Tại phiên thảo luận 2 "Tài sản của người Việt sẽ dịch chuyển về đâu?" thuộc Vietnam Investment Forum 2027 diễn ra ngày 12/11, bà Nguyễn Thị Minh Thu, Giám đốc Điều hành Công ty Tư vấn Tài chính và Đầu tư Index Partners, đã chia sẻ về cơ cấu phân bổ tài sản cá nhân trong hai năm vừa qua.

Theo đó, bất động sản tạo dòng tiền và nhóm tài sản thu nhập cố định là hai lớp tài sản được bà ưu tiên, trong khi vàng chiếm tỷ trọng nhỏ nhất do tính thanh khoản hạn chế.

Trước câu hỏi từ người điều phối là bà Nguyễn Thị Triều, CEO Blue Bridge Investment Partners, về chiến lược phân bổ dài hạn và phương án phân bổ chiến thuật trong 12 tháng tới đối với các lớp tài sản gồm tiền gửi, trái phiếu, cổ phiếu và chứng chỉ quỹ, vàng, bất động sản và tài sản quốc tế.

Từ góc độ cá nhân, bà Nguyễn Thị Minh Thu cho biết bà tập trung vào hai nhóm tài sản chính. Bà nói: "Trong hai năm vừa qua, tôi phân bổ tỷ trọng khá lớn vào bất động sản nhưng tập trung vào nhóm bất động sản tạo ra dòng tiền. Đây là lớp tài sản thứ nhất. Lớp tài sản thứ hai là nhóm thu nhập cố định, bao gồm tiền gửi tiết kiệm và trái phiếu. Vàng chiếm tỷ trọng nhỏ nhất trong danh mục."

Lý giải về việc vàng chỉ chiếm phần nhỏ nhất, bà Thu chia sẻ: "Cá nhân tôi không đánh giá quá cao vàng do tính thanh khoản hạn chế." Đặt trong bối cảnh chung của thị trường Việt Nam, bà nhận định các sản phẩm tài chính hiện chưa thực sự đa dạng nên dòng vốn vẫn chủ yếu tập trung vào các kênh quen thuộc là bất động sản, cổ phiếu và trái phiếu. 

"Các kênh như vàng và một số hình thức đầu tư mới, chẳng hạn Bitcoin hay quỹ ETF, sẽ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn", bà Thu cho biết.

Lý do chọn bất động sản tạo dòng tiền và triển vọng năm 2027

Giải thích về việc dành tỷ trọng lớn cho bất động sản nhưng chỉ tập trung vào phân khúc tạo ra dòng tiền, bà Thu cho biết quyết định này dựa trên dự báo về sự thay đổi chính sách. 

Bà nói: "Lý do tôi ưu tiên bất động sản tạo dòng tiền trong hai năm qua là dự báo sẽ có những thay đổi đáng kể về cơ chế, chính sách đối với thị trường này. Nhà nước sẽ có những biện pháp hạn chế đầu cơ, không khuyến khích cá nhân hay chủ doanh nghiệp dồn vốn vào bất động sản chỉ với mục đích chờ tăng giá."

Theo bà Thu, nguồn thu từ bất động sản tạo dòng tiền giúp gia tăng khả năng thanh khoản và bảo đảm các nghĩa vụ tài chính cơ bản phát sinh thường xuyên. Nhờ đó, nhà đầu tư có thể hạn chế rủi ro khi thị trường chững lại và các bất động sản mang tính đầu cơ mất thanh khoản. 

Ngược lại, nếu nắm giữ bất động sản không tạo dòng tiền, nhà đầu tư sẽ chịu chi phí cơ hội do vốn bị đọng lại không sinh lời, đối mặt rủi ro thanh khoản ngay cả khi giá trị tài sản tăng, đồng thời phải gánh thêm chi phí duy trì tài sản và áp lực chi phí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.

"Tôi khuyên nhà đầu tư khi lựa chọn bất động sản nên ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, cụ thể là có thể khai thác cho thuê. Đây là yếu tố rất quan trọng, bởi trong tương lai, Nhà nước có thể áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản thứ hai, thứ ba", bà Thu cho biết.

Hướng tới năm 2027, bà Thu nhận định ngay cả khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản vẫn có thể xuất hiện cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt. 

Theo bà, "một số nhà đầu tư gặp khó khăn về thanh khoản có thể buộc phải bán những tài sản chất lượng với mức giá hấp dẫn". Bà cũng cho rằng khi đầu tư vào bất động sản có dòng tiền ổn định, việc thanh lý tài sản khi cần vốn sẽ không quá khó khăn.

