Chia sẻ tại chương trình Data Talk | The Catalyst: 'Chuyển động thị trường bất động sản quý I/2025: Hạ tầng, dòng tiền và chiến lược đầu tư’ do VietnamBiz vàWiGroup đồng tổ chức, bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners cho biết, tại thời điểm cuối năm 2024 và đầu năm 2025, thị trường đã chứng kiến sự tăng trưởng giá bất động sản cục bộ ở một số địa phương, đặc biệt là một số trung tâm đô thị lớn như là Hà Nội có mức tăng trưởng vượt bậc.

"Có thể nói chung cư Hà Nội trong vòng 20 năm gần đây mới chứng kiến sóng tăng trưởng lớn như thế, hơn 100% trong vòng khoảng 1,5 - 2 năm. Đi kèm theo là giá trị bất động sản biệt thự liền kề vùng ven Hà Nội cũng đạt mức tăng trưởng đột biến.

Theo sau Hà Nội là đà tăng giá bất động sản ở một số khu vực khác như TP HCM. Từ đầu năm 2025, một số khu vực có vị trí kết nối trực tiếp với TP HCM hay có tin đồn về việc sáp nhập như Nhơn Trạch, Phú Mỹ, Long An… giá bất động sản cũng đã tăng trưởng rất ấn tượng", bà Triều dẫn chứng.

Để đánh giá mức tăng giá bất động sản tại các khu vực nói trên có bền vững hay không, theo quan điểm của vị này, còn tùy thuộc vào từng phân khúc.

Đơn cử, với những phân khúc mà giá đã tăng trưởng rất cao trong giai đoạn vừa qua như giá chung cư Hà Nội để kỳ vọng về một mức tăng trưởng tiếp theo từ mức nền cao sẽ rất khó.

Còn với một số phân khúc khác ở ngoại ô, đô thị lớn có động lực từ hạ tầng kết nối, mức tăng giá chưa cao và đi kèm là nhu cầu thực, sự dịch chuyển dân cư từ đô thị sang vùng ngoại ô mà vẫn có thể đi làm được ở khu vực trung tâm thì đó sẽ là mức tăng trưởng bền vững.

"Từ trước đến nay, chung cư vẫn được đánh giá là phân khúc có mức độ tăng trưởng tương đối ổn định và dựa vào dòng tiền, tỷ lệ cho thuê. Tuy nhiên, với mức giá hiện nay thì để đạt được mức tăng trưởng tiếp theo là tương đối khó. Lợi thế của phân khúc chung cư là có nhu cầu ở thực, nhưng với giá bất động sản Hà Nội bây giờ, ví dụ một căn 3 phòng ngủ ở vị trí không phải là quá trung tâm, vẫn ở được thì giá đâu đó cũng phải 10 - 12 tỷ đồng.

Với mức giá này, nhu cầu đến từ đầu tư, đầu cơ nhiều hơn. Từ mức giá đó để kỳ vọng mức tăng trưởng tiếp theo có lẽ cần một giai đoạn tích lũy và tạo nền, tương tự như cổ phiếu, không thể nào tăng vút lên ngay được", bà Triều nhìn nhận.

Còn với nhu cầu ở thực, nhìn lại từ giai đoạn dịch COVID-19 đến hiện nay, các doanh nghiệp SME cũng như người lao động bị ảnh hưởng khá nhiều, dẫn đến dòng tiền tiết kiệm cũng như thu nhập bị ảnh hưởng.

Với nền giá cao của chung cư Hà Nội hiện nay, chuyên gia cho rằng nhu khả năng mua nhà ở của người dân đến từ việc tích lũy tiền làm công, làm thuê sẽ rất khó trở thành hiện thực. Do vậy, nhìn từ góc độ đầu tư và ở thực đều khó có thể kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng trưởng đột biến trong thời gian tới.

Dòng tiền sẽ tìm đến khu vực nào?

Theo ông Tạ Thanh Tùng, Phó Giám đốc Đầu tư Bất động sản CTCP FIDT, khi nói đến dòng tiền vận động đối với bất động sản, cụ thể là bất động sản dự án thì khi thị trường rơi vào trạng thái tạm gọi là đóng băng ít giao dịch, dòng tiền thường có khuynh hướng phải tìm đến những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây là câu trả cho câu chuyện vì sao chung cư, nhà liền thổ ở Hà Nội đã có những pha tăng trưởng đột biến nằm ngoài dự đoán của hầu hết nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, theo vị này, khi một khu vực bất động sản đã tăng giá cao rồi thì dòng tiền thường sẽ có khuynh hướng chốt lời và sẽ tìm kiếm những khu vực khác mà vùng giá đang còn thấp, chưa có những đợt sốt và vẫn còn tiềm năng tăng trưởng. Ví dụ khu vực lân cận Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh... trong thời gian vừa qua.

Các tỉnh, thành khu vực phía Bắc có một đặc trưng là phổ biến hình thức đấu giá đất. Thời gian vừa qua, mức giá trúng đấu giá ở các tỉnh, thành lân cận Hà Nội ghi nhận khá cao. Theo ông Tùng, với xu hướng này dòng tiền sau khi chốt lời từ Hà Nội sẽ nhảy qua các tỉnh, thành lân cận, bắt đầu tìm đến những khu vực mà từ cuối năm 2023 đến nay chưa tăng quá nóng.

Theo quan sát và phán đoán của chuyên gia, dòng tiền sẽ phải tìm đến những nơi đảm bảo được một số yếu tố như chưa tăng quá nóng, có những động lực tăng trưởng thực và phải phục vụ cho nhu cầu ở thực.

"Sau Hà Nội thì có thể dòng tiền sẽ tìm đến phía Nam. Thực tế nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã tìm kiếm bất động sản ở khu vực TP HCM rồi. Tại khu vực quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), giá bất động sản đã tăng 20 - 30%. Một số khu vực phía Nam thành phố như Nhà Bè thì hiện nay nguồn cung cũng như lượng giao dịch cũng bắt đầu có.

Một số chủ đầu tư dự án có động thái ghim hàng, nâng giá. Họ không tiếp tục chào bán nữa. Tôi cho rằng phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản TP HCM trong giai đoạn 2025 - 2026, đặc biệt là căn hộ", ông Tùng nhận định.

Vị này nói thêm, với mức tăng giá ấn tượng của căn hộ ở Hà Nội thời gian vừa qua thì căn hộ TP HCM sẽ là nơi mà dòng tiền có thể tìm đến và nó cũng phục vụ cho nhu cầu ở thực rõ nét nhất. Dự báo dòng tiền sẽ chuyển dịch từ khu vực phía Bắc về khu vực phía Nam trong thời gian kế tiếp, điểm đến sẽ là TP HCM.

Chuyên gia cũng đưa ra dự báo trong năm 2025 - 2026, bất động sản Hà Nội và các khu vực lân cận vẫn tăng giá nhưng sẽ rơi vào trạng thái đóng băng một phần.

Đóng băng một phần này theo ông Tùng, có thể hiểu là một giao điểm mà người bán tăng giá hoặc muốn giữ lại hàng, chờ tăng giá. Người mua thì cảm thấy giá đã tăng quá nóng, không thể tham gia vào được nữa. Thị trường khi đó sẽ bị mất thanh khoản một phần.