Mô hình nhà ở cho thuê được Chính phủ đặt vào vai trò “phân khúc chiến lược, dài hạn” trong định hướng phát triển thị trường nhà ở quốc gia. Thủ tướng Lê Minh Hưng từng nhấn mạnh nhiều lần trong các cuộc họp của Chính phủ và các bộ ngành, doanh nghiệp rằng nhà ở cho thuê phải được xem là “phân khúc chiến lược, dài hạn, phục vụ đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên và cán bộ, công chức có nhu cầu thuê nhà với giá phù hợp".

Đây được xem là một trong những tín hiệu chính sách đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản thời gian gần đây, khi lần đầu tiên mô hình nhà ở cho thuê được đặt vào vai trò trung tâm trong định hướng phát triển nhà ở quốc gia, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc để bán như nhiều năm qua.

Cần có nhóm đất riêng dành cho nhà cho thuê

Đánh giá về dư địa phát triển nhà ở cho thuê tại buổi Họp báo công bố báo cáo Chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 diễn ra sáng 15/9, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho rằng tại một số quốc gia như Trung Quốc đã có riêng loại đất để phát triển nhà cho thuê.

Cụ thể, loại đất rất mới tại Trung Quốc là R4 với giá đất chỉ bằng khoảng 1/4 so với giá đất xây nhà và cũng được sở hữu vĩnh viễn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư không được phép bán mà phải tự xây dựng và vận hành.

Theo bà Trang, đây là một chính sách để phát triển nhà cho thuê tại thị trường Trung Quốc mà Việt Nam có thể học hỏi. Thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư bắt đầu dành sự quan tâm lớn cho mô hình này. Tuy nhiên, rào cản lớn nhất hiện nay là Việt Nam chưa có định danh riêng cho quỹ đất xây nhà cho thuê.

Vì vậy, doanh nghiệp chủ yếu phải triển khai trên đất có thời hạn sử dụng, khiến giá thành khó cạnh tranh và biên lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn để kích cầu đầu tư mạnh mẽ. 

Theo Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, bản thân chủ đầu tư cũng có áp lực về chi phí đầu vào như đất đai, lãi suất, chi phí xây dựng khiến họ rất khó bán sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn nữa.

Trong những năm gần đây, biên lợi nhuận của chủ đầu tư không hề mở rộng. Thị trường càng minh bạch, biên lợi nhuận sẽ càng thắt chặt. Hiện có một khoảng cách lớn giữa dòng sản phẩm thị trường đang có và kỳ vọng của người mua.

Tại TP HCM, các chủ đầu tư đang đi xa hơn tìm quỹ đất với mục tiêu để phát triển được dòng sản phẩm nhà ở thương mại với giá khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2 để tiếp cận người mua nhà. Dù vị trí không còn đắc địa nhưng đây là phân khúc tiệm cận nhất với khả năng chi trả của đa số người dân, gắn liền với sự phát triển của hạ tầng giao thông kết nối.

"Hà Nội cũng sẽ sớm có những sản phẩm như vậy, tất nhiên vị trí nó cũng sẽ không được tốt như những dự án có tầm giá cao hơn nhưng tôi tin rằng là các chủ đầu tư họ cũng đang rất nỗ lực đi tìm những quỹ đất phù hợp để đưa ra được những dòng sản phẩm có mức giá đó", bà Trang cho hay.

GenZ đang chuyển tư duy từ sở hữu sang đi thuê

Đóng góp thêm về góc nhìn thị trường, bà Vân Nguyễn, Phụ trách khu vực miền Bắc JLL Việt Nam, cũng cho rằng tâm thế của nhà đầu tư và người mua đang thay đổi rõ rệt. Khi bất động sản không còn khả năng “sinh lời bằng lần” trong thời gian ngắn, dòng tiền bắt đầu chảy vào các sản phẩm tạo ra giá trị thực.

Thị trường bất động sản của Việt Nam trước đây có thể đã từng đã bị đẩy giá lên quá cao. Đến bây giờ thì khi không có khả năng sinh lời bằng lần nữa, các nhà đầu tư sẽ có xu hướng bỏ qua đất nền bỏ hoang và lựa chọn những sản phẩm tạo ra giá trị.

Đặc biệt, thế hệ Millennials và Gen Z đang dẫn đầu xu hướng chuyển dịch từ sở hữu sang đi thuê. Khác với thế hệ trước, nhóm khách hàng trẻ này yêu cầu rất cao về những yếu tố như tính minh bạch, có khả năng tiếp cận và dễ dàng để đi thuê. Bởi họ chuyển từ nhu cầu sở hữu sang việc đi thuê nhưng với tâm thế thuê lâu dài và ổn định.

Ngoài nhóm nhà ở cho thuê, phân khúc nhà ở xã hội cũng đang đứng trước “điểm rơi” thuận lợi về chính sách vĩ mô. Những cải thiện về khung pháp lý gần đây đã hỗ trợ chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất. 

Những cải thiện về chính sách pháp lý trong thời gian vừa qua cũng đã giúp cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội có thể là sẽ dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ đất cũng như là hướng đến đối tượng người mua ở thực.

Bà Vân nhìn nhận câu chuyện là người mua và ở thực căn hộ vẫn luôn luôn có, điều thay đổi là xu hướng đầu tư của nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ.

"Thay vì chạy theo biên lợi nhuận lớn nhưng rủi ro họ sẽ phải lựa chọn những sản phẩm đáp ứng yêu cầu về dòng tiền ổn định và lâu dài, đó là những bất động sản có giá trị và không bị mất giá theo thời gian", bà Vân cho hay.