Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình bất động sản (BĐS) trên toàn quốc đã tăng từ mức 74 triệu/m2 tại quý I/2023 lên 101 triệu/m2 vào quý III/2025, tức tăng khoảng 36% trong gần 3 năm qua.  

"Giá BĐS đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới", TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới". 

Theo chuyên gia, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng.

'Có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng. Cùng với đó, xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng tạo khan hiếm rồi lướt sóng hưởng chênh lệch.  

Trong bối cảnh đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.  

"Nhằm kiểm soát dòng tiền đầu cơ và điều tiết thị trường BĐS, dự thảo Nghị quyết đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đã đề cập đến nhóm giải pháp tín dụng hạn chế vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi. 

Có người đặt câu hỏi: Tại sao Bộ Xây dựng lại có thể “can thiệp” vào hệ thống ngân hàng?

Nhưng thực tế, trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã có hẳn một chương mới về điều tiết thị trường địa ốc, khác hẳn với luật năm 2014 khi cho phép Bộ Xây dựng được quyền tham gia và điều tiết lúc giá thị trường có dấu hiệu tăng trên 20%. Hiện nay thậm chí mỗi quý giá còn tăng hơn mức đó, nên việc can thiệp nhanh, kịp thời là hoàn toàn cần thiết", ông Đính nói.   

Người mua ngày càng quan tâm đến BĐS dòng tiền 

Cùng nói về tình trạng đầu cơ BĐS hiện nay, song ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn lại bày tỏ góc nhìn khác.

Vị này cho biết, về bản chất, BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt. Thị trường có nhiều phân khúc, phục vụ các nhu cầu khác nhau và có từng tệp khách hàng riêng. Nhằm nghiên cứu hành vi của người tiêu dùng, Batdongsan.com.vn đã thực hiện khảo sát với những người trong độ tuổi từ 18 - 44 (độ tuổi có nhu cầu cao với BĐS) đến từ Hà Nội và TP HCM, thu nhập đạt 15 - 50 triệu/tháng (mức phổ biến hiện nay).

Kết quả có gần 70% đáp viên tham gia hoạt động mua BĐS trong giai đoạn qua. Trong số này, có 64% trả lời mua để ở và 36% mua để đầu tư. Chung cư là phân khúc được quan tâm nhiều nhất trên thị trường (chiếm 34%), sau đó đến đất nền (33%) và nhà riêng (21%). 

Dự kiến trong vòng 12 tháng tới, chung cư vẫn tiếp tục là phân khúc được ưa chuộng nhiều nhất, tiếp đến là nhà riêng và cuối cùng là đất nền. Điều này phản ánh người mua ngày càng có xu hướng quan tâm đến các loại hình đáp ứng nhu cầu ở thực, sức hút của đất nền đang giảm dần.

Theo chuyên gia, trong giai đoạn thị trường địa ốc phục hồi, nhà đầu tư thường quan tâm đến BĐS dòng tiền. Sau đó tới lúc thị trường khởi sắc, tâm lý thoải mái hơn thì họ mới quan tâm đến những loại hình phục vụ đầu cơ, với điển hình là đất nền.

Hai năm qua, chung cư và nhà riêng tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM đều ghi nhận phục hồi. Trong khi đó với đất nền, từ đầu năm đến nay, giá chỉ tăng duy nhất một đợt là khi có các thông tin về việc sáp nhập tỉnh, thành.   

"Chúng ta đang quan ngại khá nhiều về đầu cơ, song loại hình mang tính đầu cơ nhất là đất nền hiện đang giảm đà tăng trưởng. Dường như trên thị trường, chữ "đầu cơ" đang được đặt với nghĩa tiêu cực.

Thực tế là trong bất cứ một loại hình đầu tư nào cũng sẽ luôn có đầu cơ và đầu tư. Nếu thị trường chỉ có nhà đầu tư thì sẽ không có thanh khoản ngắn hạn, như vậy sẽ kém hấp dẫn. Nếu chỉ có đầu cơ thì thị trường lại chỉ toàn xu hướng lướt sóng, như vậy cũng không được.

Quan điểm của cá nhân tôi là nên cân đối tỷ lệ ở mức phù hợp, duy trì đầu tư nhiều hơn đầu cơ. Không nhất thiết phải để 100% người tham gia thị trường toàn là nhà đầu tư, tránh cho rằng đầu cơ là hoàn toàn xấu", ông Quốc Anh nói.  

Vị này dẫn kinh nghiệm từ Nhật Bản và cho biết, có thể sử dụng thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch BĐS. Ở quốc gia này, nếu bán nhà trước 5 năm thì thuế ở mức 39%, bán nhà sau 5 năm thì thuế còn 19%. Việt Nam có thể vận dụng, ví dụ nếu bán trước 3 - 5 năm thì thuế lên đến 15%, sau 5 năm thì giảm còn 5 - 7%. Thông qua cách này, có thể dần thay đổi hành vi nắm giữ tài sản của người tiêu dùng BĐS.