HĐND TP HCM vừa qua đã thông qua nghị quyết Ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố, sau khi hợp nhất TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tổng thể, giá đất ở tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá hiện hành của các địa phương trước sáp nhập, song biên độ tăng không đều. 

Tại TP HCM cũ, mức tăng ở khu vực này không lớn do bảng giá đất những năm gần đây đã được điều chỉnh sát hơn với thị trường.

Khu vực Bình Dương cũ lại ghi nhận mức tăng giá đất cao nhất trong ba địa phương trước sáp nhập, lý do bởi bảng giá đất trước sáp nhập của Bình Dương vẫn còn khoảng cách rất lớn so với giá thị trường.

Còn khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất được điều chỉnh theo hướng thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá Nhà nước và giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại các khu vực ven biển có giá thị trường tăng nhanh trong những năm gần đây.  

Từ năm 2026, TP Hải Phòng sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Mức cao nhất dự kiến đạt 160 triệu/m2 đối với đất ở VT1 tại đường Quang Trung (phường Hồng Bàng), đường Lạch Tray (phường Lê Chân)...

Theo đánh giá của địa phương, giá đất trước đây tại một số vị trí còn thấp xa so với giá thực tế chuyển nhượng, giá trúng đấu giá trên thị trường. Do đó, việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ năm 2026 sẽ giúp đảm bảo nguyên tắc định giá đất theo thị trường.

Giá đất ở trên một số tuyến đường lớn giảm ở khu vực Bình Phước cũ tăng 1,1 - 1,2 lần, trong khi những nơi gần các tuyến đường mới được đầu tư hoặc chỉnh trang đô thị tăng từ 1,2 - 1,4 lần.

Tại khu vực Đồng Nai trước sáp nhập, giá đất ở đô thị được điều chỉnh tăng từ 1,6 - 9 lần tùy vị trí, đất ở nông thôn tăng từ 2,3 - 6,8 lần so với hiện tại.

Với người dân, quyền lợi lớn nhất là mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được nâng lên, tiệm cận giá thị trường hơn. Ngược lại, nghĩa vụ tài chính khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nộp thuế, phí liên quan đến đất đai sẽ tăng.

Tại Hưng Yên, tổng thể giá đất ở đô thị áp dụng từ 1/1/2026 đều tăng tại hầu hết khu vực so với bảng giá cũ của các địa phương trước sáp nhập. Nhiều nơi ở TP Hưng Yên cũ, TP Thái Bình cũ cao gấp 8 - 10 lần...

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TP HCM, bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân, nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn.

Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án, được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện. Bảng giá đất mới, không chỉ giúp tăng sự đồng thuận của người dân mà còn đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, vốn là yếu tố then chốt cho các dự án lớn 

Người dân có đất bị thu hồi được đảm bảo quyền lợi hơn hẳn trước đây và đây là nhóm tác động chính. Với mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai. Điều này đặc biệt quan trọng trong các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai hay metro. 

Song, bảng giá đất mới cũng tạo áp lực tài chính cho các chủ đầu tư. Chi phí sử dụng đất tăng cao khiến giá thành sản phẩm bất động sản leo thang, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

"Chúng tôi lo ngại chi phí sử dụng đất tăng sẽ gây áp lực lên giá thành sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Đây là một thách thức cần được xem xét kỹ lưỡng.

Đặc biệt, tại các khu vực ngoại thành, mức giá đất mới khiến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trở nên khó khăn hơn, làm giảm cơ hội phát triển các dự án nhà ở giá rẻ" vị chuyên gia Savills nhìn nhận.