Báo cáo của Cushman & Wakefield, bất động sản công nghiệp phía Nam đã ghi nhận đà phục hồi của thị trường này sau giai đoạn chững lại vì chính sách thuế quan.

Trong quý IV/2025, giá thuê trung bình của đất công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đạt 185 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 5,1% theo năm.   

Nguồn cung mới đón khoảng 2.000 ha từ giai đoạn 1 của KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn tại Đồng Nai. Qua đó nâng tổng nguồn cung hiện hữu tích lũy đất công nghiệp toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam lên mức 36.400 ha, tăng gần 28% so với cùng kỳ,

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường điều chỉnh về mức 74%, phản ánh tốc độ gia nhập nguồn cung mới vượt tốc độ hấp thụ. Các doanh nghiệp đang thận trọng trong việc mở rộng quy mô hoặc thuê mới quỹ đất ở giai đoạn này.

TP HCM duy trì tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt 84,4%. Trong khi đó, Đồng Nai ở mức 71,6%, Tây Ninh hiện đang dư thừa nguồn cung lớn, tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 58,2%. 

Theo Cushman & Wakefield, bất động sản công nghiệp phía Nam giai đoạn 2026 - 2029 đang đứng trước ngưỡng cửa bứt phá. Tổng nguồn cung dự kiến bùng nổ với gần 3.800 ha, trong đó TP HCM đóng vai trò hạt nhân với gần 2.600 ha.

Nhìn về trung hạn, tiềm năng thị trường được củng cố bởi hạ tầng giao thông chiến lược với mạng lưới cao tốc, vành đai, sân bay quốc tế Long Thành kết nối trực diện với cảng Cái Mép - Thị Vải. Qua đó giải quyết rào cản địa lý, biến các quỹ đất tiềm năng tại Tây Ninh hay Đồng Nai trở thành những mắt xích logistics quan trọng, giảm chi phí chuỗi cung ứng.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, 2026 sẽ là năm bản lề của vùng kinh tế phía Nam. Bên cạnh việc thúc đẩy tốc độ phát triển thì hạ tầng còn đang làm thay đổi không gian tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Cụ thể, khi các trục giao thông mới hình thành, hành lang công nghiệp được mở rộng ra ngoài các khu vực lõi truyền thống, qua đó giúp phân bổ lại nhu cầu và giảm áp lực lên quỹ đất hiện hữu.

Tại vùng kinh tế phía Nam, các địa phương như Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tiếp tục giữ vai trò trung tâm, song ranh giới phát triển đang dần dịch chuyển theo các tuyến kết nối mới đến sân bay Long Thành và cụm cảng Cái Mép - Thị Vải. 

Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản công nghiệp đã qua. Lo ngại về thuế quan đã dần hạ nhiệt, về cơ bản Việt Nam vẫn duy trì lợi thế thu hút đầu tư so với các thị trường khác.

Nguồn cung KCN từ 2026 dự kiến sẽ gia tăng đáng kể khi xét đến số lượng dự án được phê duyệt trong thời gian qua. Chỉ tính trong 2025, khoảng 30 KCN mới được chấp thuận đầu tư với tổng diện tích khoảng 9.000 ha.

Thời gian tới, khu vực Bình Dương cũ sẽ duy trì vai trò đầu tàu, tuy nhiên vị thế tương quan có thể giảm bớt trong bối cảnh quỹ đất sẵn có không còn nhiều và mặt bằng giá thuê tương đối cao so với các khu vực khác. Bên cạnh đó, diện tích đất công nghiệp còn bị thu hẹp khi phía khu vực Thuận An, Dĩ An, Thủ Dầu Một được định hướng ưu tiên phát triển đô thị - dịch vụ.

Trong ngắn hạn, nguồn cung đất công nghiệp phía nam dự kiến được bổ sung 1.000 ha từ KCN Bàu Bàng mở rộng và KCN Cây Trường mở rộng.

Dài hạn hơn, quỹ đất chuyển đổi tại Tân Uyên, Bình Mỹ, Hưng Hòa (trục DT741 & 747A) sẽ là điểm sáng khu vực. Đây là nguồn cung có thể triển khai nhanh và hưởng lợi từ cao tốc TP HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành. 

Một số địa phương được VCBS dự báo hình thành các trung tâm FDI mới như Đồng Nai (động lực từ sân bay Long Thành kéo theo những dự án kết nối từ các tỉnh phía Nam), Bà Rịa - Vũng Tàu cũ (lợi thế nhờ cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, khu thương mại tự do Cái Mép Hạ, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu), Tây Ninh (giá thuê rẻ, quỹ đất lớn, có khu Long An cũ là cửa ngõ kết nối TP HCM với miền Tây và Đồng bằng Sông Cửu Long).