Suốt nhiều thập kỷ qua, việc sở hữu nhà đất thường được xem là thước đo quan trọng phản ánh mức độ thành công và ổn định với nhiều người. Tuy nhiên, bối cảnh kinh tế - xã hội hiện nay đang thay đổi nhanh chóng, tốc độ đô thị hóa ngày càng gia tăng, quy mô dân số đô thị liên tục mở rộng, trong khi giá nhà ở neo cao và có xu hướng tăng nhanh. 

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 do Reatimes tổ chức, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết ở nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê là một cấu phần rất lớn của thị trường nhà ở. Trong khi đó tại Việt Nam, tâm lý sở hữu nhà vẫn rất phổ biến, song giá nhà đang vượt quá khả năng chi trả của nhiều người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn. 

Vì vậy, nếu không phát triển mạnh nhà ở cho thuê giá hợp lý thì sẽ rất khó giải quyết bài toán an cư cho người lao động, khó thu hút nhân lực chất lượng cao và cũng khó phát triển đô thị bền vững.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn CEO Đoàn Văn Bình nhận định người Việt vẫn nặng văn hóa sở hữu nhà với quan niệm an cư lạc nghiệp, làm việc ở đâu sẽ mua nhà để định cư, sinh sống, con cái học tập ở đó. Việc thuê nhà thường bị gắn với thiếu ổn định, không thành đạt, thất bại, thiếu trách nhiệm với thế hệ sau.

Trên thực tế, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam đang ở mức rất cao. Ông dẫn số liệu từ Global Property Guide cho biết, Việt Nam đứng thứ 13 trên thế giới với tỷ lệ sở hữu nhà ở lên tới 90%. Chỉ số giá nhà trên thu nhập dao động 23,7 - 30 lần, tức người dân cần khoảng 23 - 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu gì) để mua được 1 căn nhà trung bình. Mức này cao hơn 1,6 - 2 lần so với trung bình của thế giới là 11 - 15 lần, trong khi ngưỡng hợp lý được xác định là 5 - 7 lần.

Trong 5 năm qua, giá bất động sản Việt Nam đã tăng khoảng 59%, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Lợi suất cho thuê nhà ở Việt Nam khoảng 2 - 4%/năm tùy địa bàn, thấp hơn so với thị trường khu vực khoảng 5 - 7%.  

Trước thực tiễn đó, nhà ở cho thuê được xác định là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia, song Chủ tịch CEO cho rằng vẫn còn nhiều nút thắt cần được giải quyết. 

Đơn cử như đầu tư nhà cho thuê lợi nhuận mới đạt khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10 - 12%) nên tính khả thi tài chính không đạt. Thị trường thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp, dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn.  

Bên cạnh đó, nhà ở để bán vẫn được ưa chuộng hơn nhà cho thuê vì nhiều nguyên nhân. Điển hình như quan niệm nhà không chỉ để ở mà còn là kênh đầu tư, tài sản, tích sản cho thế hệ sau; chủ đầu tư thích làm nhà ở để bán do thu hồi vốn nhanh, trách nhiệm ngắn hơn...   

Doanh nghiệp chưa mặn mà vì 'bỏ tiền tỷ, thu đồng hào'

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia thẳng thắn nhìn nhận: "Nguy cơ sụp đổ đang hiện diện trên thị trường bất động sản, có thể với từng phân khúc hoặc toàn bộ. Trong bối cảnh đó, đẩy nhanh việc phát triển nhà ở cho thuê chính là một trong những giải pháp cứu nguy ít nhất 5 - 10 năm tới, nếu không thị trường có thể rơi vào viễn cảnh không sụp đổ hoàn toàn, không bong bóng hoàn toàn, không đóng băng hoàn toàn, nhưng lại giảm giá nghiêm trọng khiến lòng tin nhà đầu tư bị khủng hoảng.

Việc cấp bách lúc này là nhanh chóng thiết kế chính sách cụ thể để sớm triển khai chương trình nhà ở cho thuê, không được phép chủ quan".