Tài sản thu nhập cố định, chứng khoán và các kênh rủi ro cao

Bên cạnh bất động sản tạo dòng tiền, lớp tài sản thứ hai trong danh mục của bà Thu là nhóm thu nhập cố định nhằm bảo đảm thanh khoản để duy trì nghĩa vụ tài chính và tạo nguồn lực cho cơ hội đầu tư mới. 

Bà Thu nói: "Bên cạnh đó, tôi cho rằng lãi suất sẽ khó giảm trong ngắn hạn, vì vậy nhóm tài sản có thu nhập cố định vẫn là một kênh đầu tư đáng cân nhắc. Nhà đầu tư không nên chỉ giới hạn ở tiền gửi tiết kiệm mà có thể xem xét cả trái phiếu, bởi cơ hội trên thị trường này còn khá lớn."

Theo bà Thu, thị trường vốn Việt Nam hiện có hai kênh chủ lực là ngân hàng và chứng khoán, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể đóng vai trò là kênh huy động vốn thứ ba. 

Kênh này giúp doanh nghiệp huy động vốn mà không phải pha loãng tỷ lệ sở hữu và hạn chế áp lực quản trị từ các tổ chức đầu tư bên ngoài. Với nhà đầu tư cá nhân, trong điều kiện nguồn tiền nhàn rỗi trong dân còn dồi dào, trái phiếu doanh nghiệp có thể mang lại lợi suất cao hơn tiền gửi tiết kiệm; việc nhiều doanh nghiệp trả lãi định kỳ theo quý hoặc nửa năm cũng có thể tạo hiệu quả kép tốt hơn so với việc gửi tiết kiệm và chờ đến cuối năm mới nhận lãi.

Đối với thị trường chứng khoán, bà Thu cho biết: "Trong giai đoạn này, tôi không phân bổ nhiều vốn vào chứng khoán mà chủ yếu tập trung vào bất động sản tạo dòng tiền, nhóm tài sản có thu nhập cố định và một phần nhỏ vào vàng." 

Dù vậy, bà đánh giá cổ phiếu vẫn là kênh đầu tư nếu nhà đầu tư biết ủy thác vốn cho người am hiểu thị trường hoặc lựa chọn chứng chỉ quỹ do các chuyên gia tại tổ chức quản lý quỹ phân bổ theo khẩu vị rủi ro. 

Ngoài ra, sau khi trang trải các nghĩa vụ tài chính phát sinh hằng tháng, nhà đầu tư có thể dùng phần dòng tiền còn lại để phân bổ vào những kênh có mức độ rủi ro cao hơn như Bitcoin.

Nguyên tắc thanh khoản trong bài toán tổng thể

Cách phân bổ danh mục cá nhân của bà Thu gắn với những quan sát từ 4 – 5 năm kinh nghiệm làm việc của bà cùng các Family Office và chủ doanh nghiệp tại Việt Nam cũng như nhiều quốc gia Đông Nam Á. 

Tại phiên thảo luận, bà cho biết mối quan tâm của các Family Office hiện nay là tổng thể tài sản gia đình thay vì từng tài sản riêng lẻ: "Mục tiêu ưu tiên hàng đầu vẫn là bảo đảm an toàn và khả năng thanh khoản của toàn bộ danh mục, sau đó mới đến cơ hội tăng trưởng của từng tài sản."

Bà Thu nhắc lại chu kỳ tăng lãi suất sau đại dịch COVID-19 đã thúc đẩy sự dịch chuyển sang nhóm tài sản thu nhập cố định như trái phiếu hoặc các khoản nợ có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhằm tạo dòng tiền hằng năm. 

Theo bà, nếu chủ sở hữu tài sản dồn toàn bộ vốn vào bất động sản, khi thị trường gặp khó khăn – như trường hợp tại Trung Quốc – họ sẽ gặp vấn đề thanh khoản và không có nguồn tiền sẵn sàng để đầu tư vào các cơ hội mới như làn sóng công nghệ AI.

Khép lại chia sẻ về chiến lược phân bổ tài sản, bà Thu kết luận: "Vì vậy, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc phân bổ quá nhiều hay quá ít vào bất động sản, tài sản thu nhập cố định hay cổ phiếu, mà là lựa chọn đúng tài sản và bảo đảm khả năng thanh khoản cho toàn bộ danh mục."