“Năm 2024, thị trường địa ốc đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất”, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính khẳng định tại diễn đàn VREF 2025 vừa diễn ra chiều nay.

Chuyên gia này cho biết, 2024 được đánh giá là năm bản lề của thị trường bất động sản trong nước khi ghi nhận bước tiến lớn trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý.

Việc đưa 3 bộ luật lớn (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) cùng hiệu lực sớm 5 tháng; ban hành loạt thông tư, nghị định cho thấy sự nỗ lực, quyết tâm của Chính phủ cùng các cơ quan bộ ngành trong việc thúc đẩy thị trường sớm hồi phục. 

Theo các chuyên gia, cung yếu và cục bộ, tăng giá khó kiểm soát, niềm tin khách hàng dần hồi phục, giao dịch tăng trưởng ổn định,... là những nét chính của câu chuyện bất động sản nhà ở trong năm qua.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS thông tin, năm 2024 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào thời điểm cuối năm. 

Tuy nhiên, số lượng vẫn thiếu và yếu so với nhu cầu nhà ở thực tế của thị trường. Ước tính nhu cầu tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm tại khu vực đô thị.

Cuối năm 2024, thị trường ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023. Lý do bởi nhiều dự án giải phóng được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi. 

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, song mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 (năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19). Riêng quý IV, thị trường ghi nhận 28.000 sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý III và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023. 

Xét theo phân khúc, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo khi chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mới qua 4 quý đạt lần lượt là 43%, 75%, 69%, 72%.

Căn hộ thương mại giá bình dân chính thức vắng bóng, trong khi đây mới là dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu chính của thị trường. Nguồn căn hộ giá bình dân chỉ được đóng góp từ các dự án nhà ở xã hội. 

Trong khi đó, phân khúc cao cấp, hạng sang (giá từ 50 triệu/m2 trở lên) chiếm khoảng 65% nguồn cung căn hộ mới trong năm 2024. 

Riêng trong quý IV, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp đạt 47% (tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái), căn hộ hạng sang, siêu sang đạt gần 27% (tăng 23 điểm phần trăm).

Tính chung năm 2024, toàn thị trường ghi nhận gần 10.000 sản phẩm căn hộ có giá từ 80 triệu/m2 trở lên, tăng gấp hơn 3 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Cơ cấu nguồn cung nhà ở mới phân hóa cục bộ theo doanh nghiệp cung ứng. Cụ thể, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.

Những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sở hữu ưu thế trong việc phát triển các dự án quy mô lớn tại khu vực đô thị. Đồng thời có khả năng đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý.

Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ chủ yếu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ hoặc trung cấp tại các khu vực vùng ven. Nhóm này phải đối diện đối diện với nhiều khó khăn do nguồn vốn hạn chế và khó tiếp cận các nguồn vốn vay.

Giá tăng khó kiểm soát

Ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS cho biết, tại quý IV/2024, chỉ số giá bình quân của các dự án trong tập mẫu mà đơn vị này nghiên cứu tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP HCM lần lượt ghi nhận mức tăng 72,4%, 49,9% và 34,3% so với thời điểm quý II/2019. Căn hộ Hà Nội liên tục dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ. 

Nhu cầu mua nhà ở thực ngày càng tăng cao. Trong đó, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền là những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực chính của thị trường. Với nhà ở cao cấp, hạng sang, nhu cầu đang có xu hướng tăng cùng sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, thượng lưu; song chỉ chiếm một phần tỷ trọng tương đối nhỏ trong cơ cấu nhu cầu nhà ở. Làn sóng người nước ngoài có nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng.

Nhu cầu đầu tư địa ốc phục hồi khoảng 40%. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn. Tuy nhiên, vẫn còn lượng lớn nhà đầu tư có tâm lý đầu cơ, lướt sóng chung cư ngắn hạn. Xu hướng đầu tư căn hộ cho thuê dài hạn dần được quan tâm hơn. Đất nền đảm bảo pháp lý tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng và đất đấu giá vẫn là 2 phân khúc được săn đón.

Nhà đầu tư chấp nhận "đau"

Đại diện VARS thông tin trong năm 2024, lượng giao dịch tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua bất động sản (bao gồm cả để ở và đầu tư) rất cao và đang không ngừng tăng. 

Tính chung cả năm, toàn thị trường ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%, cao gấp gần 3 lần so với năm 2023. Riêng quý IV, thị trường ghi nhận hơn 20.000 giao dịch, gấp gần 4 lần cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc căn hộ áp đảo thị phần, chiếm 75% lượng giao dịch toàn thị trường. Các dự án mới có tỷ lệ hấp thụ tốt, đạt trên 70%. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới trên 90% ngay thời điểm chính thức mở bán.

Hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định. Nhiều sản phẩm được sang tay ngay cả khi chưa hoặc mới ký kết hợp đồng mua bán. Càng về cuối năm, số lượng chuyển nhượng theo hình thức này càng tăng lên do nguồn cung cải thiện, nhà đầu cơ trót lướt sóng căn hộ cắt lỗ do gặp áp lực tài chính.

Giao dịch thấp tầng cải thiện trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9.000 giao dịch. Hơn 60% lượng giao dịch được đóng góp bởi 2 dự án đại đô thị của Vinhomes. 

Giao dịch đất nền tập trung chủ yếu ở các sản phẩm thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị cắt lỗ, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được săn lùng. 

Trên thị trường thứ cấp, lượng giao dịch tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận “đau” 1 lần, mạnh dạn cắt lỗ các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện. Qua đó, có thể tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Các sản phẩm có pháp lý đảm bảo, giá dưới 4 tỷ đồng tại các thành phố lớn hút thanh khoản thị trường khi nguồn cung sơ cấp có mức giá neo cao.

Ngoài ra, đất đấu giá tại một số khu vực có nhận mức giá trúng khá hợp lý, tăng khoảng 10% so với giá khởi điểm trong bối cảnh nguồn cung đất nền sạch ngày càng khan hiếm.