Ông cho biết nhà ở cho thuê tại Việt Nam là vấn đề còn mới, song trên thế giới, đây là mô hình đã phát triển từ hàng trăm năm nay, nhất là ở những đô thị lớn tại châu Âu và các nước phát triển. 

Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là vấn đề nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới đều sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển nhà ở cho thuê.

Theo chuyên gia, nếu Việt Nam muốn hình thành được nền tảng nhà ở cho thuê trong 10 năm tới để đáp ứng nhu cầu nhà ở, thì cần sử dụng vốn đầu tư công và các nguồn vốn từ Chính phủ, chứ không nên quá trông chờ vào các gói tín dụng ưu đãi.

Nhìn lại gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Qua trao đổi với ông Nghĩa, có những doanh nghiệp ở TP HCM cho biết họ rất khó tiếp cận vốn vay với mức lãi suất 6,1% theo quy định, bởi chi phí huy động vốn của ngân hàng hiện đã từ 7 - 8%. Tuy nhiên, muốn vay với mức 13 - 14% như thông thường cũng không được, bởi làm vậy là Ngân hàng vi phạm quy định. Doanh nghiệp thiếu vốn rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan, nhiều dự án xây dựng dở dang do khó khăn tài chính. Bản thân ngân hàng cũng là tổ chức kinh doanh, họ phải đi huy động vốn và rất khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.

Vì lẽ đó, chuyên gia đề xuất nguồn vốn cho nhà ở cho thuê cần được huy động từ vốn Chính phủ. Chỉ trái phiếu Chính phủ mới có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất 3 - 4%. 

Bên cạnh vốn thì quản trị cũng là vấn đề quan trọng. Tại một số quốc gia châu Âu, điển hình như Phần Lan áp dụng mô hình phổ biến là Chính phủ lo đất đai, vốn và quy hoạch, sau đó giao cho các hiệp hội hoặc đơn vị có năng lực quản lý vận hành.

Ông Nghĩa kiến nghị Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực tài chính và tổ chức quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác.

Chia sẻ thêm góc nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, KTS. Ngô Trung Hải, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho hay, tại Trung Quốc, họ áp dụng mô hình R4, dành riêng một khu vực cho các đơn vị tư nhân xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê, sau đó cho doanh nghiệp đưa lên sàn chứng khoán/quỹ phát triển. Có những đơn vị sau 3 - 4 năm đã có lãi. 

Nhật Bản trao quyền khá lớn cho nhà đầu tư trong phát triển TOD, đồng thời khuyến khích dành một tỷ lệ nhất định cho nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, thay vì ép buộc cứng nhắc. 

Ở nước ta, hiện doanh nghiệp vẫn chưa thực sự mặn mà với nhà ở cho thuê vì tâm lý "bỏ tiền tỷ, thu đồng hào". Do đó, cần có sự can thiệp của Nhà nước để bù đắp lợi ích cho doanh nghiệp thông qua cơ chế. 

Ông Hải kiến nghị chúng ta có thể tham khảo cách làm như Trung Quốc, Nhật Bản để giúp nhà đầu tư mạnh dạn tham gia phát triển nhà ở cho thuê và đảm bảo có lợi nhuận. 

Đồng thời, cần lưu ý quy hoạch đô thị hiện đại không còn phân biệt cứng giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở cho thuê, mà hướng tới việc mọi cư dân đô thị đều được tiếp cận bình đẳng với các dịch vụ nhà ở chất lượng tốt. Việc phát triển đô thị TOD gắn với metro là cơ hội lớn cho nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và cũng là cơ hội cho cả nhà ở cho thuê. Thực tế cho thấy nhu cầu thuê nhà quanh các trung tâm TOD là rất lớn.      

Ngoài ra, để giảm giá nhà ở cho thuê, GS. Hoàng Văn Cường, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam kiến nghị giá đất của dự án có thể được miễn hoặc chuyển sang hình thức thu tiền thuê đất hàng năm. Chủ đầu tư cần được tiếp cận vốn vay ưu đãi do đặc thù bỏ tiền cục, thu tiền lẻ.