Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đắt địa tại TP HCM đã hạ nhiệt

Tại TP HCM, khu vực xung quanh Hồ Con Rùa và kéo dài đến hết đường Đồng Khởi được xem là “đất vàng” của ngành bán lẻ ở thành phố đông dân nhất nước này.

Trước COVID-19, đỉnh điểm là năm 2018 và 2019, hầu hết mặt bằng ở Hồ Con Rùa, xung quanh nhà thờ Đức Bà, đường Đồng Khởi, đường Lê Lợi, phố đi bộ Nguyễn Huệ, ngã 6 Phù Đổng… luôn đầy khách thuê, rất hiếm mặt bằng bỏ trống trong thời gian dài. Một khách thuê rời đi sẽ ngay lập tức có khách thuê khác điền chỗ trống.

Trong tất cả, các chuỗi cà phê là những đơn vị tích cực nhất. Những Highlands Coffee, Trung Nguyên Legend, Phúc Long, Starbucks, Katinat…luôn cố gắng chen vai thích cánh ở những khu vực được xem là “thánh địa” của ngành như Hồ Con Rùa, quanh nhà thờ Đức Bà, phố đi bộ Nguyễn Huệ.

Nhưng trong vài năm gần đây, mọi chuyện đã rất khác.

Nhiều mặt bằng ở các khu vực trọng điểm kể trên – ví dụ như phố đi bộ Nguyễn Huệ đã gặp nhiều khó khăn khi tìm khách thuê mới.

Còn nếu mở rộng ra các khu vực vệ tinh như đường Nguyễn Trãi hay Hai Bà Trưng, tình hình còn ảm đạm hơn. Amazon Café rời Việt Nam từ tháng 11/2025, song cho đến thời điểm này, mặt bằng lớn ở 97 Hai Bà Trưng vẫn chưa có khách thuê mới.

Bên cạnh đó, mặc dù sự hiện diện của các chuỗi cà phê ở các tuyến phố khu vực trung tâm TP HCM vẫn mạnh mẽ, nhưng không phải bằng mọi giá như trước.

Katinat đã tiếp quản mặt bằng của Amazon ở Ngã 6 Phù Đổng, cửa hàng Highlands Coffee – Starbucks – Trung Nguyễn Legend – Phê La vẫn dày đặc quanh Nhà thờ Đức Bà. Phúc Long – Phê La – Cộng Cà phê vẫn kèn cựa nhau ở Hồ Con Rùa.

Tuy nhiên, dù vừa mất cửa hàng biểu tượng ở đường Nguyễn Văn Chiêm do Nhà văn hóa Thanh niên thu hồi mặt bằng để xây mới, song chuỗi Trung Nguyên Legend đã không tìm mặt bằng khác gần đó để thay thế.

Nguyên do dễ thấy nhất của sự sụt giảm khách thuê nói trên đến từ việc kinh tế vẫn chưa hồi phục khiến người dân Việt Nam tiếp tục siết chặt chi tiêu. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa và quan trọng nhất đến từ định giá mặt bằng của khu vực “đất vàng” quá cao so với thực tế và khu vực. Hơn nữa, kể cả khi nền kinh tế vẫn đang ảm đạm, các chủ nhà vẫn không giảm giá.

Giá thuê mặt bằng ở đường Đồng Khởi cao thứ nhì Đông Nam Á

Trong những ngày còn lèo lái Starbucks Việt Nam, bà Patricia Marques thường xuyên cho rằng giá mặt bằng bán lẻ ở khu vực trung tâm TP HCM – ví dụ như đường Đồng Khởi là quá cao và đó là một trong những nguyên do khiến chuỗi không thể mở rộng nhanh ở thị trường Việt Nam. Vậy cụ thể là như thế nào?

Cushman & Wakefield vừa phát hành báo cáo "Main Streets Across The World" (Các tuyến phố chính trên thế giới), tập trung vào mức thuê mặt bằng cao nhất tại các vị trí đô thị hàng đầu, phần lớn trong số đó liên quan đến ngành hàng xa xỉ trong 2025.

