Loạt chính sách được ban hành gần đây cho thị trường bất động sản đều hướng đến hai mục tiêu trọng tâm: Giảm tính đầu cơ ngắn hạn và hướng chủ đầu tư phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực (nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với mức thu nhập trung bình).

Những chính sách này không phải hoàn toàn mới so với những chính sách ở nhiều năm về trước. Thực tế, thị trường bất động sản đã từng đối mặt với những vòng lặp tương tự trong các giai đoạn 2008, 2012 và gần nhất là năm 2022 - mỗi lần khủng hoảng lại dấy lên kỳ vọng tái cấu trúc theo hướng bền vững hơn, nơi nhu cầu ở thực được đặt lên hàng đầu.

Dù vậy, nỗ lực chính sách không thể đơn thuần vận hành theo cơ chế hành chính. Nếu một căn nhà có giá thị trường 2 tỷ đồng và kỳ vọng Nhà nước hỗ trợ để người mua chỉ phải trả 1 tỷ đồng, đó là điều khó khả thi.

Ngay cả khi giá nhà thực sự ở mức 1 tỷ đồng và người mua trả đúng 1 tỷ, bài toán vẫn không dễ dàng hơn bởi yếu tố quyết định không chỉ là “mua được”, mà là “dám mua”. Khi không có kỳ vọng gia tăng tài sản hay ít nhất là lợi ích tài chính dài hạn, người lao động có mức thu nhập trung bình hoàn toàn có thể lựa chọn phương án an toàn hơn là thuê nhà.

Điều đó cho thấy các chính sách hỗ trợ nguồn cung hay định hướng dòng vốn, dù cần thiết nhưng vẫn chưa đủ để tạo lực đẩy cho thị trường nếu thiếu đi động lực tài chính mang tính chu kỳ - thứ đóng vai trò như “bánh đà” giúp người mua thấy được nhà ở không chỉ là nơi an cư, mà còn là cấu phần trong chiến lược tích lũy tài sản bền vững.

“Những chính sách như vậy vẫn là nỗ lực của Chính phủ. Nếu áp dụng những hành vi hành chính này mà không nhìn vào diễn biến, quy luật của thị trường bất động sản thì vẫn không tìm được mấu chốt để cải thiện tình hình”, TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế, chia sẻ tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026.

Thanh khoản kẹt trong vùng giá ảo

Theo TS. Đinh Thế Hiển, khi nói đến động lực cho thị trường bất động sản 2026 cần đặt ra vấn đề: Thị trường có bệnh không? Nếu không có bệnh thì không cần giúp đỡ, hỗ trợ. Nếu có bệnh thì bệnh ở đâu?

Trước đây, bệnh của thị trường bất động sản thường được nhắc đến bởi các nguyên nhân như tín dụng bị siết, lãi suất cao, quy hoạch… nhưng thực tế bệnh lớn nhất chính là lướt sóng, khiến giá bất động sản bị đẩy quá cao, không phù hợp với dòng vốn đầu tư thật sự.

Tương tự như ở thị trường chứng khoán, nhà đầu tư có quyền lướt sóng, mua với giá cao và bán với giá cao hơn và rõ ràng sẽ đến một lúc “gãy”. Bất động sản phải dựa trên ba nền tảng: Thu nhập của người mua nhà dù là đầu tư hay ở; lợi nhuận khai thác so với số tiền bỏ ra; nếu cả hai yếu tố trước xa rời và thực tế đã xa rời thì vấn đề nằm ở trong giá – mức giá không có thanh khoản.

Thực tế cho thấy, thông tin giá tăng từ các dự án mới tại lõi đô thị Hà Nội, TP HCM thường được nhìn nhận như tín hiệu thị trường nhưng đây không phải là mặt bằng chung. Chủ đầu tư có thể mua một miếng đất ở quận 9 hoặc quận 2 cũ rồi phát triển dự án, bán với giá 300 – 500 triệu đồng/m2 nhưng đây không phải là mức giá bình quân của thị trường.

