Cuối tháng 8, Vinhomes đã khởi công Khu đô thị đa mục tiêu tại các xã Bình Minh và Tam Hưng với quy mô gần 600 ha. Dự án nằm tại cửa ngõ phía nam Thủ đô, kết nối với trục không gian Quốc lộ 1A, được kỳ vọng bổ sung nhu cầu nhà ở và đáp ứng nhu cầu an cư cho hơn 105.000 người.

Cũng trong tháng 8, liên danh Đại Quang Minh đã khởi công Khu đô thị đa mục tiêu - Khu đô thị định cư tại phường Lĩnh Nam. Theo quy hoạch, dự án có 35 cụm chung cư với 136 tháp, phục vụ 147.680 người, với chỉ tiêu khoảng 46,5 m2 sàn/người.

Từ cuối tháng 7, Hà Nội đã bắt đầu giao đất cho Tập đoàn Tương lai Sông Hồng để đầu tư Khu đô thị đa mục tiêu tại các xã Thư Lâm, Đông Anh. Dự án này có quy mô gần 700 ha, khi hoàn thành sẽ đáp ứng quy mô dân số khoảng 200.000 người.

Hồi đầu năm, liên danh Thái Nam Land – Handico – Sunshine đã khởi công Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City rộng gần 700 ha tại các xã Phúc Thịnh, Thiên Lộc và Mê Linh với quy mô dân số dự kiến khoảng 240.000 người…

Trong đề án khu đô thị đa mục tiêu được phê duyệt tháng 5/2026, Hà Nội cho biết sẽ phát triển các khu đô thị đa mục tiêu phân bổ đồng đều tại 8 hướng, gắn với 9 trục động lực phát triển được xác định tại định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm. Ưu tiên đáp ứng nhu cầu NOXH, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ, nhà ở cho thuê kết hợp với tỷ lệ hợp lý nhà ở thương mại.

Nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ dồi dào hơn

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, từ năm 2022 đến nay, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trở nên khan hiếm trên thị trường. Tuy nhiên tình hình này sẽ cải thiện trong vòng 2 - 3 năm tới nhờ quá trình phát triển hạ tầng và các khu đô thị đa mục tiêu, đa cực tại Hà Nội.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc CTCP Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết, trong quý III/2026, các chủ đầu tư đã bắt đầu cơ cấu lại phân khúc sản phẩm.

Thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp, doanh nghiệp đang chuyển hướng đầu tư sang các phân khúc thấp hơn. Thay vì tập trung vào nhà ở thương mại thông thường, họ chuyển sang các sản phẩm theo chủ trương của Nhà nước như nhà ở xã hội hoặc các sản phẩm vừa túi tiền, bao gồm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp.

Trao đổi với người viết, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá: “Thị trường không thiếu người muốn mua nhà. Nhu cầu thực tế chưa bao giờ suy yếu, nhất là tại Hà Nội và TP HCM. Vấn đề của thị trường là thiếu những căn nhà mà người dân có thể mua được.

Từ đầu năm 2026, Hà Nội đã liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án NOXH quy mô lớn tại khu vực Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Tôi đánh giá đây là tín hiệu tích cực đối với mục tiêu gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, góp phần cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.

Trong trung và dài hạn, thị trường kỳ vọng sẽ dần hướng tới cơ cấu nguồn cung cân bằng hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình”.

Tâm lý đầu cơ đang nhường chỗ cho nhu cầu an cư

Chuyên gia Avison Young thông tin thêm, trong quý II/2026, làn sóng giảm giá nhà ở bắt đầu xuất hiện cục bộ trên thị trường thứ cấp, với mức giảm phổ biến 5 - 12%. Tuy nhiên, mức điều chỉnh này chưa đủ lớn để tạo ra sự cải thiện đáng kể về thanh khoản.

Nguồn cung nhà ở đang dần quay trở lại. Tuy nhiên, sức mua hiện tại chưa đủ mạnh để hấp thụ toàn bộ nguồn cung mới ở bất kỳ mức giá nào. Giá bất động sản nhìn chung vẫn đang cao và chi phí vay tăng khiến người mua trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát và chờ đợi tiếp tục chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp như một diễn biến phù hợp với chu kỳ phát triển hiện tại của thị trường.

“Cần nhìn nhận rằng thị trường nhà ở Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động đầu tư. Phải phân biệt rõ người mua ở thực với nhà đầu tư hay đầu cơ - những người mua sớm với kỳ vọng bán lại kiếm lời. Cả hai nhóm đều tạo ra giao dịch, nhưng phản ánh nhu cầu và sức bền của thị trường khác nhau.

Nhà đầu tư và người mua đầu cơ có thể tạo ra tỷ lệ hấp thụ ban đầu rất cao, nhưng điều đó không nhất thiết phản ánh nhu cầu thực của những người mua nhà để ở. Mức độ thanh khoản nhà ở phải được đong đếm qua số giao dịch thực, khả năng hấp thụ duy trì ổn định và một thị trường thứ cấp vận hành hiệu quả.

Hiện nay, tâm lý đầu cơ lướt sóng đã có sự chững lại do áp lực chi phí lãi vay đắt đỏ, thị trường giai đoạn này hoàn toàn thuộc về lớp khách hàng mua nhà có dòng tiền mặt vững chắc phục vụ mục đích an cư dài hạn”.

Ông David Jackson lưu ý, trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà nên có tầm nhìn 5 - 10 năm, đồng thời xem xét các yếu tố hạ tầng, khả năng kết nối, năng lực chủ đầu tư và nhu cầu thực tế. Tránh những thông tin mang tính FOMO trên thị trường.