Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có văn bản gửi 25 ngân hàng thương mại về việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với một số lĩnh vực bất động sản ưu tiên, gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất. 

Theo đó, từ ngày 1/1 đến hết 31/12/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản vay thuộc 3 lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này. 

Đây là cơ chế ưu tiên phân bổ tín dụng thay vì nới lỏng tín dụng toàn diện. Các ngân hàng được khuyến khích đẩy vốn vào NOXH và KCN, nhưng vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung được NHNN kiểm soát. 

Theo Chứng khoán Mirae Asset, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Trong khi đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cùng nhu cầu vốn cho hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn.

Nhóm phân tích cho rằng chính sách lần này sẽ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho các phân khúc ưu tiên trong khi duy trì kiểm soát đối với bất động sản thương mại và đầu cơ. Đây là cách tiếp cận phân hóa hơn so với việc nới hoặc siết room đồng loạt như các chu kỳ trước. 

Mirae Asset nhận định nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách lần này.

Việc loại trừ dư nợ cho vay KCN và KCX khỏi hạn mức tín dụng bất động sản sẽ giúp các ngân hàng có thêm dư địa giải ngân vốn trung và dài hạn cho các dự án hạ tầng công nghiệp. Đây là yếu tố quan trọng bởi các dự án khu công nghiệp thường có thời gian hoàn vốn kéo dài.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam được kỳ vọng tạo nhu cầu bền vững đối với quỹ đất công nghiệp và hạ tầng logistics.

Nhóm doanh nghiệp được cho rằng sẽ hưởng lợi trực tiếp gồm Đô thị Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi Châu Đức, Becamex IDC, Sài Gòn VRG và Viglacera.

Trong đó, Đô thị Kinh Bắc được đánh giá hưởng lợi nhờ sở hữu quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn tại nhiều địa phương trọng điểm. IDICO có lợi thế từ hệ thống khu công nghiệp tập trung ở các khu vực thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Sonadezi Châu Đức được hưởng lợi từ vị trí gắn với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, trong khi Becamex IDC tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương.

Riêng Viglacera (VGC) được Mirae Asset xếp vào nhóm hưởng lợi kép khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội.

Đối với nhà ở xã hội, Mirae Asset cho rằng chính sách mới sẽ góp phần tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường là nguồn vốn.

Theo đơn vị phân tích, các dự án NOXH thường có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài. Do đó, khi bị giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng có xu hướng ưu tiên vốn cho các dự án thương mại để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của NOXH khỏi hạn mức tín dụng sẽ giúp các ngân hàng mạnh dạn giải ngân hơn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Khi dòng vốn của chủ đầu tư được ngân hàng bảo lãnh và giải ngân ổn định, tiến độ xây dựng được đảm bảo, từ đó kích hoạt các gói tín dụng người mua nhà. Điều này giải quyết bài toán cốt lõi của thị trường NOXH. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa doanh nghiệp NOXH thuần túy và doanh nghiệp BĐS đại đô thị có kèm một phần NOXH. Chính sách này chỉ tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho phân khúc NOXH theo định nghĩa pháp lý, không áp dụng đại trà. 

Theo đó, Địa ốc Hoàng Quân được Mirae Asset đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp nhất nhờ chiến lược phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội.

Còn Nam Long và An Gia chủ yếu hoạt động ở phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền nên chỉ được hưởng lợi gián tiếp thông qua sự cải thiện tâm lý thị trường...