Chia sẻ tại sự kiện NLG Day - đối thoại với nhà đầu tư mới đây, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Tập đoàn Nam Long, cho biết bất động sản đã chính thức bước vào chu kỳ mới, được trợ lực bởi hai yếu tố là luật và hạ tầng.

Xét về luật, câu chuyện "tắc" pháp lý kéo dài từ năm 2017 đến nay đã tìm được lời giải khi ba Luật Nhà ở, Đất đai, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực. Mọi quy định giờ trở nên rõ ràng, không còn chồng chéo, tạo hành lang pháp lý tốt cho sự phát triển các năm tiếp theo. Dù vậy, luật mới cũng mang đến những tác động khá lớn cho thị trường các năm tới, điển hình là câu chuyện bảng giá đất và chi phí phát triển dự án (cụ thể là chi phí sử dụng đất).

Theo chủ tịch Nam Long, sau khi được "cởi trói", thị trường hứa hẹn sẽ bùng nổ với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư cả mới và cũ. Lúc này, câu chuyện tìm kiếm quỹ đất sạch để cân đối bài toán chi phí và phát triển dự án sẽ là vấn đề "nóng". Không khó để nhận thấy quỹ đất TP HCM hiện chẳng còn nhiều, tiếp cận khó khăn, giá cao.

Trong bối cảnh chi phí triển khai dự án leo thang, để phù hợp định hướng dài hạn, các chủ đầu tư đang chuyển hướng nhìn ra vùng đô thị xung quanh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu, Cần Thơ.

Không riêng Nam Long, nhiều doanh nghiệp khác cũng đã sớm nhận định đây là các khu vực tiềm năng xét trên nhu cầu và nguồn lực đầu tư vào cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích của chính phủ những năm qua. Sức nóng của các thị trường này sẽ trở nên rõ ràng hơn khi hạ tầng trọng điểm như Vành Đai 2, Vành Đai 3, cao tốc, sân bay, Metro... dần thành hình trong 2-3 năm tới.

Ông Nguyễn Xuân Quang nhận định, hạ tầng sẽ dẫn dắt thị trường vệ tinh mở rộng cơ hội phát triển trong chu kỳ mới. Một khi tiềm năng gia tăng, giá trị bất động sản cũng thay đổi. Hiện nay, quỹ đất tại các đô thị vệ tinh vẫn còn đa dạng, giá cả phải chăng. Tuy nhiên từ 2026 do tính chất pháp lý và công thức tính tiền sử dụng đất áp theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí gia tăng, quỹ đất sạch vùng vệ tinh vì vậy ngày càng khan hiếm và có giá.

"Quỹ đất vệ tinh dự báo được săn đón nhiều hơn, theo đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước đây", chủ tịch Nam Long nhìn nhận.

Chia sẻ về câu chuyện giá đất tại các đô thị vệ tinh của TP HCM, bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Sao Việt, nói không riêng TP HCM mà ở thị trường tỉnh, mọi chi phí liên quan đến đất đai cũng đang tăng mạnh. Cách đây 3-4 năm, giá đất Bình Dương chỉ khoảng 10-12 triệu đồng mỗi m2, nay theo cơ chế thị trường, giá lên 30-35 triệu đồng mỗi m2.

"Chi phí đất đang tăng cao khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi tìm kiếm quỹ đất để triển khai dự án mới, nhất là quỹ đất sạch đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính", bà Thảo nói.

Trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã bắt đầu có sự chuẩn bị quỹ đất lớn, tranh thủ thâu tóm các quỹ đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để hưởng lợi thế về sau. Bởi nhiều khả năng giá đất các thị trường vệ tinh có thể tăng mạnh hơn theo sự thay đổi của bảng giá đất mới từ 2026.

Tổng giám đốc Nam Long Group, ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, cho biết từ vài năm trước, công ty này đã dự đoán về diễn biến trên và tập trung mọi nguồn lực gia tăng quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới.

Theo ông, Nam Long hiện có quỹ đất sạch lên đến 685 ha, có thể phát triển sản phẩm trong vòng 5 năm. Dù vậy, công ty vẫn tích cực thu mua thêm đất nông nghiệp, tìm kiếm mua trực tiếp và M&A các dự án sạch. Ngoài thị trường chủ lực là TP HCM, các tỉnh lân cận tiếp tục là trọng tâm mà doanh nghiệp hướng đến trong các năm tới.

CEO Nam Long đánh giá xu hướng phát triển tương lai là các thành phố vệ tinh sẽ trở thành "cánh cửa" giúp mở rộng nguồn quỹ đất. Đây là thị trường tiềm năng và cơ hội cho các nhà phát triển dự án mới tham gia thị trường.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam - chuyên gia nhiều năm kinh nghiệm ở lĩnh M&A bất động sản - cho rằng quỹ đất luôn được xem là bài toán "sống còn" với các doanh nghiệp địa ốc. Khi quỹ đất sạch này ở các thị trường lớn như Hà Nội hay TP HCM ngày càng ít và "có giá", chủ lực phát triển trong các năm tới sẽ là những đô thị vệ tinh lân cận, nơi bám sát với trung tâm, luôn duy trì tốc độ phát triển hạ tầng, kinh tế và đô thị hóa mạnh mẽ. Ngoài ra, việc đẩy mạnh mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) góp phần tạo nên các cụm đô thị vệ tinh tiềm năng.

Dù vậy, ông Khương nhìn nhận ngay cả với các đô thị vệ tinh, quỹ đất sạch hiện cũng dần hạn chế. Trong cuộc đua săn quỹ đất này, các chủ đầu tư phải chấp nhận trả giá cao hơn mới có thể sở hữu quỹ đất sạch nếu muốn triển khai dự án nhanh chóng.

Sắp tới đây, nhiều tỉnh thành phía Nam sẽ công bố bảng giá đất mới, dự kiến giá đất tăng từ 20-30%, thậm chí nhiều nơi có thể tăng 2-3 lần so với mặt bằng hiện tại. Theo Bộ Xây dựng, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản cũng sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất mới.