Theo nguyên tắc, chỉ cần chào giá thấp hơn thị trường một chút là có giao dịch, nhưng hiện nay, ngay cả giảm giá mạnh vẫn không bán được. Ví dụ giá miếng đất đang được rao ở huyện Bình Chánh cũ là 10 tỷ nhưng có người bán với giá 7 tỷ vẫn chưa thể bán được. Hay những khu vực như Long Khánh hoặc xa hơn, giá đang được rao là 10 tỷ nhưng bán 4 tỷ vẫn không có người mua.

“‏Vấn đề là giá cao mà không có giao dịch. Nếu không giải quyết được vấn đề này thì mọi chính sách, động lực của 2026 sẽ chỉ tạo ra chuyển động lình xình, khó tạo lực đẩy thật sự”.

Tắt sóng đầu cơ

Theo TS. Đinh Thế Hiển, các chu kỳ phát triển của thị trường bất động sản trước đây thường kéo dài khoảng 5 – 7 năm. Hiện nay, giới đầu tư bất động sản, bao gồm cả một số công ty lớn và nhà đầu tư đều cho rằng siết tín dụng tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Nhớ lại tình hình thị trường vào tháng 6 - 7/2022, gần như mọi ý kiến đều cho rằng nguyên nhân của khó khăn đến từ việc Nhà nước siết tín dụng. Tuy nhiên theo quan sát của chuyên gia từ giai đoạn 2011 – 2012 cho đến giai đoạn 2022, thực tế cho thấy Nhà nước không chủ động siết tín dụng mà buộc phải hạn chế khi cần thiết, bởi tín dụng vẫn duy trì mức tăng trưởng 15%.

Chưa kể nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp đổ vào bất động sản trong giai đoạn 2021 – 2022 khoảng 800 nghìn tỷ đồng trên 1,2 triệu tỷ đồng, cho thấy nguồn vốn vào thị trường khi đó rất lớn nhưng kết quả vẫn chưa đạt như kỳ vọng.

Đầu năm 2025, có rất nhiều yếu tố cho thấy “mùa xuân bất động sản” đã tới nhưng cho đến tháng 4 có thông tin về đề xuất đánh thuế bất động sản, mục tiêu là hạn chế đầu cơ và điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý.

Đến tháng 9 vừa qua, nhiều tín hiệu cho thấy Nhà nước buộc phải hành động một lần nữa để kiềm chế bất động sản. Tăng trưởng tín dụng trong 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13% nhưng tăng trưởng tín dụng bất động sản gần 20%, tập trung mạnh vào hai tháng 8 và 9.‏

‏Trong những giai đoạn bình thường, chỉ cần tăng trưởng tín dụng ở mức tương đương như hai tháng 8-9 với khoảng vài trăm nghìn tỷ đồng đã đủ tạo sóng bất động sản nhưng lần này thị trường vẫn chưa bật lên. Thống kê hàng tồn kho của các công ty bất động sản niêm yết đều tăng rất mạnh, với tổng giá trị trên 570.000 tỷ đồng.

Theo chuyên gia, “mục tiêu của Nhà nước là bơm tiền để tạo thanh khoản, từ đó lành mạnh hóa thị trường bất động sản, chứ không phải để đẩy thị trường lên. Khi đã đẩy mạnh tiền nhưng thị trường vẫn không lành mạnh, Nhà nước đã thấy rằng vấn đề nằm ở lướt sóng như các bên nghiên cứu thị trường đã thống kê với tỷ trọng 80%, thậm chí đến tiền đặt cọc cũng vay từ ngân hàng”.

‏Nguyên tắc là ngân hàng cho vay 70% ở giai đoạn sau khi khách hàng đã có sẵn 30% vốn trước. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện tình trạng ngân hàng cho vay ngay từ đầu với mục đích đặt cọc, nghĩa là tín dụng đã đi vào phục vụ lướt sóng quá lớn.

