Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý II nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội đạt hơn 4.000 căn. Tổng số căn sơ cấp đang mở bán tăng lên gần 10.000.

Trong số này, trên 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trái lại, nguồn cung trung cấp và bình dân vẫn ở mức hạn chế, khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường sơ cấp tiếp tục mất cân đối so với nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Đơn vị nghiên cứu đánh giá, thị trường đang chứng kiến làn sóng gia tăng mạnh mẽ các dự án cao cấp không chỉ tại khu vực nội đô mà còn mở rộng sang các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, việc nguồn cung tập trung quá lớn vào phân khúc giá cao trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng hơn về dòng tiền và khả năng khai thác đầu tư đã khiến tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại và có sự phân hóa rõ nét giữa các dự án có mức giá phù hợp và các dự án ở ngưỡng giá cao.

Trong trung và dài hạn, cơ cấu nguồn cung được kỳ vọng sẽ dần cân bằng hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng thu nhập trung bình.

Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án NOXH quy mô lớn tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp những năm tới.  

Trong quý II, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn neo cao, tăng hơn 2% so với quý I và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Lý do chủ yếu bởi nguồn cung mở bán mới phần lớn ở phân khúc cao cấp và hạng sang. 

Tại các khu vực vùng ven thuộc những đại đô thị ở phía Tây và phía Đông, các dự án cao cấp mới mở bán đang giữ mức giá phổ biến khoảng từ 3.250 USD - 4.400 USD/m2. Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô dao động 5.400 - 9.500 USD/m2. 

"Giá nhà sơ cấp bị đẩy lên quá cao vượt ngoài khả năng chi trả thực tế, sức cầu toàn thị trường có dấu hiệu giảm rõ rệt. Tâm lý đầu cơ lướt sóng đã có những tính toán cẩn trọng do áp lực chi phí lãi vay đắt đỏ, thị trường giai đoạn này hoàn toàn thuộc về lớp khách hàng mua nhà có dòng tiền mặt vững chắc phục vụ mục đích an cư dài hạn và kỳ vọng vào hiệu quả từ cho thuê căn hộ tạo dòng tiền", Avison Young nhận định. 

Ngược lại, làn sóng giảm giá tại thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện cục bộ ở một số dự án, với mức giảm phổ biến từ 5 - 12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản. 

Diễn biến thị trường đang cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc sản phẩm. Việc giá bán liên tục neo cao trong khi thu nhập của người mua chưa theo kịp đã làm suy giảm khả năng hấp thụ của thị trường. Đồng thời, tâm lý thận trọng trước xu hướng lãi suất cho vay mua nhà nhích lên cũng khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi ra quyết định. 

Kết quả là tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới trong nửa đầu năm 2026 đạt khoảng 35 - 50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% ghi nhận trong giai đoạn thị trường sôi động năm 2025.

Mặc dù giá bán tại thị trường thứ cấp đã có xu hướng điều chỉnh ở một số khu vực, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp. Thay vì theo đuổi chiến lược đầu tư ngắn hạn nhằm hưởng chênh lệch giá, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát và chờ đợi tiếp tục chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp.