Tín dụng tăng mạnh trong nửa đầu năm nhưng dòng vốn lại tập trung đổ vào lĩnh vực bất động sản.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến 30/6, tăng trưởng tín dụng của nền kinh tế đạt 9,9% trong khi dư nợ tín dụng bất động sản tăng lên gấp 2,4 lần cuối năm 2024, đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dư nợ bất động sản kể trên bao gồm cả cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng mua bất động sản.

Công bố của 13 ngân hàng (có thuyết minh) cho thấy phần lớn số dư cho vay kinh doanh bất động sản của các ngân hàng đều tăng trưởng mạnh so với cuối năm trước, nhiều ngân hàng ghi nhận tăng hai chữ số như VIB, MB, TPBank, PGBank, Saigonbank (đều tăng trên 30%),...

Xét về số dư tuyệt đối, Techcombank tiếp tục là nhà băng dẫn đầu về cho vay lĩnh vực này (trong số ngân hàng thống kê nói trên) với gần 227.500 tỷ đồng, tăng 21,6% so với cuối năm 2024, gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này.

Nếu tính cả cho vay khách hàng cá nhân và doanh nghiệp liên quan đến bất động sản, Techcombank hiện là ngân hàng có tỷ lệ cho vay lĩnh vực bất động sản cao nhất thị trường với tỷ trọng chiếm khoảng 64,17% tổng dư nợ cho vay khách hàng.

Trong đó, trong cơ cấu tín dụng khách hàng doanh nghiệp và trái phiếu doanh nghiệp, tỷ trọng cho vay BĐS chiếm tới 59% (tăng 13% so với cùng kỳ năm trước), trong khi đó tỷ trọng này ở mảng khách hàng cá nhân, chủ yếu là cho vay mua nhà, lên tới 72% (tăng 24% so với cùng kỳ năm trước).

Đây đều là những mức tăng trưởng vượt trội so với mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn ngân hàng.

Không chỉ Techcombank, nhiều ngân hàng có dư nợ kinh doanh bất động sản lớn cũng ghi nhận mức tăng trưởng cao như SHB tăng 28,4% lên 163.755 tỷ đồng; MB tăng 33,4% lên 85.534 tỷ đồng; HDBank tăng 21,7% lên 83.125 tỷ đồng.

VPBank, ngân hàng có lượng cho vay bất động sản cao trên thị trường, mặc dù có số dư cho vay kinh doanh bất động sản tăng ở mức khiêm tốn (3,3%) nhưng cũng thừa nhận động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ mảng cho vay thế chấp, đặc biệt mảng cho vay mua nhà.

"Cho vay mua nhà dẫn dắt đà tăng trưởng khối khách hàng cá nhân với mức tăng 18% so với đầu năm, trong khi giải ngân chững lại với các sản phẩm thế chấp khác", báo cáo kết quả kinh doanh nửa đầu năm của VPBank cho hay.

Nhận định về thị trường bất động sản, VPBank đánh giá thị trường đang có dấu hiệu phục hồi cả từ hai phía cung và cầu, đặc biệt trong bối cảnh ban hành sửa đổi các Luật có liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản.

Theo phân tích từ ngân hàng, những quy định mới sẽ tăng cường tính minh bạch của thị trường, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, chung cư mini, giảm thiểu rủi ro pháp lý,... giúpgiúp tăng nguồn cung và tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững.

Chia sẻ tại sự kiện gặp gỡ Nhà đầu tư cá nhân - Công bố kết quả kinh doanh quý II/2025, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ Techcombank nhận định nhu cầu mua nhà của người dân vẫn còn rất lớn.

"Với tốc độ và mục tiêu đô thị hóa cao tại hai thành phố lớn nhất cả nước, nhu cầu sở hữu nhà ở dù là mua lần đầu hay đầu tư dài hạn vẫn còn rất lớn. Đây là nhu cầu dài hạn và luôn hiện hữu", ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, thời gian qua nguồn cung dự án mới ra thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. Đặc biệt, nguồn cung ở phân khúc trung bình và tiệm cận cao cấp - vốn là mức giá phù hợp với phần lớn thu nhập của các hộ gia đình tại Hà Nội và TP HCM đang thiếu hụt.

Vì sao tín dụng bất động sản tăng cao?

Chia sẻ tại DataTalk mới đây, ông Trần Ngọc Báu, CEO Công ty Dữ liệu Kinh tế Tài chính WiGroup, chia sẻ tín dụng tăng trưởng mạnh trong gần hai năm gần đây, đặc biệt trong 6 tháng vừa qua, gần như toàn bộ đều được dẫn dắt bởi khu vực bất động sản và xây dựng.

"Tăng trưởng tín dụng trong vòng hơn một năm vừa qua tập trung đổ vào ngành bất động sản, nhu cầu lớn trong đó là dùng để đảo nợ trái phiếu, cấu trúc lại nguồn vốn thay vì tập trung vào trái phiếu thì tập trung vào nguồn vốn vay của ngân hàng", vị chuyên gia cho hay.

Ông phân tích, trước đây trong cấu trúc nguồn vốn vay nợ của các công ty bất động sản tổng hợp trên sàn chứng khoán Việt Nam có khoảng 60% đến từ huy động trái phiếu nhưng hiện giờ chỉ còn chiếm khoảng 30 - 40%.

Do đó, khi tổng giá trị trái phiếu lưu hành của ngành bất động sản giảm mạnh trong thời gian gần đây từ khoảng gần 600.000 tỷ xuống còn khoảng hơn 100.000 tỷ thì đồng nghĩa với việc họ phải vay ngân hàng để đảo lại phần đó.

Vị chuyên gia này nhận định trong thời gian tới, xu hướng này sẽ tiếp tục diễn ra do áp lực đáo hạn trái phiếu bất động sản khá lớn trong giai đoạn tới. Ông ước tính sẽ có khoảng 35.000 - 40.000 tỷ đồng tiếp tục đáo hạn mỗi quý trong vòng hai năm tới. Do đó tín dụng sẽ tự động chảy vào bất động sản vì nhu cầu này là hiện hữu nhất trong nền kinh tế.

Tiềm ẩn rủi ro tăng "nóng" giá tài sản

Dòng vốn tín dụng đổ vào các kênh đầu tư như bất động sản, chứng khoán tạo nên mối lo ngại cho thị trường khi tiềm ẩn rủi ro lạm phát giá tài sản (như tăng "nóng" giá bất động sản, thị giá chứng khoán) và hệ luỵ tới chất lượng tài sản tại các ngân hàng.

Bên cạnh xu hướng giá bất động sản tiếp tục tăng, cho vay mua chứng khoán (margin) cũng đạt mức kỷ lục. Cụ thể, tổng giá trị cho vay margin ghi nhận tại30 công ty chứng khoán có dư nợ cho vay lớn nhất thị trường (chiếm khoảng 95% thị phần margin) ngày 30/6 là gần 284.000 tỷ đồng, gấp gần ba lần con số tại ngày 31/12/2022 chỉ là 109.126 tỷ đồng.

Phát biểu về những lo ngại này trong họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 8 mới đây, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho rằng tốc độ tăng tín dụng vào bất động sản mặc dù có cao hơn mức bình quân chung nhưng là phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu, bà chia sẻ.

Với lĩnh vực chứng khoán, Thống đốc cho biết mặc dù có tốc độ tăng nhưng tỷ trọng chỉ chiếm 1,5% tổng dư nợ, không gây rủi ro hệ thống.

Đại diện NHNN cũng khẳng định vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%. Đồng thời, liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.