Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), trong năm 2025, tổng vốn đầu tư đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đạt trên 38,4 tỷ USD, tăng 0,5% so với cùng kỳ.

Tuy nhiên, đằng sau mức tăng khiêm tốn này là một cấu trúc dòng vốn đáng chú ý: Vốn đăng ký cấp mới giảm 12,2% so cùng kỳ, vốn điều chỉnh tăng 0,8% và góp vốn, mua cổ phần tăng mạnh 54,8%. 

Diễn biến trái chiều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư nước ngoài đang thay đổi. Các dự án mới không còn ồ ạt như trước nhưng những dự án đã hiện diện lại đang được rót vốn mạnh hơn để mở rộng sản xuất.

Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển, nhận định dòng vốn FDI và bất động sản khu công nghiệp luôn có mối quan hệ rất chặt chẽ, bởi đa số các doanh nghiệp nước ngoài khi vào Việt Nam đầu tư nhà máy đều lựa chọn khu công nghiệp - nơi có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh và hệ sinh thái dịch vụ đồng bộ.

Trong ít nhất 15 năm qua và tối thiểu 5 năm sắp tới, FDI vẫn là một nhân tố rất quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Thực tế trong giai đoạn 2021 - 2022, khi tăng trưởng kinh tế Việt Nam chỉ quanh mức 2%, chính dòng vốn ngoại đã góp phần giữ ổn định nền kinh tế, duy trì việc làm và xuất khẩu.

"Lợi thế của Việt Nam đang thay đổi. Nếu trước đây sức hút chủ yếu đến từ đất đai rẻ và nguồn lao động dồi dào thì hiện nay dòng vốn ngoại đang chuyển dịch về chất. Điều này thể hiện rõ qua tỷ lệ giải ngân trên vốn đăng ký liên tục tăng với khoảng 63% trong năm 2023, 66% trong năm 2024 và gần 70% vào năm 2025. Vốn FDI đăng ký mới trong năm 2025 có giảm nhẹ so với năm 2024 nhưng dòng tiền thực sự được đưa vào triển khai nhà máy vẫn đang tăng", cho gia cho hay.

Chuyên gia cho rằng xu hướng vốn hiện nay được thể hiện ở hai điểm chính: Các dự án cũ tiếp tục được triển khai và mở rộng; dự án mới vẫn vào Việt Nam nhưng được chọn lọc kỹ hơn.

Chuỗi cung ứng toàn cầu đang tái cấu trúc

Theo đánh giá của chuyên gia, nếu chỉ nhìn vào yếu tố thuế quansẽ khó thấy toàn cảnh tác động. Điều đang diễn ra thực chất là quá trình chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu, từ mô hình toàn cầu hóa cũ sang mô hình đa cực và song phương. Trong quá trình đó, Việt Nam đang được lựa chọn là điểm đến cho những khâu sản xuất có giá trị cao hơnthay vì chỉ là điểm gia công chi phí thấp.

Bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư, Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư của SSI, cho biết doanh nghiệp FDI hiện chính là nhóm khách thuê chủ lực của các khu công nghiệp. Trong năm 2025, ngoài xu hướng tập trung vào các ngành có hàm lượng công nghệ cao hơn, dòng vốn FDI cũng đang có sự dịch chuyển về quy mô dự án.

Tuy nhiên, hành vi đầu tư đã thay đổi rõ rệt: Thay vì triển khai ngay dự án quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp lựa chọn những dự án có quy mô vừa và nhỏ, hoặc thuê nhà xưởng xây sẵn để thăm dò thị trường trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.

Nguyên nhân đến từ sự thay đổi trong môi trường thương mại toàn cầu, trong đó yếu tố thuế quan và chính sách thương mại của các nền kinh tế lớn khiến doanh nghiệp FDI phải cân nhắc kỹ hơn về chiến lược mở rộng sản xuất. Do đó, thời gian khảo sát và ra quyết định đầu tư tại Việt Nam đang kéo dài hơn so với trước đây.

2026 - Năm thử thách năng lực chủ đầu tư khu công nghiệp 

Triển vọng năm 2026 được đánh giá không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu thuê mà còn chịu tác động bởi nhiều yếu tố cấu trúc. 

Theo TS. Đinh Thế Hiển, bất động sản công nghiệp năm 2026 đang đối mặt với hai áp lực chính: Giá đất duy trì ở mức cao và thủ tục hành chính vẫn còn chậm so với chuẩn quốc tế.

Ở góc độ nhà đầu tư, bất động sản khu công nghiệp là lĩnh vực đòi hỏi vốn lớn, chu kỳ đầu tư dài và năng lực vận hành chuyên nghiệp. Rủi ro lớn nhấtkhông nằm ở nhu cầu thuê mà ở khả năng đánh giá dòng tiền, tiến độ triển khai dự án và khả năng quản trị của chủ đầu tư. Đây không phải là lĩnh vựcdành cho chiến lược lợi nhuận nhanh mà đòi hỏi tầm nhìn dài hạn.  

Bà Thanh cũng cho rằng nhiều nhà phát triển bất động sản khu công nghiệp trong năm 2026 sẽ gặp thách thức về diện tích đất thuê mới và diện tích ký biên bản ghi nhớ (MoU) dự kiến giảm. Đồng thời, bảng giá đất mới sẽ đẩy tiền bồi thường giải phóng mặt bằng tăng mạnh, kéo biên lợi nhuậncủa các dự án mới xuống thấp hơn so với thế hệ khu công nghiệp trước. 

Dù có thể đối mặt với thách thức trong ngắn hạn,triển vọng dài hạn của bất động sản công nghiệp vẫn được chuyên gia đánh giá tích cực nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện hơn, chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp FDI (Thông tư 33/2025/TT-BKHCN), giá thuê đất tại một số khu công nghiệp của Việt Nam vẫn còn hấp dẫn so với khu vực.

Ở góc độ doanh nghiệp niêm yết, chuyên gia SSI đánh giá bức tranh sẽ có sự phân hóa rõ nét trong năm 2026. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, hạ tầng hoàn thiện và khả năng thu hút khách thuê chất lượng sẽ có lợi thế hơn. Ngược lại, các doanh nghiệp gặp khó khăn về pháp lý, giải phóng mặt bằng hoặc chi phí đầu tư cao sẽ chịu áp lực lớn hơn về hiệu quả kinh doanh. 

Nhìn tổng thể, năm 2026 khó trở thành giai đoạn bùng nổ diện rộng của bất động sản công nghiệp. Thay vào đó, đây sẽ là thời kỳ sàng lọc năng lực thị trường. Dòng vốn FDI không rút đi mà đang chọn lọc điểm đến. Và trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ không còn thuộc về những nhà phát triển nhiều đất nhất, mà thuộc về những đơn vị sẵn sàng tốt nhất.