín dụng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật; trong đó, có Luật Kinh doanh bất động sản,...

Theo đó, quy định này trên cơ sở kiến nghị của thanh tra với mục đích nâng cao hiệu quả và an toàn của hệ thống tổ chức tín dụng; hạn chế và tiến tới xóa bỏ tình trạng sở hữu chéo, tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, che giấu tình trạng đào nợ, qua đó góp phần đảm bảo an ninh kinh tế.

Đồng thời, góp phần hỗ trợ chủ đầu tư dự án bất động sản tuân thủ quy định của pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản; tạo cơ sở cho thị trường bất động sản an toàn, bền vững, bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.

Tuy nhiên, ông Quang cũng cho biết, sau khi Thông tư 06 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/9 tới đây, NHNN sẽ theo sát diễn biến của thị trường cũng như phản hồi của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp và các hiệp hội ngành nghề để xem xét; cần thiết sẽ chỉnh sửa, bổ sung nhằm đảm bảo hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng luôn an toàn, lành mạnh và không có những rủi ro phát sinh.

Trong một diễn biến liên quan, ngày 17/8, Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái đã chủ trì cuộc họp rà soát Thông tư số 06 ngày 28/6/2023 và Thông tư số 03 ngày 17/4/2023 của NHNN

Tham dự cuộc họp có Thống đốc Nguyễn Thị Hồng; các Phó Thống đốc NHNN; lãnh đạo Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng,… đại diện một số doanh nghiệp, hiệp hội liên quan đến lĩnh vực bất động sản.

Kết luận tại buổi làm việc, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị NHNN căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế,… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề liên quan đến một số điều tại Thông tư 06 và Thông tư 03 để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.