Chia sẻ tại buổi họp báo công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM mở rộng đang có sự dịch chuyển rõ rệt về địa lý khi gần 80% dự án mở bán trong nửa đầu năm tập trung tại Bình Dương. Vì vậy, bất kỳ thay đổi nào tại Bình Dương cũng ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến chung của toàn bộ thị trường TP HCM.

Theo bà Dung, tỷ trọng này cao hơn đáng kể so với khoảng 70% của năm 2025. Riêng trong quý II, phần lớn các dự án mở bán mới đều nằm tại Bình Dương, trong khi TP HCM cũ chỉ ghi nhận một dự án mới tại khu vực Global City.

Không chỉ chiếm ưu thế về nguồn cung, quy mô các dự án tại Bình Dương cũng ngày càng lớn. Nếu trước đây mỗi dự án thường chỉ có khoảng 500 - 600 căn hộ thì hiện nhiều dự án đã đạt quy mô 800 - 1.000 căn.

Chuyên gia từ CBRE chỉ rõ sự thay đổi đáng chú ý hơn nằm ở mặt bằng giá. Nếu như vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025, mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 tại Bình Dương đã được xem là khá cao thì đến nay, phần lớn dự án mới đều được chào bán ở mức trên 60 triệu đồng/m2.

"Hiện nay, mức giá mà chúng ta thường gặp tại Bình Dương hầu hết nằm ở phân khúc trên 60 triệu đồng/m2. Nếu loại Bình Dương ra khỏi TP HCM thì mức giá sơ cấp của riêng TP HCM vẫn dao động quanh 91 - 92 triệu đồng/m2, gần như đi ngang và không thay đổi nhiều. 

Từ giữa năm 2025, khi chúng tôi bắt đầu tính số liệu gộp Bình Dương vào TP HCM thì mức giá bình quân khoảng 67 triệu đồng/m2. Sau đó, mức giá này đã tăng liên tục lên khoảng 76 triệu đồng/m2 như hiện nay.

Chúng tôi cho rằng xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới và mặt bằng giá của TP HCM mở rộng sẽ được thiết lập ở mức cao hơn nhờ sự hình thành mặt bằng giá mới tại Bình Dương", bà Dung nhận định.

Dù mặt bằng giá đã được nâng lên, thanh khoản của các dự án mới vẫn duy trì ở mức khá tích cực. Theo CBRE, tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mở bán mới của cả thị trường TP HCM mới trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 72%, tức cứ 100 căn hộ được đưa ra thị trường thì có khoảng 72 căn được giao dịch thành công.

Tuy nhiên, đơn vị này cũng lưu ý sức mua đã chậm lại so với các giai đoạn trước. Theo bà Dương Thùy Dung, nguyên nhân đầu tiên là việc Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khiến người mua trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến khoảng 9 - 9,2%/năm trong nửa đầu năm 2026 cũng ảnh hưởng đáng kể đến quyết định của người mua. Ngay cả những khách hàng không có nhu cầu vay vốn cũng cân nhắc kỹ hơn trong bối cảnh chi phí vốn duy trì ở mức cao và triển vọng thu nhập chưa thực sự ổn định.