Tại Hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo và phiên họp thứ nhất của Ban Chỉ đạo, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế.

Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%). Tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,43%, vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát.

Phó Thống đốc Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết sự tăng trưởng này phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời cho thấy các ngân hàng đã giữ được kỷ luật cho vay, cân bằng giữa mở rộng tín dụng và an toàn hệ thống, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.

Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý III của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết), tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh bất động đã tăng 26,3% so với cuối năm 2024. 

Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại những ngân hàng trên cũng tăng từ 16,61% vào cuối năm 2024 lên 17,63% vào cuối quý III/2025, cho thấy các ngân hàng vẫn đang tích cực bơm vốn cho bất động sản. 

Có tới 10/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng so với đầu năm. Xét về tốc độ tăng trưởng, VIB dẫn đầu nhóm này khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 189,61%. Tính đến 30/9, số dư cho vay bất động sản của ngân hàng này ở mức 16.496 tỷ đồng, gấp gần ba lần so với con số cuối năm trước (5.696 tỷ đồng).

Trong số 12 ngân hàng được thống kê, có đến 8 nhà băng đều ghi nhận dư nợ cho vay bất động sản tăng trưởng hai chữ số trong ba quý đầu năm. Techcombank và VPBank, hai ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cũng đều ghi nhận mức tăng trưởng cao trong 9 tháng đầu năm lần lượt là 27,1% và 10,3%.

Xét về số dư tuyệt đối, Techcombank hiện là ngân hàng có tỷ trọng cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản cao nhất hệ thống, chiếm khoảng 32,81% tỷ trọng dư nợ của ngân hàng, tương ứng 237.839 tỷ đồng. 

Xét trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm tới 59% (tăng 4% so với quý trước và tăng 19% từ đầu năm đến nay); trong khi đó tỷ trọng này ở mảng khách hàng cá nhân, chủ yếu là cho vay mua nhà, lên tới 73% (tăng 6% so với quý trước và tăng 14% từ đầu năm đến nay). 

Chia sẻ về định hướng 5 năm, tại sự kiện gặp gỡ Nhà đầu tư cá nhân - Công bố kết quả kinh doanh quý III/2025, lãnh đạo Techcombank cho biết ngân hàng đặt mục tiêu đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay. Đồng thời, ngân hàng cũng đặt ra mục tiêu cân đối tỷ trọng cho vay giữa khối bán lẻ và doanh nghiệp ở mức khoảng 50–55% tổng danh mục tín dụng.

Ở chiều ngược lại, dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản hai ngân hàng như HDBank và Kienlongbank lại ghi nhận giảm lần lượt 2,4% và 14% so với đầu năm.

'Bộ lọc' mới siết tín dụng bất động sản

Trước đó, NHNN đã ban hành Thông tư số 14 quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại (NHTM), chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này thay thế quy định cũ về cách các ngân hàng tính toán rủi ro khi cho vay.

Trong đó đối với cho vay nhà ở xã hội, nếu "tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp thấp" dưới 40%, ngân hàng quy định hệ số rủi ro là 20%. Thậm chí khi tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp cao hơn, hệ số này vẫn chỉ từ 35% đến tối đa 50% rất thấp so với bất động sản thông thường.

Ở chiều ngược lại, đối với bất động sản thương mại, Thông tư 14 lại điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao. Theo đó, khoản phải đòi bất động sản thương mại thế chấp bằng bất động sản thương mại đủ tiêu chuẩn phải đáp đứng được ba điều kiện gồm:

Thứ nhất, tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, bất động sản thương mại có sẵn, được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Trong đó, nhà ở là công trình có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân; bất động sản thương mại có sẵn là công trình xây dựng có sẵn không có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân. 

Thứ hai, ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏả thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan.

Thứ ba ngân hàng phải xác định giá trị tài sản đảm bảo theo quy định.

Trong báo cáo Giá nhà & Giá đời, các chuyên gia Chứng khoán SHS cho rằng trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi và lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành, vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn.

Nhưng thực tế lại cho thấy, việc định giá và thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với một dự án nhà máy. Đất đai và công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh và đầu ra sản xuất thì mù mờ.

Chưa kể, cho vay bất động sản thường được chia nhỏ theo tiến độ, giúp ngân hàng dễ kiểm soát hơn; trong khi vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn và kéo dài hàng chục năm.

"Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự "ưu ái" dành cho bất động sản không hẳn là thiên vị, mà là logic tài chính", SHS nhìn nhận.

Cảnh báo rủi ro lướt sóng

Bàn về dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tín dụng, tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026, TS. Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, nhận định‏ Nhà nước đang có những điều chỉnh.

"Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt vẫn tiềm năng thu hút vốn", vị chuyên gia nhấn mạnh. 

Ông cho biết đến tháng 9 năm nay, một số bối cảnh buộc Nhà nước phải có hành động với thị trường bất động sản. Tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 đạt khoảng 13%, nhưng tăng trưởng vốn thị trường bất động sản cao hơn đáng kể, gần 20%, riêng hai tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.‏

"‏Giai đoạn bình thường, khi có lướt sóng, tăng trưởng vừa phải là đủ tạo sóng bất động sản nhưng nay không có sóng. Vấn đề là tín dụng vào bất động sản mạnh nhưng không tạo sóng, tạo thanh khoản như mong muốn. Nhà nước nhận thấy tiền đã đẩy mạnh nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường", ông Hiển nói. 

Theo vị chuyên gia, nguyên tắc là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, vốn tự có của nhà đầu tư/người mua là 30% còn lại. Tuy nhiên, thực tế xuất hiện ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. "Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", vị chuyên gia cảnh báo.