Từ ngày 1/8, Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực. Luật mới bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất được ban hành hằng năm, do các địa phương xây dựng tiệm cận với giá thị trường.

Tại hội thảo do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tổ chức sáng 10/10, TS Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính của trường nhận định, chủ trương bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới đột phá của chính sách. 

“Vấn đề đặt ra với bối cảnh hiện nay là làm thế nào xây dựng được bảng giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Cũng như những rủi ro mà bảng giá đất gây ra cho hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) là gì?”, ông Đạt chia sẻ.

Sẽ làm giảm động lực của nhà đầu tư

Tại hội nghị, đại diện Viện Ngân hàng Tài chính đã chỉ ra loạt tác động của bảng giá đất đến giá cả, quy mô giao dịch cùng môi trường đầu tư.

Về tác động đến giá cả, bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở tăng theo. Lý do bởi bảng giá đất mới sát với giá thị trường, kéo ngân sách liên quan đất đai như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất đều tăng lên. 

Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ chung cư, khoảng 30% giá thành nhà phố, 50% giá thành biệt thự. Trong khi giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm ra thị trường. 

“Mức giá của bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và thấp ở đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, TS Phạm Thành Đạt phân tích. 

Về tác động đến quy mô giao dịch, 2 kịch bản có thể xảy ra.

Một mặt, việc xây dựng được bảng giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi sẽ giúp gia tăng niềm tin của các thành viên tham gia thị trường. Điều này có vai trò quyết định đối với lực cầu và giá BĐS. Khi niềm tin tích cực chiếm đa số, việc tiêu dùng và đầu tư của số đông sẽ gia tăng, giúp nhu cầu về BĐS tăng.

Mặt khác, bảng giá đất tăng khiến giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán. Bởi, một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch, trước hết là đối với phân khúc BĐS cao cấp, condotel,... hay sản phẩm đầu tư thứ cấp.

Về tác động đến môi trường đầu tư, việc bảng giá đất quá cao sẽ đẩy giá trên thị trường BĐS lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án trên thị trường sơ cấp. 

Ông Đạt bày tỏ lo ngại: “Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả việc thực hiện dự án. Chi phí đầu vào quá cao sẽ “bóp nghẹt” động lực đầu tư của doanh nghiệp, nhà đầu tư. Các vấn đề như giá bán, lợi nhuận, đầu ra… sẽ là bài toán hóc búa. 

Điều này không chỉ với các nhà đầu tư trong nước mà còn đúng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và môi trường đầu tư nói chung. Bảng giá đất tăng cao tác động khá tiêu cực đến các doanh nghiệp của họ (bất kể ở ngành kinh tế nào). Việc giảm thu hút vốn FDI có thể sẽ xảy ra, nếu có thu hút được thì cũng khó có thể nhận định đó là dòng vốn FDI lành mạnh, gắn bó lâu dài với nền kinh tế quốc gia”.

Làm sao hạn chế rủi ro?

Trước vấn đề trên, TS Phạm Thành Đạt đã đề xuất 6 giải pháp nhằm hạn chế rủi ro của bảng giá đất tới hoạt động của thị trường BĐS. 

Thứ nhất là sử dụng các công cụ, chính sách. Cụ thể, khi bảng giá đất tăng, kéo theo giá đất, giá căn hộ tăng… lợi ích của đại bộ phận người dân sẽ không thể được đảm bảo. Lúc này, các chính sách của nhà nước tác động rất lớn đến thị trường. 

Ngoài công cụ tiền tệ là lãi suất để giải quyết vấn đề trên, các chính sách có thể kể đến gồm thuế khóa, trợ cấp, đầu tư cơ sở hạ tầng và quy hoạch. Đơn cử như trợ cấp của nhà nước vào các phân khúc như nhà ở giá phải chăng hay nhà ở cho các gia đình thu nhập thấp sẽ thúc đẩy cung - cầu.

Với chính sách thuế khóa, tác động tới thị trường và giá trị BĐS sẽ ở 2 thái cực khác nhau. Nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng tiền thuế vào các hoạt động không liên quan đến BĐS (như trợ cấp các vùng khó khăn hơn) thì sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, lượng giao dịch sẽ giảm. Giá BĐS vẫn sẽ tăng, nhưng phần nhận được của người bán sẽ ít hơn so với không có thuế, còn người mua sẽ phải trả giá cao hơn khi có thuế. 

Còn nếu nhà nước đánh thuế và sử dụng chúng để cung cấp các tiện ích liên quan (như giáo dục, duy tu bảo dưỡng các hạ tầng dùng chung) thì thường có tác động tích cực đến giá các BĐS và các hoạt động của thị trường. Điều này được thể hiện rất rõ ở các nước phát triển, nhất là Mỹ.

Thứ hai, thiết lập các cơ sở dữ liệu, trung tâm thông tin chính thống, minh bạch, dễ tiếp cận cho người dân về chính sách, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Thứ ba, tạo điều kiện hình thành, quyền cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp đi kèm cơ chế giám sát trách nhiệm đối với các tổ chức, thiết chế trung gian trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Bao gồm các tổ chức tư vấn thẩm định, định giá BĐS, công chứng, luật sư… 

Theo kinh nghiệm từ những nước khác, mọi giao dịch BĐS là tự do (không phải qua sàn), song bắt buộc phải có sự tham gia của các thiết chế trung gian để bảo đảm an toàn pháp lý, minh bạch thông tin.

Thứ tư, xác định nguyên tắc tuân theo giá thị trường là đúng. Tuy nhiên cần tư duy lại và rõ hơn. Trên thực tế, cơ chế 2 giá bao gồm “giá Nhà nước” (tức do cơ quan nhà nước ấn định) và “giá thị trường” (tức được thiết lập từ các giao dịch tự nguyện của người dân) cần có sự khách quan. Ngay cả khi bám sát thị trường thì giá Nhà nước vẫn luôn luôn có độ trễ và sai lệch nhất định bởi tính đa dạng, linh hoạt của đời sống và nhu cầu dân sinh. Vấn đề ở chỗ cần làm rõ mục tiêu của việc Nhà nước đưa ra bảng giá đất là gì.

Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường BĐS. Biện pháp điều tiết thị trường được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên cần đưa ra câu trả lời cho việc ai là chủ thể điều tiết, điều tiết bằng công cụ nào, nguồn lực ở đâu?  

Thứ sáu, cần nhanh chóng hoàn thiện thể chế, quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp. Cùng với đó, hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt (quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ REITs, cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS) và xây dựng lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS. 

Ngoài ra đối với doanh nghiệp địa ốc, ngay từ thời điểm này phải có kế hoạch để thanh toán nợ trái phiếu đáo hạn, đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, thuê tài chính…), giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải,...