Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia dự báo, thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt với không ít thách thức trong việc huy động nguồn lực cho tăng trưởng.

Theo ông, nhiều số liệu thống kê hiện nay chưa phản ánh đầy đủ thực chất của dòng vốn đầu tư trong nền kinh tế. Với vốn FDI, không ít dự án được đăng ký với quy mô lớn nhưng thời gian giải ngân kéo dài nhiều năm. Tương tự, vốn đầu tư công được bố trí nhưng không phải toàn bộ đều được đưa ngay vào nền kinh tế thực mà một phần vẫn nằm trong hệ thống ngân hàng trong quá trình chờ giải ngân.

Với khu vực tư nhân, việc đăng ký tăng vốn hay công bố quy mô đầu tư lớn cũng thường được thực hiện theo lộ trình nhiều năm. Vì vậy, cần nhìn nhận thận trọng hơn về quy mô dòng vốn thực sự được đưa vào sản xuất kinh doanh.

Thời gian gần đây, tiền gửi dân cư đã sụt giảm, đây là vấn đề đáng chú ý. Theo chuyên gia, bên cạnh yếu tố kỳ vọng lãi suất thấp, việc siết chặt quản lý thuế và kê khai tài sản cũng khiến một bộ phận dòng tiền dịch chuyển khỏi hệ thống ngân hàng.

Vị này dẫn chứng, dù nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng trên thị trường chứng khoán trong hơn hai năm qua, thị trường vẫn duy trì được đà tăng nhờ dòng tiền trong nước tham gia mạnh mẽ. Điều này cho thấy một lượng vốn đáng kể từ khu vực dân cư đang tìm kiếm các kênh đầu tư thay thế, thay vì gửi tiết kiệm như trước.

Sự dịch chuyển dòng tiền đang góp phần làm gia tăng tổng cầu của nền kinh tế, đặc biệt tại các thị trường tài sản như chứng khoán và bất động sản. 

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản hiện nay, ông Nghĩa nhận định nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.

"Khả năng tăng giá 20 - 30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng. 

Tỷ lệ đầu tư toàn xã hội hiện khoảng 34% GDP và trong những năm tới có thể nâng lên gần 40% GDP để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao hơn. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu huy động vốn cho nền kinh tế sẽ rất lớn.

Tuy nhiên, để biến nguồn lực tiết kiệm trong dân thành vốn đầu tư hiệu quả không phải là nhiệm vụ dễ dàng. Việt Nam cần những cơ chế tài chính mới nhằm khơi thông nguồn lực đang nằm trong dân cư, trong đó có các mô hình huy động vàng hoặc tài sản tích lũy vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh.

Việc một số doanh nghiệp lớn nghiên cứu các mô hình huy động vàng là tín hiệu đáng chú ý, bởi đây là nguồn tài sản có quy mô rất lớn trong dân cư. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ nhằm bảo đảm an toàn cho người dân và hệ thống tài chính.

Thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được thúc đẩy bởi tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà thay vào đó, sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.

Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", vị này nói.