“Giờ rất ít giao dịch”, đây là chia sẻ của một môi giới chuyên nhận ký gửi và ra hàng chung cư tại Hà Nội.

Người này cho biết thị trường chuyển nhượng chung cư Hà Nội thanh khoản đang rất kém, một phần là do giá vẫn ở mức cao.

Đơn cử, một dự án sắp bàn giao tại phía Tây Hà Nội đang có rất nhiều quỹ căn chủ nhà đã cắt lãi, khách đã vào tiền trên 50% mỗi căn, nhưng vẫn khó bán. Hàng ngộp, cắt lỗ so với hợp đồng mua bán không nhiều, chủ yếu là những căn kén khách như duplex diện tích lớn, tầm giá 17 - 19 tỷ đồng. Do đó, vị này cho rằng việc nhiều người đang đợi cắt lỗ sâu là rất khó.

“Một dự án chung cư ở phía Tây phải cắt lãi mới bán nhanh được. Tuy nhiên, cũng tùy theo chủ căn đóng tiền theo phương án nào, chủ nào sẵn tiền thì vẫn để giá cao”, một môi giới khác cũng thừa nhận thị trường chung cư chuyển nhượng đang bước vào giai đoạn đi ngang, thanh khoản chậm. 

Tại một khu đô thị ở phía Đông Nam Hà Nội, một môi giới cho biết đang được chủ nhà gửi bán một căn hộ cao cấp 3 phòng ngủ hơn 93 m2 với giá hơn 8 tỷ đồng, đã bao thuế phí chuyển nhượng. Tuy nhiên, đã rao bán hai tuần nay vẫn chưa bán được.

Thực tế, theo khảo sát của người viết, không ít dự án từng tăng mạnh trong giai đoạn 2023 - 2025 đã giảm từ vài trăm triệu mỗi căn.

Tại khu vực Nguyễn Xiển, căn hộ hơn 53 m2 tại Kim Văn - Kim Lũ từng được chào bán hơn 4 tỷ đồng, nay giảm còn khoảng 3,5 tỷ đồng. Cùng khu vực, căn hộ Eco Green Nguyễn Xiển từ mức khoảng 6,2 tỷ đồng hiện chỉ còn hơn 5 tỷ đồng…

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường nhà đất Hà Nội đang gặp áp lực giảm giá trải dài ở nhiều phân khúc và nhiều khu vực.

Phân khúc chung cư ghi nhận dấu hiệu điều chỉnh sau thời gian dài tăng giá mạnh. Giá rao bán căn hộ trung bình trong quý II/2026 dự kiến đạt khoảng 85 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý trước.

Đà giảm trải dài ở nhiều dự án từng là điểm nóng ở khu tây, đông như Vinhomes Gadenia (9%), Times City (giảm 8%), The Sapphire - Vinhomes Smart City (8%), Imperia Sky Park (8%), Khu đô thị Xa La (5%)…

Người mua ngày càng thận trọng

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing tiết lộ, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp trong sáu tháng đầu năm 2026 khoảng 50 - 60%, giảm đáng kể so với mức trên 80% của năm ngoái.

Cùng chung nhận định, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield cũng chia sẻ, trong quý I/2026, thanh khoản tại TP HCM và Hà Nội đều sụt giảm.

Nguyên nhân chính được bà Ngọc lý giải là do cả nhu cầu ở thực và đầu tư đều giảm mạnh. Với nhu cầu ở thực, giá nhà đã vượt ngưỡng chịu đựng của đa số người dân. Tại phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là chung cư tại các thành phố lớn, giá sơ cấp đạt ngưỡng 90 - 100 triệu đồng/m2, một hộ gia đình (hai vợ chồng) có thể phải mất từ 50 đến 85 năm tích lũy mới có thể sở hữu được nhà.

Về nhu cầu đầu tư, do giá chung cư đã tăng ở mức cao, do đó xu hướng mua nhà chờ tăng giá của các nhà đầu tư cũng không còn sôi động như trước.

Bên cạnh đó, xu hướng đầu tư căn hộ để cho thuê đang mất dần sư hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận sụt giảm mạnh. Nếu như 10 năm trước, tỷ suất cho thuê có thể đạt mức 8-10% thì hiện nay, với một căn hộ trị giá 10 - 12 tỷ đồng, giá thuê tối đa chỉ khoảng 30 - 40 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất sinh lời chỉ còn khoảng 3 - 4%. Chính vì vậy, việc mua nhà để đầu cơ cho thuê không còn là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết cho biết năm 2026, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc dưới tác động của bối cảnh kinh tế vĩ mô, mặt bằng lãi suất, chính sách tín dụng và việc hoàn thiện khung pháp lý. Dù nguồn cung tiếp tục gia tăng, giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi giao dịch ngày càng có sự chọn lọc giữa các dự án và phân khúc.

Theo vị này, tâm lý người mua hiện nay đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng, thì nay nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền từ cho thuê trở thành yếu tố dẫn dắt quyết định đầu tư. Người mua cũng dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu pháp lý, tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế trước khi xuống tiền.

“Tâm lý sợ mua sai đang dần thay thế tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội”, bà Miền nhận định. Theo bà, người mua hiện ưu tiên các tài sản có khả năng tạo dòng tiền, thanh khoản tốt và giá trị bền vững trong dài hạn, thay vì đầu tư theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn như trước.

Chính sự thay đổi này sẽ khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn, trong đó những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và chất lượng sản phẩm được kiểm chứng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút khách hàng.