Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 - VREF 2026, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) nhận định, ngành địa ốc Việt Nam đang sở hữu những đặc thù riêng biệt và hoàn toàn có đủ khả năng, điều kiện phát triển để trở thành thị trường hàng đầu trong khu vực.

Với hơn 100 triệu dân cùng quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế nông nghiệp sang phát triển công nghiệp, tốc độ đô thị hoá tại Việt Nam đang thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2025 đạt hơn 8% và hướng đến mục tiêu tăng trưởng 2 chữ số trong những năm tới. Đầu tư công cho hạ tầng kỹ thuật của nước ta cũng đang phát triển mạnh và thuộc nhóm hàng đầu tại khu vực châu Á.

Tất cả những điều này đã và đang tạo nền tảng cơ sở cho sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Nhìn lại năm 2025, vị này đánh giá một trong những chuyển biến tích cực nhất là thể chế được thay đổi theo hướng tích cực. Chưa bao giờ thể chế lại vận động linh hoạt, năng động như giai đoạn hiện nay. Trong khi chưa kịp sửa luật thì Quốc hội đã ban hành hàng loạt nghị quyết để kịp thời điều hành thị trường.

Đơn cử như Nghị quyết 171 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Hay các nghị quyết liên quan đến giải phóng mặt bằng, đồng thời triển khai ba luật lớn gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản từ đầu năm 2025.

Tuy nhiên theo ông Hiệp, phải nhìn nhận một cách thẳng thắn rằng, chúng ta rất tích cực sửa luật nhưng không bao giờ hết được bất cập. Trong quá trình thực thi chính sách mới thì cũng lại phát hiện ra những bất cập mới, lại phải sửa và điều chỉnh.

Ba 'nút thắt' của bất động sản 2026

Chủ tịch GP Invest đã chỉ ra 3 nút thắt cần sớm giải quyết cho thị trường bất động sản 2026. Trong đó, điểm nghẽn nóng nhất mà các doanh nghiệp địa ốc đang chờ đợi được tháo gỡ là vấn đề về giá đất.

"Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường đã được đưa vào Luật Đất đai 2024, kéo theo giá bất động sản bị đẩy lên mức rất cao như hiện nay. Bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026 của Hà Nội cao nhất 702 triệu đồng/m2, TP HCM cao nhất 687 triệu đồng/m2.

Chưa kể giờ chúng ta vẫn còn đang chờ hướng dẫn cụ thể về hệ số K, sau đó thì chưa biết giá đất sẽ còn tăng lên đến mức nào? Tôi nghĩ đây là vấn đề then chốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2026.

Ngoài ra nhiều địa phương vẫn chưa ban hành bảng giá đất. Rồi từ lúc có bảng giá đất đến khi có quy định về hệ số thì phải mất thêm chừng 6 tháng nữa. Trong khoảng thời gian này, doanh nghiệp địa ốc chưa thể nộp được tiền đất và phải chờ đợi ít nhất nửa năm, đây là sự ách tắc rất lớn. Tôi mong các cơ quan khẩn trương có hướng dẫn cụ thể về vấn đề này, nhất là trong bối cảnh thị trường đang khuyến khích phát triển các dự án", ông Hiệp nói.

Nút thắt tiếp theo là giải phóng mặt bằng. Dù khung pháp lý về cưỡng chế đã được đưa ra trong nghị quyết của Quốc hội, song hiệu quả thực thi lại còn phụ thuộc vào sự quyết liệt của các địa phương. Có những trường hợp mà nếu bí thư, chủ tịch không mạnh tay thì doanh nghiệp sẽ không thể làm được dự án.

Đơn cử như Vành đai 1 tại Hà Nội, phải đến gần đây, khi lãnh đạo thành phố quyết liệt thì công tác giải phóng mặt bằng mới được triển khai thần tốc. Trước đó dù có cơ chế, song dự án vẫn không thể xúc tiến trong suốt cả thập kỷ.

Cuối cùng là việc lãi suất tăng nóng trong vài tháng gần đây, khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà gặp khó khăn. Theo ông trong năm 2026, nếu không kiểm soát tốt vấn đề mặt bằng lãi suất thì thị trường bất động sản có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro khôn lường.