Khi bất động sản bị đẩy giá lên quá cao, nhà đầu tư lướt sóng chùng tay, áp lực dồn lại vào tín dụng và Nhà nước buộc phải điều chỉnh.

Chắc chắn dòng vốn lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu đón sóng sẽ gặp khó khăn, còn những dự án tốt, phục vụ nhu cầu ở thực thì ngân hàng vẫn cho vay.

"Bánh đà" từ vốn dài hạn

Theo thống kê trong 9 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 4 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu bất động sản khoảng 400.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy tín dụng vẫn đóng vai trò là động lực chính cho thị trường bất động sản.

‏Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối xếp hạng và Nghiên cứu VIS Rating, nhận định trái phiếu vẫn là nguồn vốn bổ trợ quan trọng cho thị trường bất động sản giai đoạn 2026 - 2027. Qua các chu kỳ phát triển trước đây, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp luôn thay đổi, tùy thuộc vào bối cảnh.

Ở chu kỳ trước, vào thời điểm dự án bất động sản gặp khó khăn về pháp lý và không thể đáp ứng điều kiện vay vốn ngân hàng, trái phiếu đã trở thành kênh hỗ trợ thanh khoản quan trọng, giúp các chủ đầu tư đạt kết quả kinh doanh tốt.

Trong vòng một năm trở lại đây, trái phiếu bất động sản chủ yếu được phát hành nhằm mục đích tái cơ cấu nợ. Trong chu kỳ mới, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ thay đổi.

Xu hướng các dự án bất động sản hiện nay không chỉ còn là nhà ở đơn thuần mà hướng tới các khu phức hợp, bao gồm nhà ở và các công trình phụ trợ như hạ tầng giao thông, thương mại dịch vụ… Trong đó, phần nhà ở vẫn được xem là cấu phần hấp dẫn nhất, được cả ngân hàng và nhà đầu tư quan tâm tài trợ.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng cao phản ánh thêm cả giá trị của các cấu phần hạ tầng xung quanh đang trong quá trình xây dựng, triển khai. Vấn đề đặt ra là nguồn vốn nào để hoàn thiện hạ tầng và giúp cho giá bất động sản ở thời điểm hiện tại sát với giá trị thực? Liệu vốn tín dụng ngân hàng có đủ để đáp ứng nhu cầu dài hạn này hay không?

Theo quan sát của nhóm nghiên cứu, các công trình hạ tầng đều mang tính chất dài hạn. Các ngân hàng ngày càng hướng đến tiêu chuẩn Basel III, siết chặt chỉ tiêu an toàn, bao gồm tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Do đó, cần nguồn vốn dài hạn mới để hoàn thiện hạ tầng, nâng giá trị bất động sản và tạo lực đẩy cho thị trường.

Ông Hiếu cho rằng trái phiếu doanh nghiệp chính là công cụ quan trọng trong bối cảnh này. Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán đang thiết kế khung pháp lý để hỗ trợ phát hành trái phiếu hạ tầng, huy động nguồn vốn dài hạn cho thị trường.

Tiềm năng vốn dài hạn cho phát triển hạ tầng đến từ rất nhiều nguồn, chẳng hạn như các công ty bảo hiểm nhân thọ Việt Nam hiện quản lý hơn 1 triệu tỷ đồng thông qua các hợp đồng kỳ hạn 10 – 20 năm, hay bảo hiểm xã hội quản lý hơn 1 triệu tỷ đồng…

Những nguồn vốn này có thể được huy động thông qua trái phiếu doanh nghiệp để phát triển hạ tầng, từ đó giúp ổn định thị trường, nâng cao niềm tin nhà đầu tư và duy trì thanh khoản qua nhiều chu kỳ, thay vì đối mặt với những chu kỳ bị đứt gãy bởi giá cao mà hạ tầng chưa hoàn thiện.