Trong Top 20 có xuất hiện một cái tên Việt Nam là đường Đồng Khởi. Với mức giá 3.724 USD/m2/năm, Đồng Khởi đang đứng thứ 17 trong BXH những khu vực có mặt bằng bán lẻ đắt đỏ bậc nhất thế giới. Đây còn là kết quả của việc giá thuê mặt bằng khu vực này đã giảm liên tục 6% trong 2 năm 2024 và 2025.

Còn nếu tính riêng khu vực châu Á – Thái Bình Dương và Đông Nam Á, mức giá thuê của Đồng Khởi (vị trí thứ 16), chỉ đứng sau Orchard Road của Singapore (12) và đứng trên Suria KLCC - Kuala Lumpur (21) với 3.014 USD/m2/năm, Central Retail District (CRD) - Bangkok (33) xấp xỉ 1.400 USD/m2/năm. Tức là, giá thuê trung bình ở khu trung tâm TP HCM đắt hơn 2,6 lần so với Bangkok

Trong khi, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đạt khoảng 5.026 USD năm 2025, còn của Malaysia là 13.901 USD – gấp gần 3 lần, Thái Lan là 7.500 USD – gấp 1,5 lần Việt Nam.

Cho dù mặt bằng giá đã rất cao, nhưng các chủ thuê ở các khu vực trung tâm tại TP HCM không giảm giá, thậm chí có trường hợp còn tiếp tục tăng giá trong những năm gần đây, bất chấp kinh tế vẫn chưa thật sự hồi phục.

Trong chia sẻ vào cuối 2022, nói về kế hoạch trụ lại mặt bằng 325 Lý Tự Trọng ở Ngã 6 Phù Đổng, anh Trần Anh Tuấn - CEO MIA cho biết: "MIA đang có kế hoạch sẽ gắn bó dài hạn với mặt bằng này chứ không 'bỏ chạy' sớm. Chúng tôi sẽ không thuê 1 năm mà ít nhất 3 năm, chỉ cần chủ nhà không làm khó như tăng 20% đến 30% lên 50.000 USD/tháng chẳng hạn".

Tuy nhiên, sau 1 năm mọi chuyện đã rất khác, khi kinh tế khó khăn, người tiêu dùng tiếp tục 'thắt lưng buộc bụng' và một phần là MIA đã hoàn thành mục tiêu làm thương hiệu, nên thương hiệu đã từ bỏ mặt bằng này dù chủ nhà không tăng giá. Tức MIA muốn được giảm giá mới thuê tiếp còn chủ nhà nói không. Danny Green đang là chủ thuê của mặt bằng này từ giữa năm 2024.

Trước khi MIA nhảy vào thuê, thì mặt bằng hai mặt tiền này được các chuỗi F&B giành giật quyết liệt.

Cửa hàng cà phê và trà Phúc Long đã thuê mặt bằng này trong 5 năm với giá 14.000 USD/tháng, sau đó chủ nhà lên giá 25.000 USD thì Phúc Long rời đi. Cả Soya Garden và Phin Deli đều được thuê với giá 25.000 USD. Sau khi Phin Deli rời đi, mặt bằng này lên giá nhẹ một chút là 26.000 USD (khoảng 700 triệu đồng) và được siêu thị vali MIA thuê lại như đã nói ở trên.

Một câu chuyện khác liên quan đến thuê đất vàng để kinh doanh là Starbucks Việt Nam. Vào tháng 8/2024, cửa hàng Starbucks Reserve cho biết đã chấm dứt hợp đồng tại mặt bằng địa chỉ 11-13 Hàn Thuyên sau 7 năm đồng hành. Nguyên nhân được cho là do không thương thảo được giá thuê hợp lý với chủ nhà.

Theo đó, do hết hạn hợp đồng và không thương lượng được giá cũ (chủ nhà tăng giá từ 600 triệu/tháng lên 757 triệu/tháng) nên thương hiệu quyết định trả lại mặt bằng.

Sau khi đóng cửa cửa hàng Starbucks Reserve duy nhất tại TP HCM, chuỗi cà phê đến từ Mỹ này đã mở liên tục hai Starbucks Reserve nhưng đều trong các khối đế của các tòa nhà phức hợp (Bitexco và Diamond Plaza), chứ không mở ngoài mặt phố nữa.